क्‍लस्टर डेव्हलपमेंट

शहरातील जुने मोडकळीस आलेल्या वाड्यांच्या पुनर्बांधणीसाठी "क्‍लस्टर डेव्हलपमेंट' या योजनेचा उपयोग केला जातो, आहे. विशेष म्हणजे प्रादेशिक विकास आराखड्यात या संकल्पनेला अधिक प्रोत्साहान देण्याचा विचार समोर आला आहे. एकाच ठिकाणी दोन ते तीन किंवा अधिक जुने वाडे, वास्तु असतील तर ज्या जागेवर "क्‍लस्टर डेव्हलपमेंट' या संकल्पनेंतर्गत त्याचा पुनर्विकास करता येणे शक्‍य आहे.

प्रादेशिक विकास आराखड्यामध्ये पुणे शहरातील नागरिकांसाठी त्याचबरोबर स्थलांतरीत होणाऱ्या लोकसंख्येसाठी 2027पर्यंत सहा लाख 58 हजार घरांची गरज व्यक्त करण्यात आली आहे. ही गरज भागवताना जुन्या शहरांचा त्यातही गावठाणांचा विकास नियोजितरित्या होणे गरजेचे आहे. ही बाब लक्षात घेऊन विकास आराखड्यात क्‍लस्टर डेव्हलपमेंटची संकल्पना मांडण्यात आली आहे.

संकल्पना
एकाच ठिकाणी असणाऱ्या दोन ते तीन किंवा त्याहून अधिक जुन्या वाडे, वास्तूंचा पुनर्विकास या योजनेंतर्गत केला जातो. जुन्या गावठाणात तसेच शहराच्या मध्यवर्ती परिसरात असणाऱ्या पेठांमध्ये अशा वाड्यांची संख्या आजही लक्षणीय आहे. या वास्तु ऐतिहासिकदृष्ट्या महत्त्वाच्या असल्या तरी पार्किंगच्या सुविधेसह इतर अद्ययावत सोयी-सुविधा या संकल्पनेंतर्गत ग्राहकांना उपलब्ध होऊ शकतात. सद्यस्थितीत अशा जुन्या वास्तूंमध्ये आधुनिक सुविधा व पार्किंगची समस्या प्रकर्षाने जाणवते. या समस्येवर "क्‍लस्टर डेव्हलपमेंट' हा सर्वोत्तम उपाय आहे.

अडचणी
क्‍लस्टर डेव्हलपमेंट या संकल्पनेंतर्गत मुंबई महानगरपालिकेतर्फे सकारात्म दृष्टीकोन ठेवून तरतूदी केलेल्या दिसून येतात. पुणे महानगरपालिकेने मात्र, याबाबत थोडी वेगळी भूमिका घेतली आहे. पार्किंगबाबतच्या तरतूदी क्‍लिष्ट व असमाधानकारक असल्याचे जाणवते. शहर विस्ताराचा विचार करता "क्‍लस्टर डेव्हलपमेंट'च्या संकल्पनेंतर्गत "पार्किंग'बाबतची तरतूद सोयीची नसल्याचे जाणवते. यात आवश्‍यक ते बदल केल्यास "क्‍लस्टर डेव्हलपमेंट'ला अधिक वाव मिळेल यात शंका नाही.

"क्‍लस्टर डेव्हलपमेंट'बाबत मुंबई महापालिकेने घेतलेल्या निर्णयांमुळे तेथील विकासाला अधिक चालना मिळाली आहे. पुणे महापालिकेनेही याबाबतच्या तरतूदी सोप्या आणि समाधानकारक केल्यास पुणे शहराच्या विकासालाही गती मिळेल. त्यामुळे प्रशासनाने "क्‍लस्टर डेव्हलपमेंट'बाबत सकारात्मक दृष्टीकोन ठेवण्याची गरज आहे.
----

संकल्पना पुनर्विकासाच्या मार्गावरील

पुनर्बांधणीबाबतच्या कायदेशीर बाबी, घ्यावयाची काळजी तसेच त्यासंदर्भात आवश्‍यक असणारा सकारात्म दृष्टीकोन या विषयाची आपण मागील लेखात माहिती घेतली. या प्रक्रियेच्या पुढील टप्प्यावर "क्‍लस्टर डेव्हलपमेंट' व "रिडेव्हलपमेंट' या दोन संकल्पनांची ओळख करुन घेणे गरजेचे आहे. या दोन्ही संकल्पनांमधून एकच उद्देश साधला जात असला तरीही त्यासाठीची प्रक्रिया, नियम व अटींची पूर्तता वेगळ्या असताना दिसतात. विकासाच्या माध्यमातून शहराला नवा चेहरा देणाऱ्या या दोन संकल्पनांची ही ओळख...

रिडेव्हलपमेंट
रिडेव्हलपमेंट म्हणजे "पुनर्बांधणी'. शहरातील सुमारे 15 ते 20 वर्षांपूर्वीच्या मोडकळीस आलेल्या इमारती, सोसायट्या यांना एका नवा चेहरा देऊन विकासाची गती वाढविण्याचे कार्य रिडेव्हलपमेंट पुनर्बांधणी अंतर्गत केले जाते.

