घरांची मागणी वाढता वाढता वाढे

देशातील सर्वाधिक मोठ्या आठ शहरांमध्ये दिवसागणिक घरांची मागणी वाढतेय. येत्या पाच वर्षांत सुमारे 1 कोटी 20 लाख घरांची गरज असल्याचे कॅशमन अँड वेकफील्डच्या ताज्या अहवालात सांगण्यात आले आहे. मागणी असलेल्या आठ शहरांमध्ये पुणे शहराचाही समावेश आहे. ही घरांची मागणी वाढतच असली तरी घरखरेदी सोपी आहे काय, या मुख्य प्रश्‍नाचे उत्तर सध्या तरी अनुत्तरित आहे. या प्रश्‍नाच्या उत्तरासाठी पर्याय निर्माण करणे आवश्‍यक आहे.

महात्मा गांधीजींनी हाक दिली होती- खेड्याकडे चला. मात्र स्वातंत्र्योत्तर काळात झाले नेमके उलटे. रोजगार, शिक्षण आणि वैद्यकीय सेवा या इतर क्षेत्रांतील सोयी आणि संधी मिळविण्यासाठी नागरिकांचे स्थलांतर होत गेले आणि शहरीकरण वाढत गेले. सारे काही होऊ शकले, पण हे शहरीकरण आपण थांबवू शकलो नाही. या वाढत्या शहरीकरणाने जशा सोयीसुविधा आणि संधी दिल्या त्याच प्रकारे अनेक प्रश्‍नही निर्माण केले आहेत. शेती, स्वयंरोजगार करणारी व स्वत:च्या पायावर उभी राहिलेली काही टक्के मंडळी सोडली तर बहुतांश तरुणांची झेप शहराकडे असलेली दिसते, आणि यातच प्रगती असल्याचे व्यवस्था मानते. ग्रामीण भागातील तरुणांचे लोंढे शहराकडेच येताना दिसतात. या सर्वाचा परिणाम म्हणून पर्यायाने वाढत जाणारे शहरीकरण आलेच.

शहरीकरणाची देशातील स्थिती
2020 मध्ये देशाची शहरीकरणाची टक्केवारी 66 टक्‍क्‍यांच्या वाढीसह 40 टक्के इतकी असेल, तर महाराष्ट्राची 50 टक्‍क्‍यांच्या वाढीसह सध्याच्या 42 टक्‍क्‍यांवरून 60 टक्के इतकी असेल, असा अंदाज आहे. एवढा मोठा लोंढा शहराकडे येऊ पाहतोय. त्यातील नव्वद टक्‍क्‍यांहून अधिक निम्न व निम्न मध्यमवर्गीय गटातील असणार आहेत. एकदा स्थलांतर शहरात झाल्यानंतर त्यांच्याकडे घर असणे अपेक्षित आहे. केंद्रीय नियोजन विभागाने जाहीर केलेल्या आकडेवारीनुसार शहरीकरणाचा हा बोजा देशभरातील केवळ ऐंशी शहरांवरच पडताना दिसतो आहे. त्यातील शहरीकरणाचा वेग सर्वाधिक असलेल्या सात शहरांवर तो अधिक असेल आणि त्यात पुणे शहराचा समावेश आहे, तर इतर महत्त्वाच्या बारा शहरांमध्ये पुणे, मुंबई वगळता केवळ नाशिकचा समावेश आहे. त्या सात शहरांत मग पुढचा प्रश्‍न निर्माण होतो, की या सर्व स्थलांतरितांचे लोढे शहरीकरणाच्या लाटेत किती समाधानी आहेत.

घरांची वाढती गरज
अन्न, वस्त्र, निवाऱ्यांची त्यांची मूलभूत गरज पूर्ण होते काय, हा अनुरुत्तरित राहणारा प्रश्‍न आहे. याच परिस्थितीचा परिणाम म्हणून घरांची गरज वाढताना दिसते आहे. कॅशमन अँड वेकफील्ड या मालमत्ता क्षेत्रातील संशोधन व सल्लागार संस्थेने केलेल्या सर्वेक्षणात येत्या पाच म्हणजे 2013 ते 2017 या वर्षांत देशात सुमारे 1 कोटी 20 लाख घरांची गरज असल्याचा निष्कर्ष नोंदविला आहे. त्यातील 23 टक्के मागणी ही दिल्ली, मुंबई, कोलकत्ता, हैदराबाद, चेन्नई, बंगळूर, पुणे आणि अहमदाबाद या शहरांमध्ये मुख्यत्वेकरून असणार आहे. देशातील व एकूणच वरील मागणी असलेल्या शहरांमधील दर वर्षी लोकसंख्येच्या वाढत्या प्रमाणावरून ही गरज नोंदली गेलेली आहे. वरील आठ शहरांमधील मागणी ही मुख्यत्वेकरून उच्च आणि मध्यम वर्गातील लोकांच्या घरांसाठीची आहे आणि त्याची संख्या सुमारे पंचवीस लाख इतकी आहे, तर एकदम निम्न वर्गातील गरज लक्षात घेता ही संख्या 3 लाख इतकी असल्याचे अहवालात म्हटले आहे. निम्न गटातील घरांची गरज इतकी कमी कशी, असा प्रश्‍न निर्माण होणे साहजिकच आहे. मात्र लोकसंख्येच्या प्रमाणात जीवनशैलीत होणारी सुधारणा लक्षात घेऊन हा अंदाज व्यक्त करण्यात आला आहे. वरील आठ शहरांत येत्या पाच वर्षांत उच्च व मध्यम वर्गातील लोकांसाठी सुमारे चौदा लाख घरांची गरज भासणार आहे. त्यातील मध्यमवर्गातील घरांसाठी दहा लाख, तर उच्च वर्गातील लोकांसाठी चार लाखांची गरज असेल. मात्र सध्या ज्या गतीने घरांची मागणी आणि पुरवठ्याचे गणित सुरू आहे त्या गतीने जर हा पुरवठा होत गेला तर येत्या पाच वर्षांमध्ये वरील आठ शहरांमध्ये मागणी आणि पुरवठ्यातील तफावत ही 45 टक्के असेल, असा तर्कदेखील अहवालात नोंदविण्यात आलेला आहे.

अडचणी स्वप्नपूर्तीतील...
प्रस्तावित रिअल इस्टेट बिल 2013, जमीन ताबा कायदा 2013 आदी विविध कायदे आणि राजकीय स्थिती यांच्यामुळे या घरांच्या उपलब्धतेतील अडचणी वाढतील, अशी भीती कॅशमन अँड वेकफील्डच्या दक्षिण आशियाई विभागाचे व्यवस्थापकीय संचालक संजय दत्त यांनी या अहवालात व्यक्त केली आहे. तसेच सध्याच्या तयार असलेल्या घरांमुळे येत्या काही वर्षांमध्ये मागणी आणि पुरवठ्यातील तफावत आवाक्‍यात आलेली दिसेल, असेही त्यांनी त्यात म्हटले आहे. ही गोष्ट काही अंशी खरी ठरू शकते. ग्राहकहिताला प्राधान्य देण्याची गोष्ट आवश्‍यकच आहे, मात्र जर कायद्याचा कचाटा वाढला तर साऱ्याच बाजूंनी घेरले गेलेले बांधकाम क्षेत्र घरांच्या किमतीसारख्या ग्राहकांच्या महत्त्वाच्या मुद्‌द्‌यावर लक्ष केंद्रित करणारच.

वर उल्लेख केल्याप्रमाणे ही सारी परिस्थिती भविष्यातील अर्थव्यवस्थेची स्थिती, राजकीय इच्छाशक्ती, घरांच्या आवाक्‍यातील किमती, घरखरेदीदारांना बॅंकांचे मिळणारे पाठबळ यावरदेखील अवलंबून असणार आहे.

ताबा सकारात्मक निष्कर्षांचा

पुणेकर घरखरेदीदारांचे स्वप्न पूर्ण करण्यासाठी आणि इथल्या घरबांधणी क्षेत्राला उभारी देणारा सकारात्मक निष्कर्ष असलेला अभ्यास समोर आला आहे. बांधकाम व पायाभूत सुविधा संशोधन क्षेत्रात कार्यरत असलेल्या जोन्स लॅंग लासले इंडिया (जेएलएल) या सल्लागार संस्थेने सादर केलेल्या अभ्यासात कमिटमेंट दिल्या गेलेल्या तारखांच्या आसपास घराचा ताबा दिला जाण्याचे प्रमाण पुणे शहरात सर्वोत्तम असल्याचे समोर आले आहे.