पुणे शहराची मागील दशकातील विकासाची गती अवाक करणारी आहे. ही गती आता नव्या गावांच्या समावेशाने अधिक गतिमान होईल, यात शंका नाही. मात्र, विकासाच्या या प्रक्रियेत रिडेव्हलपमेंटच्या माध्यमातून जुन्या शहराचा विकास व त्याचा चेहरा बदलण्याच्या सुरु असलेली प्रक्रिया काळाची गरज बनत आहे. महाराष्ट्र त्याचबरोबर इतर राज्यातून शिक्षण, रोजगारासाठी पुणे शहरात येणाऱ्या स्थलांतरीतांची संख्या लक्षणीय आहे. या स्थलांतरीतांच्या सध्याच्या गरजा लक्षात घेऊन शहरातंर्गतच निवासाची गरज भागविण्यासाठी वा नव्या सोयी-सुविधा मिळविण्यासाठी जुन्या इमारतींचा विकास होणे गरजेचे आहे. यासाठी रिडेव्हलपमेंट हा उत्तम पर्याय आहे.

पुणे शहराचा विचार केला तर शासकीय आकडेवारीनुसार सुमारे तेरा हजार नोंदणीकृत सोसायट्या आहेत. यातील किमान दहा टक्के सोसायट्यांना पुनर्विकासाची आवश्‍यकता गृहीत धरल्यास समोर येणारी सोसायट्यांची संख्या लक्षणीय आहे. यामुळे पुनर्विकासाचा विषय किती गंभीर आणि आवश्‍यक आहे, याची जाणीव होते. विकासाच्या दृष्टीकोनातून पुनर्बांधणीची आवश्‍यकता असली तरी, ही प्रक्रिया अनेकांना काही अंशी लांबलचक, क्‍लिष्ट व अडचणीची वाटते. मात्र, अद्ययावत सोयी-सुविधांची पुर्तता करणाऱ्या रिडेव्हलपमेंटच्या या संकल्पनेचा अभ्यास केल्यास, त्याची अंमलबजावणी करणे तितकेसे अवघड राहीले नाही.

प्रक्रियेतील अडचणी 
 सोसायटीच्या पुनर्विकासासाठी सोसायटीमध्ये राहणाऱ्या मालक, भाडेकरू यांचे एकमत होणे अत्यावश्‍यक आहे. ही गरज लक्षात घेऊन सर्वांचे एकमत ही एक मोठे आव्हान आहे. यातून निर्माण होणाऱ्या कायदेशीर प्रक्रियांनी देखील कधी-कधी सामोर जावे लागते. त्यामुळे सोसायटीच्या पुनर्विकासासाठी सर्व सभासदांचे एकमत होणे गरजेचे आहे, ही बाब सोसायटीधारकांनी लक्षात घेणे गरजेचे आहे. हे एकमत जेवढ्या लवकर होईल, तेवढ्या लवकर पुनर्विकासाची प्रक्रिया मार्गी लागेल.

हवा सकारात्मक दृष्टिकोन
या समस्येला पर्याय म्हणून पुणे महापालिकेने व राज्य शासनाने सकारात्मक दृष्टिकोन ठेवून धोरणे राबबावीत, अशी अपेक्षा व्यक्त केली जात आहे. गावठाण असो वा उपनगर पुनर्विकासासाठी इमारतींनी व सोसायट्यांनी एकत्र येऊन पुनर्विकास प्रकल्प राबबावेत; जेणेकरून तिथे पार्किंगसह इतर सुविधा उपलब्ध होऊ शकतील. ही संकल्पना जुन्या शहराच्या विकास आराखड्यात मांडण्यात आली असली तरीही त्यावर अधिक सकारात्मक दृष्टिकोन बाळगण्याची आवश्‍यकता आहे. एवढेच नव्हे तर शहरातील काही बांधकाम संस्थांनी हा प्रयोग यशस्वी करुन दाखविला आहे. अशा योजनांना व संस्थांना प्रोत्साहन देऊ व सकारात्मक भूमिका स्थानिक प्रशासनाकडून अपेक्षित आहे. केवळ सोसायटीधारक किंवा प्रशासन यांनी सकारात्मक दृष्टीकोन दाखवून फायद्याचे नाही, तर यासाठी बांधकाम व्यावसायिकांनीदेखील ग्राहकांचा विश्‍वास संपादन करणे ही या प्रक्रियेतील, महत्त्वाची बाब आहे.

सोसायट्यांची पुनर्बांधणीची संकल्पना पुर्णतः वेगळी आणि व्यापक आहे. यासाठी सुसंवाद आणि त्यांची विश्‍वासार्हता मिळविणे खुप आवश्‍यक आहे. त्यातही जागरूक पुणेकर मंडळीचा विश्‍वास संपादन करणे म्हणजे आव्हानात्मक काम आहे, असे म्हटल्यास अधिकचे होणार नाही. ही विश्‍वासार्हता सोसायटी पुनर्बांधणीच्या प्रक्रियेपासून ते नव्या घरात प्रवेश केल्यानंतरही गुणवत्तापूर्ण देखभालीच्या व्यवस्थापनापर्यंत टिकवून ठेवणे महत्त्वाचे आहे. या जोरावरच तुम्हाला पुनर्बांधणी क्षेत्रात विश्‍वास संपादन करता येणार आहे. यामुळे शहराला एक नवा चेहरा देता येणार आहे.
- विशाल गोखले, व्यवस्थापकीय संचालक, गोखले कन्स्ट्रक्‍शन

'पुनर्बांधणी'बाबत हवा सकारात्मक दृष्टीकोन!

पुणे शहरातील जागेची उपलब्धता, वाढणारी लोकसंख्या आणि आवाक्‍यातील घरांची कमतरता या प्रमुख गोष्टींचे समीकरण जुळणे सद्यस्थितीत तसेच नजीकच्या काळातही अशक्‍य वाटते. यावर उपाय म्हणून "पुनर्बांधणी'चा (रिडेव्हलपमेंट) पर्याय गेल्या काही वर्षांत समोर आला आहे. परंतु या पर्यायासोबत जाऊन शहराला एक नवा चेहरा देण्यासाठी अद्यापही सभासद व सोसायटीधारक पुढे येत नाहीत. शहराच्या चेहऱ्याला एक नवा आकार देण्यात, नवी स्काय लाइन बनविण्यात "पुनर्बांधणी' एक महत्त्वाची भूमिका बजावू शकते. म्हणूनच पुनर्बांधणीबाबत सकारात्मक दृष्टीकोनाची गरज आहे...

पुणे शहरातील ऐतिहासिक वाडे, जुन्या इमारती आज पन्नास य त्याहून अधिक वर्ष झाले तरी उभ्या आहेत. त्या पाडून त्या जागी नव्या सोयी-सुविधांनीयुक्त अशा इमारती उभारणे म्हणजे पुण्याची जुनी ओळख नष्ट केल्यासारखे आहे, असा अनेक जणांचा गैरसमज आहे.

काही सोसायटीच्या पुनर्बांधणीच्या प्रक्रियेत सभासदांना आलेला "वेगळा' अनुभव सभासदांचे मत बनविणारे असले तरीही, सर्वच पुनर्बांधणी प्रकल्पांमध्ये असाच अनुभव येईल; असे गृहितक मांडणे काही अंशी अतातायीपणाचे ठरेल.

पुनर्बांधणीची संपूर्ण प्रक्रिया तज्ज्ञांच्या सल्ल्याने राबविल्यास ती प्रक्रिया सुरक्षित तर असतेच त्याचबरोबर सामान्य ग्राहकांसाठी किफायशीर देखील ठरते. तज्ज्ञांच्या मदतीने मुंबईत तसेच खुद्द आपल्या पुणे शहरातही अनेक सोसायट्यांनी यशस्वीरीत्या पुनर्विकासाची प्रक्रिया राबविली आहेत. आज गरज आहे ती "पुनर्बांधणी' या विषयाकडे वेगळ्या दृष्टिकोनातून पाहण्याची. जेणेकरून शहराला नवा चेहरा ताजा मिळू शकेल.

"पुनर्बांधणी' करताना सोसायटीने किंवा घर मालकांनी एक गोष्ट लक्षात ठेवणे आवश्‍यक आहे, ती ही की घर आपली महत्त्वाची मालमत्ता आहे; ती विकसित करताना, त्यासंबंधीच्या प्रक्रियेतून जाताना आर्किटेक्‍ट, स्ट्रक्‍चरल डिझायनर, लीगल ऍडव्हाझर यांच्याशी सल्लामसलत करण्याची. ही गरज खुद्द राज्यशासनाने बनविलेल्या केलेल्या गृहनिर्माण संस्थांना महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम 1960 च्या कलम 79(अ) अन्वये सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या इमारतीचा पुनर्विकास करण्याबाबतच्या निर्देशांमध्ये मांडली आहे. "पुनर्बांधणी'ची प्रक्रिया अतिशय किचकट असते असाही अनेकांचा समज आहे, परंतु बदलत्या काळानुसार आपल्याला योग्य सोयी-सुविधा मिळत असतील तर या पर्यायाचा अवलंब करायला काहीच हरकत नाही.

केव्हा करावी "पुनर्बांधणी' साधारणतः कोणतीही इमारत बांधून पंधरा ते वीस वर्षे झाल्यानंतर "पुनर्बांधणी'चा विचार करायला हवा. याचबरोबर निवासी इमारतीतील ड्रेनेज (सांडपाणी) व्यवस्था कोलमडल्यास, इमारतीतील पाण्याची पाइपलाइनची दुरुस्ती वारंवार करावी लागत असल्यासही "पुनर्बांधणी'बाबत सोसायटीच्या सभासदांनी चर्चा करणे उचीत ठरते. जशी-जशी वास्तू जुनी होते, त्यानुसार तिथे राहणाऱ्या ज्येष्ठ नागरिकांसाठी असलेल्या सोयी-सुविधा बदलतात. त्यांच्या गरजा बदलतात (जसे की लिफ्ट, बाग आदी) त्याच्या उपलब्धतेसाठी "पुनर्बांधणी'ची आवश्‍यक ठरते.

काही वेळा सभासद व सोसायटीधारक नव्या आधुनिक सुविधांनी युक्त अशा इमारतीसोबतच आपल्या मालमत्तेचे मूल्य वाढविण्यासाठीसुद्धा पुनर्बांधणीचा निर्णय घेताना दिसत आहेत.

"पुनर्बांधणी'ची प्रक्रिया
राज्यशासनाने बनविलेल्या केलेल्या गृहनिर्माण संस्थांना महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम 1960 च्या कलम 79(अ) अन्वये सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या इमारतीचा पुनर्विकास करण्याबाबतच्या निर्देशांमध्ये मांडली आहे. पुनर्विकासाच्या प्रक्रिया राबविण्यासाठी शासनाने ही जी नियमावली जाहीर केली आहे. त्यात ठराविक मुद्दांच्या आधारे ही प्रक्रिया कशी करावी, ती करताना कोणत्या तज्ज्ञांची मदत घ्यावी. ती कशी घ्यावी यासंबंधाने मार्गदर्शन करण्यात आले आहे. त्यात सर्वप्रथम इमारतीच्या पुनर्विकासासाठी विशेष सर्वसाधारण सभा बोलविण्याची मागणी आणि यासाठी गृहनिर्माण संस्थेतील किमान एक चतुर्थांश पेक्षा अधिक इतक्‍या सभासदांनी मागणी केलेली असणे गरजेचे असल्याचे सांगण्यात आले आहे. त्यानंतर ही संख्या लक्षात घेऊन त्या संबंधित सभासदांच्या अर्जावर निर्णय घेत विशेष सर्वसाधारण सभा बोलविण्यात यावी, असे सूचित करण्यात आले आहे. त्यात पुनर्विकासासंबंधीच्या सूचना व हरकती मागवून त्यावर निर्णय घेण्याचे सुचविण्यात आले आहे. यावर विशेष सभेमध्ये निर्णय घेऊन या पुनर्विकासासंबंधाने एक समिती स्थापन करावी. असेही सांगण्यात आले आहे.