सर्वसाधारपणे भाड्याच्या घरात राहायचे आणि नव्या घराचा ताबा मिळविण्यासाठी बांधकाम कंपन्यांचे उंबरठे झिजविणाऱ्या अनेक घरखरेदीदारांची परिस्थिती आपण पाहतो. काही अंशी कमी- अधिक प्रमाणात आपणदेखील त्याच परिस्थितीचा सामना केलेला असतो. अशात या अभ्यास अहवालाचे निष्कर्ष समोर आलेले पाहता, सामान्य घरखरेदीदाराने वेगळी प्रतिक्रिया व्यक्त करणे साहाजिक आहे. मात्र या नव्या अभ्यासातून मात्र वेगळी सत्यस्थिती समोर आलेली दिसते आहे.

एकूणच मंदीच्या काळात पुणे स्थित घरबांधणी उद्योग तुलनेने चांगली कामगिरी बजाविताना दिसतो आहे, हे मागील काही दिवसांपासून समोर आलेल्या विविध अहवालांवरून स्पष्ट होताना दिसते आहे. अशा आर्थिक पेचप्रसंगातही 2013 या चालू वर्षात विविध बांधकाम कंपनींनी घराचा ताबा देण्याचे मान्य केलेल्या एकूण सदनिकांच्या चाळीस टक्‍क्‍यांहून अधिक सदनिकांचा ताबा ग्राहकास दिला गेल्याचे अहवालात स्पष्ट केले गेले आहे. ही आकडेवारी देशात सर्वाधिक चांगली कामगिरी म्हणून गणली जाते आहे. जेएलएलने नुकत्याच सादर केलेल्या अभ्यास अहवालात सर्वांधिक संख्येने सदनिकांचे ताबे पुणे शहरात दिले गेले असल्याचे सांगितले आहे.

परिणाम थेट स्वप्नपूर्तीवरच :
जागतिक आणि देशी आर्थिक परिस्थितीचा विचार करता त्याच्या परिणामांपासून बांधकाम आणि पायाभूत सुविधा क्षेत्र वेगळा राहू शकलेला नाही. देशातील विविध शहरांतील बांधकाम व पायाभूत सुविधा क्षेत्र याची झळ सोसताना दिसत आहेत. साहजिकच याचा परिणाम सामान्य घरखरेदीदारांच्या स्वप्नपूर्तेवर होताना दिसतो आहे. या परिस्थितीने घरखरेदीदार आणि बांधकाम विकसकांची आर्थिक गणिते ताणली गेल्याने त्याचा एकूणच परिणाम घराचा ताबा देण्यावर झाला. यामुळे देशभर बांधकाम क्षेत्राला ग्राहकांच्या नाराजीचा सामना करावा लागताना दिसतो आहे.

देशात एकूण 2013 या चालू वर्षात ताबा देण्याचे वचन (कमिटमेंट) दिल्या गेलेल्या 25 टक्‍क्‍यांहून अधिक घरांचा ताबा देण्यास उशीर होत असल्याची नोंद झाली आहे. विशेष करून उत्तर भारतातील (दिल्ली, गुडगाव आदी) प्रकल्पांना आगामी काळात ही परिस्थिती थोड्या प्रमाणात अधिक गंभीर होताना दिसेल. अशी भीती अर्थतज्ज्ञ व्यक्त करीत आहेत.

पश्‍चिम भारतात चांगली स्थिती
उत्तर भारतात चिंता निर्माण करणारी परिस्थिती निर्माण होत असली तरी पश्‍चिम भारतात त्यातही विशेष करून मुंबई आणि पुणे शहरांविषयी अधिक चिंता करण्याचे कारण नाही, असेही अहवालात स्पष्ट करण्यात आले आहे. मुंबई आणि पुणे या दोन्ही शहरांमध्ये नियोजित वेळेत घरांचे ताबे दिले जातील, असा अंदाज यात व्यक्त करण्यात आला आहे. या दोन्ही शहरांमध्ये 2013 या चालू वर्षात विविध बांधकाम कंपन्यांनी घराचा ताबा देण्याचे मान्य केलेल्या एकूण सदनिकांच्या चाळीस टक्‍क्‍याहूंन अधिक सदनिकांचा ताबा दिला गेल्याचे अहवालात स्पष्ट केले गेले आहे.

मात्र पुणे शहराचा विचार करता आवाक्‍यातील घरांचे गृहप्रकल्प लक्षणीय संख्येने सादर होताना दिसत आहेत. त्यातच या प्रकल्पांना मिळणारा प्रतिसाददेखील दखल घेण्याजोगा आहे. या प्रकल्पात सादर होणाऱ्या सदनिकांचा विचार केला तर घर आणि खर्च या दोन्ही गोष्टी आवाक्‍यातील असतील तर त्या प्रकल्पांना नोंदणीचा प्रतिसाद मिळताना दिसतो आहे. आवाक्‍यातील घरांची गरज बांधकाम व्यावसायिकांनीदेखील ओळखलेली दिसते आहे. ही गरज अशीच पूर्ण होत राहिल्यास पुणे शहराची स्थिती निश्‍चितच देशातील इतर शहरांपेक्षा वेगळीच असलेली दिसेल.

ताबा मिळण्यास उशीर कशामुळे ?
जेएलएलचे मुख्य कार्यकारी अधिकारी संतोष कुमार या अभ्यास व निष्कर्षांसंबंधाने मत व्यक्त करताना सांगतात, की सध्याची बिकट आर्थिक परिस्थिती, महागाई, बांधकाम मंजुरी प्रक्रिया शुल्क व त्यास लागणारा उशीर, बांधकाम खर्च, त्यासाठी आवश्‍यक असलेल्या निधीच्या टंचाईने ही परिस्थिती ओढावली आहे. या व इतर गोष्टीदेखील या क्षेत्रावर परिणाम करताना दिसत असल्याचे त्यांचे म्हणणे आहे. आगामी रिअल इस्टेट रेग्युलेटरी बिल, जमीन ताबा विधेयक आणि इतर नव्या कायद्यामुळे ही परिस्थिती काही प्रमाणात होऊ शकते, अशी भीतीदेखील त्यांनी व्यक्त केली आहे. सध्याच्या आर्थिक परिस्थितीत ग्राहकांनीदेखील काहीशी काळजी घेणे गरजेचे आहे. अशा स्थितीत घर खरेदी करताना चांगली कामगिरी असलेल्या, नोंदणीकृत बांधकाम व्यावसायिकाकडेच घर घेण्याचे, नोंदणी करण्याचे ठरविलेले सोयीचे होईल. सर्वसाधारणपणे या सणांच्या कालावधीत म्हणजेच नवरात्री, दसरा, दिवाळीच्या मुहूर्तावर अनेक जण घर खरेदी आणि घरांचा ताबा घेऊन राहायला जाण्यासाठी आग्रही असतात. कारण हा सणांचा काळ त्यांना संस्मरणीय करायचा असतो.

अशा स्थितीत घरखरेदीच्या निर्णयासाठी थांबून राहिलेला ग्राहक पुन्हा एकदा समोर येऊन, आहे त्या परिस्थितीचा सामना करून घरखरेदीचा निर्णय घेईल, त्यामुळे पुन्हा एकदा या क्षेत्रात हालचाल वेग घेताना दिसेल, अशी आशा आर्थिक क्षेत्रातील तज्ज्ञांनी व्यक्त केली आहे. घरखरेदीच्या निर्णयाने केवळ बांधकाम व पायाभूत सुविधा क्षेत्रातील हालचालींना वेग येणार नाही, तर अर्थव्यवस्थेवरील मंदीचे मळभदेखील दूर होईल असा अंदाज बांधला जातो आहे.

सगळ्यात भारी आपले पुणे

सर्व महानगरांना अर्थव्यवस्थेवरील मरगळीची झळ बसताना दिसते आहे. गृहबांधणी क्षेत्रदेखील याला अपवाद ठरलेला दिसत नाही. अशा परिस्थितीत पुणे शहरात घरांची मागणी आणि पुरवठ्यामधील तफावत दिवसागणिक वाढतेच आहे. शहरातील बांधकाम क्षेत्रास ही झळ तुलनेने कमी बसताना दिसते आहे, असे म्हणणं आहे आर्थिक क्षेत्रातील तज्ज्ञांचे. याला दुजोरा दिला आहे तो सीआयआयच्या परिसंवादातील तज्ज्ञांनी व पुणे आणि बांधकाम व्यावसायिकांची संघटना असलेल्या क्रेडाईने.

राष्ट्रीय पातळीवरील उद्योजकांची संघटना असलेल्या "सीआयआय' या संघटनेच्या पुणे शाखेतर्फे नुकत्याच एका परिसंवादाचे आयोजन करण्यात आले होते. त्यात बांधकाम व्यावसायिक, आर्थिक क्षेत्रातील तज्ज्ञ, बांधकामांना विविध साहित्य पुरवठा करणाऱ्या कंपन्यांच्या प्रतिनिधींनी घरबांधणी क्षेत्राच्या सद्यःस्थितीबाबत आपली मते मांडली. याशिवाय आवाक्‍यातील घरांची गरज, टाऊनशिप आदी विषयांवर मते व अपेक्षा समोर मांडण्यात आली.