आणखी एक सर्वांत महत्त्वाचा मुद्दा सांगण्यात आला आहे तो हा की, या संपूर्ण "पुनर्बांधणी' प्रक्रियेसाठी वास्तुविशारद (आर्किटेक्‍ट) अथवा प्रकल्प व्यवस्थापकाची सल्लागार म्हणून नेमणूक करण्यात यावी. बांधकाम क्षेत्रातील तज्ज्ञांच्या मते हा आर्किटेक्‍ट संस्थेने "रिडेव्हलपमेंट प्रोजेक्‍ट' पूर्ण होईपर्यंत संस्थेचा सल्लागार म्हणून नेमणूक कायम ठेवावी. जेणेकरून पुढील तांत्रिकी मुद्दांचा गुंता सोडविण्यास मदतीचे होईल. सोसायटीतील सर्व सभासदांचे एकमत होऊन सोसायटीच्या पुनर्विकासाचा निर्णय घेणे आवश्‍यक असते.

शहराच्या विकासासाठी एक होऊन पुनर्बांधणीच्या पर्यायाचा केवळ विचार न करता त्यावर अंमलबजावणी करण्याची हीच वेळ आहे. शहरात आज अनेक नामवंत बांधकाम व्यावसायिकांचे पुनर्बांधणीचे प्रकल्प सुरु आहे. यासंदर्भात सोसायटीच्यावतीने आपण वृत्तपत्रांमध्ये निविदाही देऊ शकता. त्यावर इच्छूक बांधकाम व्यावसायिक कंपनी आपल्याला प्रतिसाद देते. "पुनर्बांधणी'ची प्रक्रिया सोपी असून ती शहराच्या तसेच सामान्यांच्या विकासासाठी पूरकच आहे.

"पुनर्बांधणी' करताना घ्या काळजी 1. विकसकाचा ट्रॅक रेकॉर्ड तपासावा. त्यांनी आतापर्यंत कोणते गृहप्रकल्प केले आहेत. ते वेळेत पूर्ण केले आहेत का? हे तपासावे.
2. विकसकाची कंपनीची आर्थिक उलाढाल व त्यातील कामगिरी तपासावी. ती आर्थिकदृष्ट्या स्थिर व सक्षम आहे का? हे तपासावे.
3. पुणे शहरासंबंधाने सांगावयाचे झाल्यास टीडीआर विकत घेतला आहे का? तो विकसकाकडे उपलब्ध आहे? हे तपासावे.

घरखरेदीदार राजा होणार काय़?

केंद्रीय मंत्रिमंडळाने मागील महिन्यात पारीत केलेले बहुप्रतिक्षित रिअल इस्टेट बिल 2013 (नियामक व विकास) आता 5 ऑगस्ट रोजी सुरू होत असलेल्या पावसाळी अधिवेशनात संसदेच्या पटलावर मांडले जाणार आहे. ज्या विधेयकावर देशभरातील लोकप्रतिनिधी चर्चा करतील अशी अपेक्षा आहे...
कार्पेट एरियाची व्याख्या स्पष्ट करणारे, नियोजित वेळेत घर ताब्यात मिळवून देणारे, ग्राहकहित जोपासणार, स्वप्नपूर्तीच्या प्रवासात ग्राहकांना संरक्षण आणि दिलासा म्हणून या विधेयकाकडे पाहिले जाते आहे.

या नव्या विधेयकात मोङ्गा कायद्यातील तरतुदींच नव्याने मांडण्यात आले आहे, यात नावीन्य ते काय अशी मते बांधकाम क्षेत्रातून व्यक्त केली जात असली तरी, नव्या घरांचे स्वप्न या विधेयकामुळे सुरक्षित बनणार आहे, हे मात्र नक्की.

कार्पेटची व्याख्या अधिक स्पष्ट करणारे, नियोजित वेळेत घर ताब्यात मिळवून देणारे अशा ग्राहक हितांच्या विविध तरतुदींचा समावेश असणारे गृहनिर्माण नियामक विधेयक अखेर संसदेच्या पटलावर येते आहे.

नियामक प्राधिकरणाची द्विस्तरीय रचना प्रस्तावित कायद्यात मांडण्यात आली आहे.
ज्यात केंद्र व राज्य पातळी, अशा दोन्ही ठिकाणी नियामक आयोग स्थापण्याची तरतूद आहे.
विधेयकात सदनिका विक्रीसाठीचा कार्पेट एरिया व कॉमन एरियाबाबतचा उल्लेख अधिक सुटसुटीतपणा आणणारा आहे. कार्पेट एरियावर आधारित जागेचे दर आकारावेत, असे ग्राहकांनाही वाटते. मात्र मूळ जागेबरोबर उपलब्ध करून देण्यात येणार्‍या सोयी-सुविधांसाठीची किंमत कुणाकडून मोजणार, असा विकासकांचा सवाल कायम राहिलेला आहे... एक मात्र खरे की, कार्पेटचा थेट उल्लेख आता करावा लागणार असल्याने किंमतीत छुपेपणा राखता येणार नाही.

प्रकल्पासाठीच्या जाहिरातींतून प्रकल्प व सदनिकेतील सोयी सुविधांबाबत चुकीचे दावे वा आभासी चित्रण करता येणार नाही. जाहिराताच्या रूपाने प्रकल्पांचे संकल्पचित्र सादर करताना, त्यांचे सादरीकरण व मांडणी करताना ग्राहकांची दिशाभूल होईल, असे सादरीकरण करता येणार नाही. असे झाल्यास तो दंडात्मक गुन्हा ठरविण्यात येणार आहे. यामुळे विकासकांच्या माध्यम स्वातंत्र्यावर घाला येण्याचे मत व्यक्त केले जात आहे.

आता घरखरेदीदारांकडून सदनिका नोंदणीच्या मोबदल्यात दहा टक्क्यांपेक्षा अधिक रक्कम घेता येणार नाही तसेच घेतलेल्या एकूण रकमेच्या सत्तर टक्के रक्कम एक वेगळ्या बँक खात्यात (एस्क्रो अकाऊंट) ठेवणे बंधनकारक असणार आहे. त्याचा ङ्गायदा असा होईल की, ज्या सदनिकेच्या उभारणीसाठी ही रक्कम घेतली गेली आहे, त्याच प्रकल्पावर, सदनिकेच्या उभारणीसाठी ती रक्कम खर्च केली जाईल. ज्यामुळे ती सदनिका वेळेत बांधून पूर्ण होईल अशी अपेक्षा आहे.

सर्व आवश्यक परवानगी मिळविल्यानंतरच प्रकल्पाच्या बांधकामास सुरवात करता येईल, अशा प्रकारची महत्त्वाची तरतूद या विधेयकात आहे. ग्राहकांबरोबरच विकासक, जागा मालक, मंजुरी देणारी यंत्रणा यांचीही दखल घेतली गेली असती तर अधिक बरे झाले असते. असे कायदेविषयक तज्ज्ञांचे व बांधकाम क्षेत्राचे म्हणणे आहे. शिवाय विकासकांसाठी कटकटीची ठरणारी सरकार दफ्तरीची मंजुरी प्रक्रिया सिंगल विण्डोच्या व्यवस्थेमध्ये ती परावर्तित व्हायला हवी, असे काही इथे होताना दिसत नाही.

बहुप्रतिक्षित बांधकाम नियामक विधेयकाला केंद्रीय मंत्रिमंडळाची मंजुरी मिळालेली आहे. गृहनिर्माण क्षेत्रातील विशेषतः घरांच्या वाढत्या किंमतींवर नियंत्रण राखण्यासाठी असे नियमन आवश्यक मानले जात होते. मात्र सादर करण्यात आलेला सुधारित नमुना तसे काही अधोरेखित करीत नाही. एकूणच केवळ हे एक पॉलिश्ड असेच हे विधेयक आहे.

केंद्र शासनाने या विधेयकाद्वारे केवळ बांधकाम क्षेत्रावर नियंत्रण राखण्यात व ग्राहकांनी संरक्षणाचा दावा केला असला तरी सर्वासाठी आवाक्यातील घर या सरकारच्या उद्दिष्टाचीही पूर्ती या विधेयकातून होणार का असा एक मोठा प्रश्‍न अजूनही अनुत्तरित आहे. आणि या सर्व प्रश्‍नांची उत्तरे कायद्याची अंमलबजावणी आणि येणार काळच देऊ शकेल...

रियल इस्टेट फॅक्टस...

जागतिक बँकेच्या ताज्या अहवालानुसार बांधकामांना जलदगतीने परवानगी मिळण्याच्या बाबतीत १८५ देशांच्या यादीत भारताचा १८२ क्रमांक लागतो. यासंबंधाने अहवालात केवळ चौतीस परवानगी मिळविण्यासाठी १९६ दिवसांचा कालावधी लागतो अशी नोंद आहे.

आपण आपला पारंपरिक प्रतिस्पर्धी म्हणत असलेल्या पाकिस्तानाच या यादीत १०५ वा क्रमांक लागतो आहे. इथे ११ परवानगी १२२ दिवसात मिळतात. साहाजिकच प्रथम क्रमांक चीन आणि हॉंगकॉंग शहराचा आहे. इथे कोणतेही नवे बांधकाम सुरू करताना लागणाऱ्या आवश्यक केवळ ६ परवानगी ६७ दिवसांत मिळतात.

तसेच विकसनशील राष्ट्रांमध्ये ६० ते ८० टक्के बांधकामे ही अनधिकृत बांधकामे उभारली जात आहेत. ज्यामध्ये कोणतीही परवानगी न घेता व कोणत्याही नियमाप्रमाणे ते बांधकाम होताना दिसत नाही.

विचार करण्यास भाग पाडणारी ही गंभीर बाब आहे... यातील पहिला समस्या लक्षात घेतली तर, पुणे शहरात आणि राज्यात अशा प्रकारच्या समस्येला सामोरे जावे लागते आहे.

बांधकाम व्यावसायिक व संघटना देखील आपण हतबल असल्याचे सांगतात. एखादा कोणताही गृह व व्यावसायिक प्रकल्प सुरू करण्यासाठी विविध शासकीय कार्यालयांमधून ६० हून अधिक परवानगी मिळवाव्या लागतात. पण या साऱ्याचा परिणाम मात्र सर्वसामान्य घरखरेदीदाराला सहन करावा लागतो.