या परिसंवादात पुण्यात देशी आर्थिक परिस्थितीचा परिणाम कमी होताना दिसत असल्याची कारणमीमांसा स्पष्ट करण्याचा प्रयत्न झाला. ही कारणमीमांसा काही अंशी पटण्यासारखी आहे. या कारणांची यादी पाहिल्यास आपल्याही जाणवेल की, आवाक्‍यातील घरांची उपलब्धता करून दिल्यास पुण्यातील चोखंदळ ग्राहक त्याला प्रतिसाद देताना दिसतो. उर्वरित घरांची बाब आवाक्‍याबाहेरील आहे. ही बाजारपेठेची स्थिती बांधकाम व्यावसायिकांनी देखील लक्षात घेतलेली दिसत आहे. सादर होणाऱ्या गृहप्रकल्पांवरून याचा अंदाज आपणास येतो आहे.

पुणे उणे नाही अधिकच...
आपण या पुढे चर्चा करूयात ती परिसंवादात मांडण्यात आलेली आणि इतर कारणांचा. ज्यामुळे अशा आर्थिक परिस्थितीतही पुणे बांधकाम क्षेत्र वा पुणे बाजारपेठ तग धरून आहे. नॅशनल हाउसिंग बॅंक नुकत्याच जारी केलेल्या आकडेवारीनुसार देशातील 26 शहरांपैकी 22 शहरांमध्ये निवासी क्षेत्र कमी अधिक प्रमाणात बदलत्या आर्थिक व्यवस्थेशी दोन हात करताना दिसते आहे. या अर्थव्यवस्थेचा परिणाम त्या शहरातील बांधकाम क्षेत्रावर, घरांच्या विक्रीवर व किमतीवर झालेला आहे. मात्र, त्यातील एक महत्त्वाचा निष्कर्ष म्हणजे या अर्थव्यवस्थेचा सर्वाधिक कमी फटका बसलेल्या चार शहरांमध्ये पुणे शहरांचा क्रमांक वरचा आहे. म्हणजेच पुण्यातील बांधकाम क्षेत्राला सर्वाधिक कमी फटका बसताना दिसतो आहे. आता आपण हा फटका कमी बसण्यामागील कारणांचा विचार करूयात.

ग्रोथ इंजिन्सना पर्याय
शहरातील अर्थव्यवस्थेच्या घडीचा विचार केला तर पुणे शहरातील आर्थिक उलाढालीचा, ग्रोथ इंजिन्सचा विचार केला तर, पुणे शहर कोणत्याही एका क्षेत्रावर अवलंबून नाही. केवळ शिक्षण नाही, केवळ रोजगार क्षेत्र नाही ना केवळ ऑटो उद्योग नाही. शिक्षण, ऑटो, आयटी, आयटीज, बीटी, रोजगाराची केंद्रे, ही पुण्याची ग्रोथ इंजिन्स आहेत. ही क्षेत्रे पुणे शहराची पुण्यातील आर्थिक घडी, तिची व्यवस्था अबाधित राखण्याचे कार्य करतात. शिक्षण व ऑटो प्रमुख दोन क्षेत्राचा विचार केला, तर पुणे शहरातच 26 अधिक खासगी व शासकीय विद्यापीठे आहेत. त्यामुळे देशी व परदेशी शिक्षण घेणाऱ्या विद्यार्थ्यांची संख्या काही लाखांच्या घरात आहेत. इथे आंतरराष्ट्रीय स्तरावर मान्यता पावलेल्या संशोधन व प्रशिक्षण संस्था आहेत. ऑटो क्षेत्राची दखल घेतली तर सर्व आंतरराष्ट्रीय स्तरावरील वाहन कंपन्यांची उत्पादन केंद्रे पुणे शहर परिसरात आहेत. त्यामुळे रोजगाराचा आणि त्यासाठी आवश्‍यक असणाऱ्या कौशल्यपूर्ण मनुष्यबळाची उपलब्धताही पुरेशा प्रमाणात असलेली दिसते. एवढेच नव्हे तर याच्या जोडीला वैद्यकीय पर्यटन, ऐतिहासिक ठिकाण, सांस्कृतिक राजधानी म्हणून देखील पुणे शहर स्थलांतरासाठी प्राधान्यक्रमावर असते, ज्याची दखल आज घेतली जाते आहे. वरील सर्व कारणांमुळे स्थलांतरित नागरिकांचा ओघ सुरूच आहे. या स्थलांतरित नागरिकांची गरजच मागणी आणि पुरवठ्यात अंतर निर्माण करते. घरांच्या किमती आवाक्‍यात नाहीत ही बाब मान्य आहे. पण, घरांच्या किमती मागणी आणि पुरवठ्याच्या नियमांसोबत इतर कारणेही परिणाम करतात. याचाही विचार व्हायला हवा.

आयटी क्षेत्राची कामगिरी
देशी अर्थव्यवस्थेची कामगिरी दिवसागणिक खराब होत असली तरी जागतिक आर्थिक परिस्थिती मात्र काही अंशी सुधारताना दिसते आहे. या पार्श्‍वभूमीवर पुण्यातील आयटी कंपन्यांना चांगल्या पद्धतीचे व लक्षणीय संख्येने प्रकल्प निर्यात करताना दिसत आहेत. म्हणजेच पुण्यातील आयटी कंपन्या व त्याच्या आर्थिक उलाढालीवर देशी अर्थव्यवस्थेचा म्हणावा तसा थेट परिणाम होताना दिसत नाही. आयटीमध्ये काम करणाऱ्या तरुणांना कमी वयात अधिक चांगले वेतन हाती येते. त्यामुळे या तरुणांचे करिअर इतर शहरातील तरुणांच्या तुलनेने या शहरातच अधिक लवकर सेट झालेले दिसते. त्यामुळे देखील याचा परिणाम घरांच्या मागणीवर होताना दिसतो. याशिवाय मुंबई शहराशी असलेली पुण्याची जवळिकता ही पुणे शहरासाठीचा सर्वांत मोठी जमेची बाजू आहे. या भोगौलिक स्थितीचा आणि वेगवान अशा एक्‍स्प्रेस-वेचा खूप मोठा फायदा पुणे शहराला लाभला आहे.

विकास योजना मार्गी
विकास योजनाच्या मार्गावर पुणे शहराने घेतलेली आघाडी सुद्धा लक्षणीय अशी आहे. रिंगरोड, मेट्रो प्रकल्पाला राज्य शासनाने दिलेल्या मंजुरीने या विकास कामात मोलाची भर टाकलेली आहे. हे काही प्रकल्प प्राथमिक अवस्थेत असले तरी याचा फायदा शहर विस्तारासाठी व इथल्या भविष्यातील विकास नियोजनात होताना दिसणार आहे.

अपेक्षा विकासाच्या वाटेवरच्या
विकास योजनांच्या बाबतीत विचार करताना आणखी काही अपेक्षा आहेत. त्या मार्गी लागल्या तर या मंदीचा फारसा परिणाम होताना दिसणार नाही, असे बांधकाम व आर्थिक क्षेत्रातील तज्ज्ञांचे मत आहे. ज्यामध्ये शहर विकास आराखडा, पीएमआरडीएची स्थापना, बांधकामांच्या मंजुरीकरिता प्रशासकीय पातळीवर एक खिडकी योजनेच्या रूपाने गतिमानता, वाहतुकीच्या समस्यांवर तोडगा निघून सार्वजनिक वाहतूक अधिक सक्षम करणे, शहराच्या हॉरिझॉंटल (आडव्या) विकासापेक्षा व्हर्टिकल (उभ्या) विकासासाठी प्रोत्साहन देणे या सर्व योजनांच्या पूर्ततेसाठी प्रयत्न म्हणून पायाभूत सुविधांच्या विकासावर धोरणकर्त्यांनी अधिक लक्ष देणे गरजेचे आहे.

शहर वाढीचा विचार केला तर यात जुन्या सोसायट्यांचा व पेठांमधील वाड्याच्या पुनर्विकासाचा मुद्दादेखील तेवढाच महत्त्वाचा आहे. त्यांचा विचार करताना या इमारतींना अधिकचा एफएसआय, इमारतीत ग्राह्य धरली जाणारी पार्किंगची उंची या यासंबंधाने असलेल्या विविध मुद्यांचा सकारात्मक विचार करून धोरणकर्त्यांनी धोरणांची आखणी केल्यास ते शहर विकासाच्या हिताचे ठरले. अशी आग्रही मागणी परिसंवादही व्यक्त करण्यात आली.