दुसऱ्या समस्येविषय़ी अधिकचे बोलायलाच नको. त्या समस्येचे परिणाम आपण पाहिले आहेत, पाहतो आहोत.

पुणे, मुंबई, ठाणे, नवी मुंबईमध्ये विविध इमारतींच्या दुर्घटनेत पडलेल्या बळींची संख्या आपण पाहतोच आहोत.

अ मिलियन डॉलर ऍपॉर्च्युनिटी

जागतिक आर्थिक परिस्थिती, अमेरिकेतील बेरोजगारांच्या संख्येमध्ये झालेली लक्षणीय घट, भारतात विदेशी गुंतवणुकीचा कमी होत असलेला ओघ यासह काही प्रमाणात चालू खात्यांमधील तुटीचा परिपाक म्हणून रुपयाने साठी गाठली आणि ओलांडलीही... उद्योगधंदा, अर्थव्यवस्थेला याचा लक्षणीय प्रमाणात वाईट अर्थाने सामना करावा लागत असला तरीही बांधकाम क्षेत्रासाठी मागणी घेऊन येणारी ही घडामोड आहे. विशेष म्हणजे साधारणपणे मागील एक ते दीड वर्षानंतर बांधकाम क्षेत्रात सकारात्मक हालचालीला कारण या निमित्ताने समोर आले आहे. मात्र ती हालचाल केवळ अनिवासी भारतीयांच्या मालमत्ता खरेदीसाठीच्या चौकशीमुळे आहे.

नरेंद्र जोशी (narendrajoshisblog.blogspot)

हमखास आकर्षक परतावा म्हणून भारतीयांची सोने आणि घर गुंतवणुकीला नेहमीच पसंती राहिलेली आहे. असोचेमने नुकताच एक अहवाल प्रसिद्ध केला आहे. या अहवालात निमशहरी भागातील अधिकधिक तरुणांनी सोन्यापेक्षा रिअल इस्टेटमधील पर्यायात गुंतवणुकीसाठी मोठा रस दाखविला आहे. यामागील कारण एकच, ते म्हणजे हमखास परताव्याची हमी. दिल्ली, मुंबई, पुणे, बंगळूरसारख्या मोठ्या शहरांत तरुणांनी या मालमत्तेतील गुंतवणुकीला प्राधान्य दिल्याचे चित्र आहे. अर्थात, असे मत नोंदविणारे तरुण हे त्यांच्या उत्पन्नातील एक भाग गुंतवणूक म्हणून ठेवण्यासाठी अधिक प्राधान्यक्रम देताना दिसत आहेत.
अर्थव्यवस्थेची वाटचाल बिकट असतानाही भारतीयांकडून ही गुंतवणूक विकून अधिकचा फायदा मिळविण्याचा प्रयत्न असतोच. ही मानसिकता पारंपरिक आहे. मात्र एक लक्षात घेतले पाहिजे, की सध्या सोन्याचे दर लक्षणीयरीत्या खाली येत आहेत. उलट मालमत्तांच्या किमतींचा स्तर कायम उंचावलेल्या स्थितीतच असलेला दिसतो आहे. ही बाब झाली ती देशातील तरुणांची. मात्र या अहवालात अनिवासी भारतीयांसंबंधाने सर्वेक्षणातून समोर आलेल्या निष्कर्षांत तब्बल 51 टक्‍क्‍यांहून अधिक अनिवासी भारतीयांनी आता सोन्यापेक्षा बांधकाम क्षेत्रात गुंतवणुकीला प्राधान्य देण्याविषयीचे मत नोंदविले आहे. यावरून रुपयांच्या अवमूल्यनाचा फायदा ही मंडळी घेऊ इच्छितात, हे स्पष्ट आहे.

गडगडलेला रुपया
साधारपणपणे मागील काही महिन्यांपासून उतरणीला लागलेल्या रुपयाने 26 जून 2013 रोजी साठी पार करीत एकसष्ठी गाठली. मागील आठवड्यातच रुपयाचे हे मूल्य दिवसागणिक अधिक खालची पातळी गाठताना दिसले. वेळीच भारतीय रिझर्व्ह बॅंकेने हस्तक्षेप केल्याने ही पडझड आवाक्‍यात आली. त्याचा परिणाम अर्थव्यवस्थेतील सर्वच क्षेत्रांवर होताना दिसतो आहे. देशी व्यवस्थेमध्ये इंधन दरवाढीपासून ते रोजच्या गरजेच्या वस्तूंची भाववाढ ही अटळ आहे. या सर्वाचा घरांच्या किमतीवर परिणाम होताना दिसेल, अशी भीती क्रेडाई या बांधकाम व्यावसायिकांच्या संघटनेने व्यक्त केली आहे.

पडझडीचा परिणाम
प्रमुख जागतिक चलनाबरोबची डॉलरची पातळी मागील तीन वर्षांच्या उच्चांकावर असल्याने हे चित्र समोर आले आहे. येत्या काही दिवसांमध्ये रुपया डॉलरच्या तुलनेत 62 रुपयांपर्यंत घसरेल, असा अंदाज अर्थतज्ज्ञ व्यक्त करीत आहेत. विशेष म्हणजे सीआयआय या उद्योगजगतातील राष्ट्रीय स्तरावरील संघटनेने रुपयाचा प्रवास हा 59 रुपयांच्या खालीच राहील, असे भाकीत व्यक्त केले आहे. संघटनेने केलेल्या सर्वेक्षणात सहभागी 56 टक्के उद्योजकांनी चालू खात्यातील वाढती तूट आणि रखडलेली विदेशी गुंतवणूक यामुळे या चालू तिमाहीतही रुपयाचा प्रवास 59 रुपयांच्या खालीच राहील, असा तर्क नोंदविला आहे.