येणाऱ्या सणांच्या काळात गृहबांधणी क्षेत्रावरील ही मरगळ काही अंशी काही होईना दूर होईल असा अंदाज व्यक्त केला जातो आहे. मात्र, त्यापेक्षाही ही मरगळ दूर होण्यासाठी घर आणि घरकर्ज या दोन्ही गोष्टी सामान्य ग्राहकांच्या आवाक्‍यात आल्या तर सध्याच्या आर्थिक परिस्थितीला चालना तर मिळेलच शिवाय सामान्य घरखरेदीराचे स्वप्न देखील पूर्ण होईल. हीच गोष्ट सणांचा आनंद द्विगुणित करणारी ठरेल.

फरक फक्त तुम्हा-आम्हालाच

राज्यसभेत संमत झालेले जमीन ताबा विधेयक 2013 आणि रिझर्व्ह बॅंकेमार्फत घरांच्या विक्रीसाठी बांधकाम व्यावसायिक, बॅंक आणि ग्राहक यांच्यातील संयुक्त कर्जवाटप योजनांवर निर्बंध लादले आहेत. अशा योजना राबविण्यास त्यांनी बॅंकांना मज्जाव केला आहे. या दोन्ही निर्णयांचा फटका या क्षेत्राला बसण्याची भीती व्यक्त केली जाते आहे.

गृहनिर्मिती क्षेत्रावर अडचणींचे मळभ पुन्हा एकदा साचताना दिसते आहे. 2008 च्या जागतिक आर्थिक मंदीनंतर दोन वर्षांच्या कालावधीनंतर आता या क्षेत्राने उभारी घेतली आहे. ती चालू वर्षापासून पुन्हा काही अंशी परिस्थिती बदलताना दिसते आहे. केंद्र सरकारच्या दरबारी रखडलेल्या मोठ्या प्रकल्पांमध्ये बांधकाम क्षेत्रानेही स्थान मिळविले आहे. इतर संथ उद्योगाचा थेट परिणाम याही क्षेत्रावर झाला आहे. परिणामी सिमेंट, पोलाद आदींमधील दरवाढ या उद्योगावरही विपरीत परिणाम करते आहे.

जोडीला वाळू तसेच इतर कच्चा माल यांच्या अपुऱ्या पुरवठ्याची झळही सोसली आहे. त्यातच गृह वा व्यावसायिक प्रकल्पांच्या मंजुरीसाठी सरकार दफ्तरी विविध मंजुरीसाठी किमान सहा महिन्यांचा कालावधी लागत असताना, आता तो वर्ष ते दीड वर्षापर्यंत लांबला आहे. असे सारे होत असताना मागील दिवाळीप्रमाणे यंदाच्या ऐन उन्हाळ्याच्या मोसमातही गृहनिर्मिती क्षेत्राची वाढ कमी गतीने का होईना सुरू होती. हे चित्र सध्या सुरू असलेल्या सण - समारंभाच्या काळातही कायम राहण्याची शक्‍यता आहे. त्यातही देशातील इतर शहरांच्या तुलनेत पुण्यातील बांधकाम व्यवसायावर मंदीच्या परिस्थितीचा तुलनेने कमी परिणाम झाला असल्याचे सर्वेक्षणाचे आकडे सांगत आहेत.

कायद्यांमुळे अडथळ्याची शर्यत आधी लोकसभेत आणि गुरुवारी (ता. 5 सप्टेंबर) राज्यसभेत संमत झालेल्या जमीन ताबा विधेयक -2013 आणि रिझर्व्ह बॅंकेमार्फत घरांच्या विक्रीसाठी बांधकाम व्यावसायिक, बॅंक आणि ग्राहक यांच्यातील संयुक्त कर्ज वाटप योजनांवर निर्बंध लादले आहेत. अशा योजना राबविण्यास त्यांनी बॅंकांना मज्जाव केला आहे. या दोन्ही निर्णयांचा फटका या क्षेत्राला बसण्याची भीती व्यक्त केली जाते आहे. एकीकडे सामान्यांची घरासाठीची वाढती मागणी अधिक वृद्धिंगत होत जाताना दिसणार आहे. वाणिज्य वापरासाठीचे विशेष आर्थिक क्षेत्र गृहनिर्मितीसाठी खुले झाल्यानंतर घरांचा पुरवठा वाढेल, असे चित्र असताना जमीन ताबा विधेयकामुळे जागांचे दर चौपट मोबदल्यासह देण्याच्या कायद्याने बांधकाम क्षेत्रावर पुन्हा एकदा काजळी पसरू लागताना दिसते आहे. अर्थातच याचे परिवर्तन खरेदीदारांकडून रक्कम वसूल करण्यात येऊ शकते. म्हणजेच जागांचे दर आणखी वाढणार. दुसरे म्हणजे रिझर्व्ह बॅंकेने सर्वसामान्य गृह कर्जदारांना दिलासा देण्याच्या दृष्टीने त्यांचे कर्ज प्रकल्प उभा राहील त्याप्रमाणे टप्प्याटप्प्याने देण्याचे निर्देश सर्व वाणिज्यिक बॅंकांना दिले आहे. याचा फायदा घराचा ताबा मिळण्याची वाट पाहणाऱ्या कर्जदारांना होणार आहे. हप्ते सुरू होऊनही प्रत्यक्षात घराचा ताबा मिळण्यास कर्जदारांची किमान दोनेक वर्षे उलटून जातात. त्यांच्यासाठी हा निर्णय चांगला आहे. मात्र, यामुळे घर मागणीदारांची मागणी आणि पुरवठा यातील दरी मात्र यामुळे अधिक वाढत जाताना दिसणार आहे. रिझर्व्ह बॅंकेच्या तरतुदीमुळे विकसकांना एकगठ्ठा रकमेची मोठी चणचण निर्माण होणार आहे. आधीच विकसक चढ्या व्याजदराने खुल्या बाजारातून कर्ज उचलून प्रकल्प पूर्ण करताना दिसतात. प्रसंगी वाढत्या कर्जदाराची वसुली थेट घर खरेदीदारांकडूनसुद्धा केली जाताना दिसते. आता विस्कळित स्वरूपात विकसकांना रक्कम मिळणार असल्याने प्रकल्प पूर्णत: तडीस नेण्यात अडचणी निर्माण होताना दिसतील, अशी शक्‍यता बांधकाम क्षेत्रातील तज्ज्ञ व्यक्त करीत आहेत. कंपन्यांसाठी विदेशी कर्ज उभारणीची मर्यादा शिथिल केली गेली असली तरी त्यातील जलद कार्यवाहीबाबत शंका आहे. सामान्य घरखरेदीदाराचा विचार केला असता वाणिज्यिक बॅंकांनी म्हणजेच सर्वांत मोठ्या असलेल्या राष्ट्रीयकृत बॅंकांनी कर्जाच्या व्याजदरात गुरुवारी (ता. 19 सप्टेंबर) वाढ केली. ही मालिका अशीच सुरू राहिली तर कसं होणार सामान्यांच्या स्वप्नांचं.


मंदीच्या कचाट्यात सापडलेल्या जागतिक व देशी अर्थव्यवस्थेसह बांधकाम क्षेत्राला अनेक विविध बंधनांचा सामना करावा लागतो आहे. हा सामना करावा लागत असलेले बांधकाम व पायाभूत सुविधा हे एकमेव क्षेत्र नाही. मात्र, मूलभूत गरजांपैकी एक असलेल्या निवाऱ्याच्या गरजेकडे, त्याच्या आवाक्‍यातील उपलब्धतेकडे किती संवेदनशीलतेने पाहिले जाते याचे हे उत्तम उदाहरण आहे. या सर्व गोष्टींचा भविष्यात घराच्या उपलब्धतेवर व घरांच्या किमतीवर परिणाम होताना दिसणार आहे. या सर्व घडामोडींमध्ये जखम सोडून उर्वरित शरीरावर मलमपट्टी करण्याचा प्रकार होताना दिसतो आहे. ग्राहकांस पुरेसे व आवाक्‍यातील किमतीसह घर उपलब्ध करून देणे ही आजची खरी गरज आहे. मात्र, बांधकाम व पायाभूत सुविधा क्षेत्रासंबंधाने होत असलेल्या साऱ्या निर्णयांचा परिणाम हा घराच्या उपलब्धतेवर आणि घरांच्या किमती कमी करण्यासाठी प्रयत्नांवरच करताना दिसत आहेत.

असे हे ग्राहकहित
ग्राहकहित लक्षात घेऊन केंद्र शासनाचा रिअल इस्टेट रेग्युलेटरी बिल 2013, राज्य शासनाचे गृहनिर्माण प्राधिकरण विधेयक, केंद्र व राज्य शासनाची विविध कररचना, याशिवाय असलेले स्थानिक स्वराज्य संस्थांचे व प्रशासनाचे नियम व अटी, भारतीय रिझर्व्ह बॅंकेची भूमिका मांडली जाते आहे. या साऱ्यांचा थेट परिणाम बांधकाम क्षेत्रावर होताना दिसतो आहे. या नियमांची माहिती करून दिली जाताना ग्राहक हिताचा विचार समोर मांडला जातो, हे खरे आहे; पण ग्राहक हिताच्या या निर्णयाला जशी सकारात्मक बाजू आहे तशीच त्याची दुसरी बाजूदेखील असणार ना. अखेरीस होते काय तर या साऱ्यांचा परिणाम म्हणून बांधकाम व्यावसायिकास सामना कराव्या लागणाऱ्या अडथळ्यांचा सामना करण्यासाठी लागणारी किंमत ही ग्राहकाच्या खिशातून जाते. म्हणजेच ना घरांची उपलब्धता वाढते ना घरांच्या किमतींवर नियंत्रण राहते. मग हे निर्णय ग्राहक हिताचे कसे? उलट खिसा लवकर कसा रिकामा होईल यासाठीच तरतूद आहे की काय, अशी शंका घेण्यास इथे वाव आहे. मूलतः जखम ही की, आवाक्‍यातील किमतीतील मुबलक घरे उपलब्ध झाली पाहिजेत. ज्यामुळे सर्वसामान्यांचे घरांचे स्वप्न पूर्ण होईल. त्यासाठी इथे मुख्यत्वे किंमत व उपलब्धतेवर नियंत्रण आणणे गरजेचे आहे. ज्यासाठी शासनाकडून थेट असा किंचितही प्रयत्न होताना दिसत नाही. जागा आणि घराच्या किमतीवर कुणाचेही नियंत्रण नाही, उलट घर उपलब्ध करून देणाऱ्या व्यवस्थेवरच नियंत्रण आणल्याने व्यवस्थाही कमकुवत होते आणि स्वप्नपूर्ती धूसर होत जाते आणि या निर्णयात भरडला जातो तो तुमच्या-आमच्यासारखा ग्राहक.

मंगलदायी मुहूर्त गुंतवणुकीचा

आपण नेहमीच म्हणतो, की आज दोन पिढीतील अंतर कमी झाले आहे. ही तुलना आपण वेतन, विचारसरणी, निर्णयक्षमता आदी गोष्टींच्या आधारे करतो. मात्र, गुंतवणुकीची तुलना होऊ शकत नाही. पूर्वीची गुंतवणूक माणसांमधली होती, ती आता मालमत्तेत होताना दिसते. या सणांच्या निमित्ताने माणूस आणि मालमत्तेमधील गुंतवणुकीचा निर्णय घेऊ या...

आजच्या दोन पिढीतील अंतर खूप कमी झालेय, नव्हे ते दोन एक वर्षांवर येऊन ठेपलेले आहे. असे आपण बोलताना नेहमी या प्रत्ययाचा संदर्भ देत असतो. ही गोष्ट खरी आहे. हा बदल ज्ञान, विज्ञान आणि तंत्रज्ञानाने आणला आहे. एवढंच नव्हे या गोष्टीमुळे आपण डोळसपणे विचारदेखील करायला लागलेलो आहोत. विज्ञान तंत्रज्ञानाने जीवनशैलीदेखील बदलून टाकली आहे. नव्या गरजांच्या अनुषंगाने ही जीवनशैलीदेखील बदलते आहे. जीवनशैली आणि गरजांच्या अनुरूप सोयी-सुविधा बदलत आहेत. हा सारा बदल जसा आयुष्याच्या विविध क्षेत्रांत होताना दिसतो आहे. तसा बदल गुंतवणुकीच्या क्षेत्रातही झालेला आहे.

पारंपरिक गुंतवणूक सोने, चांदी, मुदतठेवी, भविष्य निर्वाह निधी आदी बाबींमध्ये लोक गुंतवणूक करतात. त्याही पुढे जाऊन काही अंशी लोक म्युच्युअल फंड व शेअर बाजारामधील गुंतवणूक करतात. सोने, चांदी आणि शेतजमिनीतील पारंपरिक गुंतवणुकीला अनेक पर्याय उभे राहिले आहेत. त्याकडेदेखील लक्ष देण्याची आज गरज आहे. आज सोने चांदीच्या भावाने पुन्हा एकदा "भाव' खाल्लेला दिसतो. त्याने पुन्हा एकदा तीस हजारांच्या पुढची पातळी गाठलेली आहे, त्यामुळे कमी भावाने केलेल्या गुंतवणुकीवर काही जण आनंदी तर काही जण निराश झालेले दिसतात आणि आपण त्याकडे पुन्हा पुन्हा आकर्षित होताना दिसतो. सोन्या-चांदी मधील गुंतवणूक आज रोजी फायद्याची ठरताना दिसत असली तरी अशा गुंतवुकीबाबत दूरगामी विचार होणे आवश्‍यक आहे. सोने, चांदी मधल्या गुंतवणुकीस आपल्या देशात पारंपरिक गुंतवणुकीसह भावनिक गुंतवणूक म्हणून देखील पाहिले जाते. या जोडीला पीपीएफ, मुदतठेवी आहेतच. मात्र या सर्वांमध्ये परताव्याची म्हणावी तशी हमी आहे काय? यांचा परतावा आज जागतिक व देशपातळीवरील अर्थव्यवस्थेच्या चढ-उताराशी जोडला जाताना दिसतो आहे. त्याला आपण खरी गुंतवणूक म्हणू शकतो का? ज्यातून आपल्याला खरंच काही तरी फायदा देणारा परतावा मिळणार आहे ती गुंतवणूक. आपण रोजचे रोज सोने विकून गुंतवणुकीमधला फायदा घेतो का, तशी आपली मानसिकता आहे का? नाही ना, मग ती गुंतवणूक कशी असा प्रश्‍न पडणे साहजिकच आहे. सध्याची परिस्थिती एका विशिष्ट संक्रमण अवस्थेतून जाते आहे. ही अवस्था काळजी वाढविणारी आहे. मात्र अशा परिस्थितीत चांगला परतावा देणारी गुंतवणूक करणे हिताचे ठरणार आहे.

"रिअल' गुंतवणूक
या उलट रिअल इस्टेट क्षेत्राचा विचार केला तर आज काही विकसनशील शहरांमध्ये वा विकसित शहरांमध्ये केलेली गुंतवणूक काही अंशी होईना भविष्यात फायद्याची ठरू शकणार आहे. याबाबत फार शंका घेण्याचे कारण नाही. महाराष्ट्र राज्याचा विचार करता विविध शहरांमधील भाव वाढणं थांबलेलं दिसत असलं तरी ती घडामोड केवळ काही काळापुरतीच असणार आहे, असे अर्थतज्ज्ञांचे म्हणणे आहे. त्यातही टू टायर व थ्री टायर सिटीजमधील विकास प्रक्रिया लक्षात घेता तिथेही गुंतवणुकीला चांगला परतावा मिळण्याची शक्‍यता अधिक आहे. ज्यात पुण्यासह नाशिक, कोल्हापूर, औरंगाबाद, नागपूर या व इतर शहरांचा समावेश होतो.

रिअल इस्टेटमधील पर्याय
आपण रिअल इस्टेटमधल्या गुंतवणुकीचा विचार करणार असाल तर तो योग्य आहे. रिअल मध्ये असलेल्या गुंतवणुकीच्या पर्यायांचा विचार केला असता इथे असलेले पर्याय मर्यादित असले तरी त्यातून परतावा हा निश्‍चित आणि भरीव असलेला दिसून येतो. या गुंतवणुकीच्या पर्यायांमध्ये घर, जागा, जमीन, प्लॉट आदी पर्याय आहेत. याशिवाय काळानुसार या पर्यायांमध्ये देखील अनेक नव्या पर्यायांची भर पडलेली दिसून येते. ज्यामध्ये प्रकल्पात संयुक्त भागीदारी, इक्विटीद्वारे भागीदारी आदी. या पर्यायांचा अभ्यास करून गुंतवणूक केल्यास त्यातून हमखास असा परतावा असलेला दिसेल.