बांधकाम क्षेत्राची स्थिती
मंदीची परिस्थिती आहे. घराच्या खरेदी-विक्रीवर याचा परिणाम झालेला असला तरी मागील चार वर्षांत राज्यातील नवी मुंबई, ठाणे आणि मुंबई परिसरातील मालमत्तांनी 75 ते 65 टक्‍क्‍यांपर्यंतचा परतावा दिला आहे. महानगराच्या उंबरठ्यावर असलेल्या दुसऱ्या मोठ्या पुणे शहराने याबाबत 45 टक्‍क्‍यांच्या परताव्यासह प्रमुख शहरांमध्ये सातव्या स्थानावर बाजी मारली आहे. असे असताना या क्षेत्राच्या उभारीसाठी, घरांच्या मागणी आणि प्रत्यक्षातील व्यवहारासाठी सध्या काहीसे सकारात्मक वातावरण तयार होताना दिसते आहे, असे बांधकाम क्षेत्रातील तज्ज्ञ व व्यावसायिक सांगत आहेत.

बांधकाम क्षेत्रासाठी आशादायी
एरवी कमी किमतींमुळे येथे गुंतवणूक करण्यास उत्सुक असलेल्या अनिवासी भारतीयांची उत्सुकता "हॉट प्रॉपर्टी' म्हणून ओळख असलेल्या दुबईकडे ओढा अधिक वाढलेला दिसून येतो आहे. 2008-09 च्या जागतिक आर्थिक मंदीनंतर 2012 मध्ये प्रथमच येथील दर सुधारू लागले आहेत. दुबई लॅंड डेव्हलपमेंट ऍथॉरिटीच्या आकडेवारीनुसार 2012 मध्ये या क्षेत्रातील व्यवहार आठ टक्‍क्‍यांनी वाढल्याची नोंद आहे. अमेरिकेतील लेहमन ब्रदर्सच्या आर्थिक संकटानंतर भारतातील प्रमुख शहरातील मालमत्तांच्या किमती 40 ते 42 टक्‍क्‍यांनी वाढल्या आहेत, असे जॉन्स लॉंग लासेले इंडियाचे संशोधन प्रमुख आशुतोष लिमये यांचे मत आहे.

हीच ती संधी
रुपयाची ही सर्व पडझड दुर्दैवी आणि सामान्य भारतीयांवर महागाईचा बोजा वाढविणारी आहे. मात्र अनिवासी भारतीयांसाठी ही लाख मोलाची संधी आहे, असेच म्हणावे लागेल. कोणतीही अनिवासी भारतीयाची आपल्या मायभूमीशी नाळ जोडलेली असतेच. हे नाते भावनिक व व्यावसायिक पातळीवरही असलेले दिसते. त्यात भावनिक नात्यांची वीण अधिक घट्ट असलेली जाणवेल. स्थिती कोणतीही असेल, मात्र अनिवासी भारतीयांकडून सुरक्षित गुंतवणुकीचा विचार आला की मायदेशातील गुंतवणुकीलाच अधिक प्राधान्य दिले जाते, यात शंकाच नाही. हा गुंतवणुकीचा विचार करता वाढत जाणारे रुपयाचे अवमूल्यन अनिवासी भारतीयांना ही गुंतवणुकीची अ मिलियन डॉलर ऍपॉर्च्युनिटी (लाख मोलाची संधी) असणार आहे. या संधी मरगळ आलेल्या बांधकाम क्षेत्राला बाजारात थोडीशी का होईना, सकारात्मक हालचालीसाठी कारणीभूत ठरेल, अशी आशा आहे. मात्र ही आशा अनिवासी भारतीयांच्या कृती व निर्णयातूनच फळाला येणार आहे. 

हे आहेत पुण्यातील हॉट प्रॉपर्टी डेस्टिनेशन्स

काहीशा मंदीच्या पुसटशा सावटाखाली 2013 साल उजाडले अजूनही ते सुरूच आहे. मात्र मेट्रो, प्रादेशिक विकास आराखड्याच्या जाहीर होण्याने एकूणच पुण्यातील बांधकाम क्षेत्रासाठी हे वर्ष आशेचे किरण घेऊन आलेले दिसत आहेत. मात्र जागतिक मंदी, नवे कायदे, कररचनेमुळे काहीशी मरगळ असली तरी काही आशेचे किरण अजूनही आहेत. राहिलेल्या या अर्ध्या वर्षात घरखरेदीरांसाठी व गुंतवणूक दारांसाठी महाराष्ट्रासह पुण्यातील कोणती डेस्टिनेशन्स हॉट असतील, त्याचा घेतलेला हा आढावा.
----
घरकर्जाचे व्याजदर अजूनही आवाक्याबाहेर आहेत. हे दर टप्प्याटप्याने आवाक्यातील येण्याची शक्यता व्यक्त केली जाते आहे. कसे होणार कोण जाणे, मात्र पुण्याची परिस्थिती वेगळी आहे. पुणे व पिंपरी चिंचवडमधील घरखरेदी व जमिनीतील गुंतवणुकीच्या व्यवसायात लक्षणीय उलाढाल दिसत नसली तरीही पुणे व परिसरात असलेल्या पूर्व आणि पश्‍चिमेला असलेल्या उपनगरांच्या पट्ट्यामध्ये घराची मागणी येत्या काळात मागणी वाढताना दिसेल.