पुण्यातच गुंतवणूक का?
पुणे शहराचा महानगर म्हणून वेगाने होत असलेला प्रवास, रोजगाराच्या मुबलक संधी, शिक्षणाचे माहेरघर, ऑटो हब, जैवतंत्रज्ञानाच्या संशोधन व उद्योगाचे प्रमुख केंद्र, आरोग्यासंबंधाने आवाक्‍यातील सोयी-सुविधा, आल्हाददायक वातावरण अशी एक नाही आणखीही कारणे सांगता येतील पुण्यात गुंतवणूक करण्यासाठीची. वरील सर्व कारणांसाठी अनेक जण स्थलांतर करून इथे वास्तव्याचा निर्णय घेताना दिसतात. एवढेच नव्हे तर घर, जागा, जमिनीतील देखील गुंतवणूक करताना दिसतात. राज्याबाहेरील लोकदेखील या गुंतवणुकीत सरसावलेले आहेत. एवढेच नव्हे सध्याच्या या कठीण प्रसंगी (आर्थिक क्षेत्राशी संबंधित) इथल्या रिअल इस्टेट उद्योगातील गुंतवणुकीला प्राधान्य दिला जातो आहे. हे विविध राज्य व राष्ट्रीय पातळीवरील सर्वेक्षणातून सिद्धदेखील झालेले आहे. तुम्ही म्हणाल या गुंतवणुकीचा आणि ती मंगलमय असण्याचा काय संबंध? आपण काही तरी चांगले पेरल्यानंतर चांगल्या फळाची अपेक्षा करतो, तसेच इथेही चांगली व फलदायी गुंतवणूक केली, तर त्यातून मिळणारा फायदादेखील फलदायीच असेल.

बदलतोय ग्राहक अन्‌ बांधकाम क्षेत्रही

घर घेताना व्यक्ती व इतर सर्व गोष्टींचा आपण विचार करतो. ज्यात घराचा आकार, लोकेशन, बजेट, घरकर्ज, व्याजदर या सर्वांचा विचार झाला, की घरखरेदीचा निर्णय होतो. मात्र, याशिवायदेखील अशा गोष्टी आहेत, ज्या गोष्टींचा विचार ग्राहकाने करणे गरजेचे आहे. त्या म्हणजे ग्राहकाच्या निर्णयावर परिणाम करणारी स्थानिक, राज्य वा देशपातळीवरील कररचना, शासकीय धोरणे, अर्थव्यवस्थेतील चढ-उतार, तसेच या बांधकाम व पायाभूत सुविधा क्षेत्रासंबंधाने अस्तित्वात असलेले कायदे व प्रस्तावित कायदे आदी...

सध्या पारंपरिक सणांचा काळ आहे. हा काळ नवीन वास्तू खरेदीचा आणि वास्तूत गृहप्रवेशाचा मंगल काळ मानला जातो. या पार्श्‍वभूमीवर ग्राहकाने या गोष्टीचा थोडासा विचार करायलाच हवा.

अर्थव्यवस्थेतील चढ-उतार तुम्ही म्हणाल, आपल्या घरखरेदीच्या निर्णयात घराच्या पलीकडे या सर्व गोष्टींवर प्राधान्याने विचार करण्याची आवश्‍यकताच काय. मात्र, याबाबतचा थोडासा विचारदेखील तुमच्या आर्थिक व इतर गणितांवर परिणाम करणारा ठरू शकतो. याबाबतचे ताजे उदाहरण आपण पाहू यात. आपल्या देशाची अर्थव्यवस्था कठीण परिस्थितीतून जाते आहे. अर्थतज्ज्ञांनी व्यक्त केलेल्या अंदाजानुसार रुपयाचे गडगडणे अधिकच वाढले. रुपयाने ऐतिहासिक नीचांकी पातळी गाठली आहे. जानेवारी 2013 मध्ये तब्बल 20 ते 25 टक्‍क्‍यांनी रुपया गडगडला आहे. या रुपयाचा आणि घराचा दुरान्वयाने थोडा का होईना संबंध आहेच. लोखंड, सिमेंट इतर बांधकाम साहित्य या गोष्टींच्या रूपाने ही घडामोड घराच्या किमतीवर परिणाम करताना दिसते. ती कमी-अधिक प्रमाणात, वाईट वा चांगली असेल. एकूणच अर्थव्यवस्थेतील मंदीच्या परिस्थितीने ही वेळ आणून ठेवलेली आहे.

पुणे शहराची घोडदौड अबाधित नॅशनल हाउसिंग बॅंकेने केलेल्या ताज्या सर्वेक्षणानुसार देशातील 26 शहरांपैकी 22 शहरांमध्ये निवासी क्षेत्र कमी अधिक प्रमाणात बदलत्या आर्थिक व्यवस्थेशी दोन हात करते आहे. या अर्थव्यवस्थेचा परिणाम त्या शहरातील बांधकाम क्षेत्रावर, घरांच्या विक्रीवर व किमतीवर झालेला आहे. मात्र त्यातील एक महत्त्वाची नोंद म्हणजे या अर्थव्यवस्थेचा सर्वांत कमी फटका बसलेल्या चार शहरांमध्ये मुंबई आणि पुणे शहरांचा क्रमांक वरचा आहे. म्हणजेच मुंबई-पुण्यातील बांधकाम क्षेत्राला सर्वांत कमी फटका बसताना दिसतो आहे. एप्रिल- जून या तीन महिन्यांतील बांधकाम क्षेत्रातील परिस्थितीवरून हे निष्कर्ष मांडण्यात आलेले आहेत. सध्याच्या अर्थव्यवस्थेचा सर्वाधिक फटका हैदराबाद, कोलकता, पाटणा, चेन्नई, दिल्ली या शहरांना बसलेला आहे. नॅशनल हाउसिंग बॅंकेचे मुख्य कार्यकारी अधिकारी आर. व्ही. वर्मा यांच्या मते, घरकर्जाचे व्याजदर आणि घरांच्या किमती या परिस्थितीमागील मुख्य कारण आहे.

बदल बांधकाम क्षेत्रातील या सर्वांचा सामना करताना बांधकाम क्षेत्रही बदलतेय. मागील काही काळापर्यंत जिथे आरामदायी घरांच्या प्रकल्पांचा विचार प्राधान्याने होताना दिसत होता, तिथे आज वेगाने बदलणाऱ्या आर्थिक परिस्थितीत आवाक्‍यातील घरांचे प्रकल्प समोर येताना दिसत आहेत. पुणे शहरात व शहराभोवताली पाहिले असता आवाक्‍यातील घरांचे प्रकल्प (आवाक्‍यातील म्हणजे इथे वन, दीड, दोन बीएचके सदनिकांचे प्रकल्प) सादर होताना दिसत आहेत. ज्यासाठी सामान्य ग्राहकांची मागणी होती. अन्यथा मध्यंतरीच्या काळात आरामदायी प्रकल्पांची (तीन व चार बीएचकेच्या सदनिका) संख्या लक्षणीयरीत्या वाढली होती. पण, बदलत्या आर्थिक परिस्थितीत बांधकाम क्षेत्रात हा बदल घडवून आणलेला दिसतो आहे. याचा अर्थ असा नाही की, आरामदायी प्रकल्पांची संख्या कमी झालेली आहे, पण प्रकल्प सादर होण्याच्या संख्येत मात्र निश्‍चित फरक झालेला दिसून येतो. व्यावसायिक जागा विक्री वा व्यावसायिक कारणांसाठी जागा भाड्याने दिल्या जाणाऱ्या जागांवर या बदलत्या आर्थिक स्थितीचा परिणाम सर्वाधिक झालेला दिसून येतो आहे, असे तज्ज्ञांचे म्हणणे आहे. त्यामुळे नजीकच्या भविष्यातदेखील अशाच प्रकारे आवाक्‍यातील प्रकल्प सादर होतील, असा अंदाज व्यक्त केला जातो आहे.

ग्राहकाची मानसिकता बदलतेय... जशी घडामोड आर्थिक पातळीवर होताना दिसते आहे, तशीच घडामोड ग्राहकाच्या बाजूनेदेखील आहे. मागील काही काळात वाढलेल्या घरकर्जाच्या व्याजदराने घरखरेदीत मोठा अडथळा निर्माण केलेला आहे. तो अद्यापही कायम आहे. केवळ गुंतवणुकीच्या हेतूने मालमत्ता खरेदीला प्राधान्य दिले जाताना दिसत होते; मात्र, तणातणीच्या आर्थिक गणितांमुळे त्यावर थोडासा चाप बसलेला दिसतो आहे, ही गोष्ट जगजाहीर आहे. त्यामुळे ग्राहक थोडासा थांबून होता. पण, त्याच्या या भूमिकेत हळूहळू बदल होताना दिसतो आहे. मोठ्या सणांचा काळ सुरू आहे. त्यातही गणपती, नवरात्र, दसरा- दिवाळी या कालावधीत बांधकाम क्षेत्रात अधिक उलाढाल होताना दिसते. याच कालावधीत चांगला मुहूर्त गाठत स्वप्नपूर्तीचा आनंद पूर्ण केला जातो. ही आपल्याकडील परंपरा म्हणा हवी तर. मात्र मागील वर्ष-दीड वर्षापासून थांबलेला ग्राहक आता पुन्हा एकदा हालचालींना वेग देताना दिसतो आहे. याची प्रचिती सकाळ माध्यम समूह आयोजित वास्तू प्रदर्शनात पाहायला मिळाली. प्रदर्शनादरम्यान अनेक इच्छुक घरखरेदीदार मोठ्या प्रमाणात चौकशी व सदनिकांची नोंदणी करताना दिसले. एवढेच नव्हे तर शहर आणि शहराभोवती सादर झालेल्या आवाक्‍यातील प्रकल्पांनादेखील चांगला प्रतिसाद मिळताना दिसतो आहे. एकूणच पुन्हा एकदा ग्राहक आणि बांधकाम क्षेत्राच्या आशा पल्लवित झालेल्या दिसत आहेत. याबाबत कॅशमन आणि वेकफिल्ड या सल्लागार संस्थेच्या म्हणण्यानुसार ही आर्थिक परिस्थिती ग्राहक आणि बांधकाम क्षेत्र दोन्हीसाठी काही सकारात्मक हालचाली घेऊन येईल, अशी आशा आहे.

घराच्या रूपाने स्वप्नपूर्तीविषयी बांधकाम क्षेत्र आणि आर्थिक परिस्थितीच्या अंगाने जरी हे अंदाज व्यक्त केले जात असले तरी ग्राहक मानसिकता आणि निर्णय या दोन्ही गोष्टी यापेक्षा खूप मोठ्या आहेत. या गोष्टी लक्षात घेतल्या असता येणारा काळ कसा असेल हा पूर्णपणे ग्राहकाच्या कृतीवर अवलंबून असणार आहे. ही परिस्थिती बांधकाम व्यावसायिक आणि ग्राहकाची परीक्षा जरी पाहत असली तरी सणांचा काळ नवा आशेचा किरण आणि मंगल घडामोडी घेऊन येईल, अशी अपेक्षा करण्यास काहीच हरकत नाही.

शहरीकरण - सुविधा मिळाल्या अन्‌ गंभीर प्रश्‍नही

महात्मा गांधीनी हाक दिली होती ...खेड्याकडे चला. मात्र स्वातत्र्योत्तर काळात झाले नेमके उलटे. रोजगार, शिक्षण आणि वैद्यकीय सेवा या इतर क्षेत्रातील सोय व संधी मिळविण्यासाठी स्थलांतर होत गेले आणि शहरीकरण वाढत गेले. या वाढत्या शहरीकरणाने जशा सोई-सुविधा दिल्या तश्‍या तसेच अनेक प्रश्‍नही निर्णाण केले.

शैक्षणिक आणि बांधकाम या दोन्ही क्षेत्रांमध्ये काही वेळा एकसारखी परिस्थिती आहे, असे मला जाणवते. एका उदाहरणावरून मी हे स्पष्ट करून देऊ इच्छितो. शैक्षणिक क्षेत्रातील त्यातही अभियांत्रिकी अभ्यासक्रमाच्या रिक्त जागांबाबत एका अभियांत्रिकी महाविद्यालयाच्या प्राचार्यांशी चर्चा सुरू होती. प्राचार्य म्हणाले, अभियांत्रिकीच्या रिक्त जागांचा मुद्दा लक्षात घेता पुरेशा संख्येने विद्यार्थी "सीईटी'त उत्तीर्ण होतात, मात्र सीईटी कॅप राउंडमध्ये ते देत असलेला प्रेफरन्स लक्षात घेता आणि प्रत्येकाला मुंबई, पुण्यातील अन्यथा शहरातील अभियांत्रिकी महाविद्यालयात प्रवेशाचा हवा असतो, तसा त्यांचा व पालकांचा आग्रह असतो. हा आग्रह, ही परिस्थितीचा बारकाईने अभ्यासली तर हे लक्षात येते, की प्रेफरन्स म्हणजेच सोयी-सुविधा व गुणवत्ताधिष्ठित प्राधान्यक्रमाचा मुद्दा इथे महत्त्वाचा आहे.

असेच काहीसे रोजगार व बांधकाम क्षेत्राबाबत आहे. स्वयंरोजगार करणाऱ्या व स्वतःच्या पायावर उभी राहणारी काही मोजकी तरुण मंडळी सोडली, तर उर्वरित तरुणांची झेप शहराकडे असलेली दिसते... आणि यातच प्रगती असल्याचे व्यवस्था मानते. ग्रामीण भागातील तरुणांचे लोंढे शहराकडेच येताना दिसतात. या सर्वांचा परिणाम म्हणून पर्यायाने वाढत जाणारे शहरीकरण आलेच.

मग पुढचा प्रश्‍न निर्माण होतो, की या सर्व स्थलांतरित लोंढे शहरीकरणाच्या लाटेत किती समाधानी आहेत. अन्न, वस्त्र, निवाऱ्यांची त्यांची मूलभूत गरज पूर्ण होते काय? हा एक संशोधनाचा व वादाचा मुद्दा आहे. पण राज्य आणि देश त्यातही किमान स्थानिक शासन व प्रशासन, या तिन्ही गरजांच्या पूर्ततेसाठी किती सक्षम आहे, त्या व्यवस्थितपणे उपलब्ध करून दिल्या जात आहेत का? हा अनुत्तरित राहणारा प्रश्‍न आहे.

शहरीकरणाची देशातील स्थिती 2020 मध्ये देशाची शहरीकरणाची टक्केवारी 66 टक्‍क्‍यांच्या वाढीसह 40 टक्‍के इतकी असेल, तर महाराष्ट्राची 50 टक्‍क्‍यांच्या वाढीसह सध्याच्या 42 टक्के वरून 60 टक्के इतकी असेल, असा अंदाज आहे. एवढा मोठा लोंढा शहराकडे येऊ पाहतोय. त्यातील 90 टक्‍क्‍यांहून अधिक निम्न व निम्न मध्यमवर्गीय गटातील असणार आहेत. एकदा स्थलांतर शहरात झाल्यानंतर त्यांच्याकडे घर असणे अपेक्षित आहे. अन्यथा भौतिक आणि सामाजिक पायाभूत सुविधांवरील ताण वाढीसह झोपडपट्टी, गुन्हेगारी वाढीची गंभीर समस्या उभी राहील, यात शंका नाही. विशेष म्हणजे हे साऱ्या देशभरात होऊ पाहतेय. जागतिक स्तरावर असेल वा देशापुरताच विचार करावयाचा झाल्यास शहरीकरणाचा वाढता वेग हा सर्वपरिचित आहे. यासंबंधाने येणारे विविध आकडे हेच सांगतात, की हा विकास, हे शहरीकरण आपण थांबवू शकत नाही. मात्र या शहर विकासाचे नियोजन झाले नाही, तर आपण शहराचा वाढता बकालपणा थांबवू, थोपवू शकणार नाही. शहरीकरणाच्या अनेक परिणांमापैकी एक नकारात्मक परिणाम म्हणजे वाढती झोपडपट्टी. झोपडपट्टी शहर विकासात अनेक बाधा निर्माण करते यात कोणाचेही दुमत नाही. शहराचा विकासही व्हायला हवा आणि शहरात सामावून घेण्यासाठी प्रत्येक घटकाला घरही उपलब्ध व्हायला हवेच. या दोन्ही गोष्टी स्वीकारार्ह आहेत, पण सर्वसामान्य घटकाला घर कसे उपलब्ध होईल याचा विचार होणे गरजेचे आहे. हा विचार करताना सर्वंकष विचार होणे अपेक्षितच आहे.

केंद्रीय नियोजन विभागाने जारी केलेल्या आकडेवारीनुसार शहरीकरणाचा हा बोजा देशभरातील केवळ 80 शहरांवरच पडताना दिसतो आहे. त्यातील शहरीकरणाचा वेग सर्वाधिक असलेल्या सात शहरांवर तो अधिक असेल आणि त्यात पुणे शहराचा समावेश आहे. तर इतर महत्त्वाच्या बारा शहरांमध्ये पुणे, मुंबई वगळता केवळ नाशिकचा समावेश आहे.

शहरीकरणासोबत नियोजन महत्त्वाचे...
आज घडीला हे नियोजन कोण करते असा प्रश्‍न जर उपस्थित केला तर "नगर नियोजन विभाग' हेच उत्तर येईल. हे नियोजन करताना बदललेला काळ, नव्या गरजा, वाढती लोकसंख्या यासह सर्वंकष विचार गंभीरतेने करणे गरजेचे आहे. मात्र हे सर्वंकष नियोजन करण्यासाठी आपल्याकडील उपलब्ध व्यवस्था सक्षम आहे काय, ही व्यवस्था अंमलात आणण्यासाठीचे कायदे तेवढे सक्षम आहेत काय असा प्रश्‍न सर्वांत आधी उपस्थित होतो. अशा नियोजनासाठी नगर नियोजन विभागाकडे असायला हवा तो "जागतिक दृष्टिकोन'. चीन, सिंगापूर, मलेशिया आदी राष्ट्रांत कमी जागेत अधिकाधिक विस्ताराने केलेल्या नियोजनाचा परिणाम आपल्याला पाहावयास मिळेल. दहा एफएसआय असूनही सिंगापूरमध्ये आपल्याला "व्हर्टिकल ग्रोथ'सह हिरवाई दिसते. हे इथेही नियोजनाने शक्‍य आहे. त्याच पद्धतीने इथेही नेमक्‍या पायाभूत सुविधांसह समन्वित विकासासाठी प्रयत्न होणे गरजेचे आहेत.

राज्याचा विचार करता जवाहरलाल नेहरू नागरी पुनरुत्थान योजनेंतर्गत काही कामे झाली आहेत, होत आहेत, मात्र ते पुरेसे नाहीत. यासाठी केंद्र, राज्य आणि स्थानिक प्रशासनाने एकत्र येऊन पूरक अशा धोरणांची आखणी, स्रोतांची उभारणी या विषयाशी संबंधित सहभागीदार (केंद्र, राज्य, महापालिका आणि विकसक) यांचे एकत्रित प्रयत्न व्हायला हवेत.

अपेक्षा बांधकाम क्षेत्राच्या...
बांधकाम क्षेत्रास उद्योगाचा दर्जा मिळावा, प्रकल्प उभारणीसाठी आर्थिक सहाय्य मिळावे, बांधकामांना मंजुरी देण्यासाठीची प्रक्रिया सुसह्य करावी यासाठी सर्व बांधकाम व्यावसायिक संघटना मागील अनेक वर्षांपासून झगडत आहेत. बांधकामास मंजुरी मिळण्यासाठीचा वेळच घरांच्या किमती वाढवितो, असे या संघटनांचे म्हणणे आहे. आणि त्यात तथ्यही आहे. जागतिक बॅंकेच्या ताज्या अहवालानुसार बांधकामांना जलदगतीने परवानगी मिळण्याबाबत 185 देशांच्या यादीत भारताचा 182 क्रमांक लागतो. यासंबंधाने अहवालात केवळ 34 परवानगी मिळविण्यासाठी 196 दिवस लागतात, अशी नोंद आहे. आपण आपला पारंपरिक प्रतिस्पर्धी म्हणत असलेल्या पाकिस्तानचा या यादीत 105 वा क्रमांक लागतो आहे. इथे 11 परवानगी 122 दिवसांत मिळतात. साहजिकच प्रथम क्रमांक चीनमधील हॉगकॉंगचा आहे. इथे कोणतेही नवे बांधकाम सुरू करताना लागणाऱ्या आवश्‍यक केवळ 6 परवानगी 67 दिवसांत मिळतात. तसेच विकसनशील राष्ट्रांत 60 ते 80 टक्के बांधकाम ही अनधिकृत उभारली जात आहेत. ज्यात कोणतीही परवानगी न घेता व कोणत्याही नियमाप्रमाणे ते बांधकाम होताना दिसत नाही. विचार करण्यास भाग पाडणारी ही गंभीर बाब आहे. यातील पहिली समस्या लक्षात घेतली, तर मुंबई, पुणे या मुख्य शहरांसह राज्यात अशा प्रकारच्या समस्येला सामोरे जावे लागते आहे. पुणे, मुंबई, ठाणे, नवी मुंबईत विविध इमारतींच्या दुर्घटनेत पडलेल्या बळींची संख्या आपण लक्षात घेता या समस्येने गंभीर रूप धारण केलेले आहे. नजीकच्या भविष्यात मोठी समस्या म्हणून या अनधिकृत बांधकांमांचा सामना करावा सर्वांना करावा लागणार आहे.

नगर नियोजन विभागाची नुसतीच शंभरी
वर उल्लेखिल्याप्रमाणे शहर व शहरीकरणाची परिस्थिती नियंत्रणाबाहेर असताना राज्याचे नगर नियोजन विभाग आपली शंभरी साजरी करते आहे. हे सुदैव म्हणावे की दुर्दैव. ब्रिटिशांनी केलेल्या नगर नियोजनाच्या जोरावरच आजही वाटचाल सुरू आहे. तब्बल 99 वर्षांनंतर राज्याचे नगर नियोजन विभाग नगरपालिका स्तरावर नगर नियोजनाविषयी आग्रही भूमिका मांडताना दिसते आहे. म्हणजे "वराती मागून घोडे' ही म्हणही इथे लागू पडते का, हा विचार करण्यास भाग पाडणारा मुद्दा आहे.

महाराष्ट्राची स्थिती अन्‌ वाटा
वर उल्लेखिल्याप्रमाणे केंद्रीय नियोजन आयोगाने जाहीर केलेल्या आकडेवारीनुसार देशातील सर्वाधिक वेगाने विकसित होणाऱ्या शहरांत राज्यातील नाशिकचा समावेश आहे. जपानच्या मदतीने होत असलेल्या औद्योगिक कॉरिडॉरमुळे ही नोंद असल्याचे सर्वज्ञात आहे. मात्र, याशिवाय स्वबळावर व टप्प्या-टप्प्याने विकसित होत असलेल्या शहरांत पुणे, नवी मुंबई, औरंगाबाद, नागपूर, कोल्हापूर आदी टू टायर गटातील शहरांचा समावेशाची नोंद घेणे अत्यावश्‍यक आहे. ही वाढ मोजताना तेथील पायाभूत सुविधा, शहरीकरण, अन्न, वस्त्र व निवाऱ्याची गरज ही शहरे नियोजनपूर्वक भागवू शकणार आहेत काय त्यासाठीची तयारी आहे हे आणि असे अनेक प्रश्‍न समोर आहेत. मात्र, तो "सोनियाचा दिनु' कधी उजाडेल, हे आज कोणीही सांगू शकणार नाही.

कायद्याच्या कचाट्यात बांधकाम व पायाभूत सुविधा क्षेत्र
बांधकाम आणि पायाभूत सुविधा क्षेत्र सध्या विविध कायद्याच्या अडथळ्याची शर्यत पार करता- करता पुरता दमून गेलेला दिसतो आहे. याचा दूरगामी परिणाम, घर, घरांची उपलब्धता, आवाक्‍यातील घर, घरांच्या किमती या सर्वच गोष्टींवर होताना दिसणार आहे. बांधकाम आणि पायाभूत सुविधा क्षेत्रांचा थोडक्‍यात आढावा घ्यायचा झाला तरी विविध केंद्र व राज्य शासनाची करव्यवस्था, केंद्रीय अर्थमंत्रालय व भारतीय रिझर्व्ह बॅंकेसह सर्व राष्ट्रीयीकृत व खासगी बॅंकांचे गृहकर्जाबाबतची धोरणे, केंद्र शासनाचे रिअल इस्टेट बिल 2013, राज्याचे गृहनिर्माण प्राधिकरण विधेयक (याचे कायद्यात रूपांतर होण्यासाठी केवळ राष्ट्रपतींची स्वाक्षरी होण्याचा विलंब आहे.), जमीन हस्तांतरण कायदा, बांधकामास मंजुरी देण्यासाठी पर्यावरण खात्याच्या मंजुरीसह एकूणच बांधकाम परवाना मिळविण्यासाठीचा लागणारा कालावधी. चटई निर्देशांकासाठीचे (एफएसआय) राज्य शासनाचे धोरण या व अशा विविध किचकट कायद्याच्या कचाट्याच ही दोन्ही क्षेत्र अडकलेली दिसते आहेत. कायद्याच्या कचाट्यातील हा ताण दोन्ही क्षेत्रांना सहन होताना दिसत नाही... आणि साहजिकच हा ताण मागणी-पुरवठा व किमतीच्या रूपाने ग्राहकांवर येताना दिसतो आहे. ही प्रक्रिया जाणून चांगला महसूल देणारे व ग्राहकहिताची रचना असणारे कायदे आणण्यावर विचार व्हायला हवा.

हवालदिल ग्राहक
शहरीकरणाच्या झपाट्यात हक्काच्या निवाऱ्याचे, पर्यायाने आयुष्यातील मोठ्या स्वप्नपूर्तीसाठी झगडत असलेला ग्राहक मात्र प्रयत्नांची शर्थ करताना दिसतो आहे. बांधकाम व पायाभूत विकास क्षेत्रावर असलेला विविध ताणांचा परिणाम ग्राहक मागणी पुरवठ्यातील तफावत, आवाक्‍याबाहेर असलेल्या घरांच्या किमती, शहरातील मूलभूत पायाभूत सुविधांचा अभावाच्या रूपाने सहन करताना दिसतो आहे. केंद्र, राज्य शासनाची धोरण व भूमिका, भारतीय रिझर्व्ह बॅंकेचे ग्राहकहिताचे धोरणे व ग्राहकांना कमी कालावधीत आणि कमी किमतीत घर उपलब्ध करून देण्याची बांधकाम व्यावसायिक संघटनांची भूमिकाच हा ताण कमी करू शकणार आहे.