रिंगरोड, मेट्रो, प्रादेशिक विकास आराखड्याच्या जाहीर होण्याने यावर्षी (2013) मध्ये एकूण बांधकाम क्षेत्रासाठी हे वर्ष आशेचे काही किरण घेऊन आलेले आहे. मात्र जागतिक मंदी, नवे कायदे, कररचनेमुळे काहीशी मरगळ असली तरी काही आशेचे किरण अजूनही आहेत. या एकूणच परिणामस्वरूप घरांचे भाव काहीसे स्थिर राहतील.  हे चित्र घरखरेदीदारांसाठी व गुंतवणूकदारांसाठी जसे काही अंशी आशादायी आहे.

पूर्व व पश्‍चिम उपनगरांमध्ये...कोणत्याही भागात शैक्षणिक वा औद्योगिक संधी निर्माण झाल्या की, त्या भोवती स्थलांतर वाढते. कारण तिथे शैक्षणिक व रोजगाराच्या अनेक संधींची उपलब्धता निर्माण होते. तशीच परिस्थिती पुण्यात आहे. यापुढील काळातही ती तशीच राहील. हिंजवडी व परिसरात वाढते आयटी क्षेत्र, पिंपरी चिंचवड परिसरात विस्तारणारे ऑटो क्षेत्र या दोन्ही ठिकाणी वाढत जाणार्‍या रोजगाराच्या संधी असेल वा वाकड ते रावेत, तसेच देहू रोड परिसरात उभे राहत असलेले नव्या शैक्षणिक केंद्रांमुळे या भागांना 2013 मध्ये चांगली मागणी असेल. असे मत व्यक्त केले जाते आहे.

तज्ज्ञांच्या मते या वर्षात बांधकाम व्यवसायात चांगल्या घडामोडी घडतील. हिंजवडी, रावेत, पुनावळे, या व या पट्ट्यातील विविध पश्‍चिम उपनगरांसह या उपनरांनजीक असलेल्या  पिरंगुट, कासार अंबोली, भुगाव आदी गावांमध्येही प्रकल्पाच्या उभारणीसाठीच्या हालचाली वाढल्या आहेत. यावर्षभरात त्या आणखी वाढतील..
पूर्व उपनगरांमधील लोहगाव ते उंड्री पिसोळी या पट्ट्यात येणार्‍या हडपसर, खराडी, वाघोली, या भागांना सुद्धा चांगली मागणी असणार आहे. तर पिंपरी चिंचवड परिसरातील तळेगाव, कान्हे ङ्गाटा या भागातील प्रकल्पांनाही चांगली मागणी असणार आहे.  या भागात सध्या मागणी आहेच, यापुढे जाऊन ही मागणी आणखी वाढणार असल्याचे निरीक्षण बांधकाम व्यावसायिक व तज्ज्ञांनी नोंदविली आहेत.

मेट्रो, ‘डीपी’ वाढीला वेग
अखेर पुण्यासाठी मेट्रो, रिंगरोड आणि ‘डीपी’ (प्रादेशिक विकास आराखडा) जाहीर झाला. आता विकासाला गती मिळेल. आराखड्यात असलेल्या काही गावांमध्ये आधीच विकास कामे, मोठे गृह व व्यावसायिक प्रकल्पांना सुरवात झालेली आहे, ‘डीपी’ व आरक्षणे जाहीर झाल्यामुळे जमिनीची उपलब्धता वाढणार आहे. ज्यामुळे जमिनीचे भाव स्थिर राहण्यास मोठी मदत मिळणार आहे.
----
हॉट डेस्टिनेशन्स
----
कल्याणी नगर,
औंध
बाणेर
पुनावळे
हडपसर
उंड्री - महम्मदवाडी पट्टा
आंबेगाव
जांभुळवाडी,
सिंहगड रोड
पिरंगुट
भुगाव
वाघोली

‘युएसपी’ज् तुमच्या प्रॉपर्टीचे...

आपण केलेल्या गुंतवणुकीमधून चांगला परतावा मिळावा, ही अपेक्षा रास्त आहे. मात्र ही रास्त अशी अपेक्षा बाळगण्यासाठी आपण काही नियोजन केल्यास तो येणारा परतावा चांगला असेल याची खात्री तुम्हाला मिळविता येईल. अशा काही गोष्टी आहेत, ज्या आपल्या मालमत्तेसंबंधाने केल्याने तुम्हाला निश्‍चित असा परतावा येताना दिसेल...

----

स्थावर मालमत्तेमध्ये गुंतवणूक करताना आपण साधारणपणे जागा, जमीन वा प्लॉट अथवा थोडीशी आवाक्यातील गुंतवणूक असेल तर फ्लॅटमध्ये गुंतवणूक करतो. या दोन्हींमधल्या गुंतवणुकीस चांगला परतावा हवा असेल तर खालील गोष्टींचे नियोजन केल्यास आपल्या प्रॉपर्टीचे ‘युएसपी’ आपणच वाढवू शकतो. 

जागा वा जमीन

प्लॉट, जागा आणि जमिनीबाबत खालील काळजी घेता येईल.  

योग्य लोकेशन

जागा जमिनीच्या बाबतीत काही महत्त्वाचे मुद्दे आहेत. त्यात उत्तम असे लोकेशन खूप  महत्त्वाचे आहे. त्यामुळे जागा असो वा जमीन, आपण गुंतवणुकीच्या उद्देशाने घेताना लोकेशनला सर्वात आधी प्राधान्य दिल्यास भविष्यात हा दृष्टिकोन ङ्गायद्याचा ठरू शकतो. लोकशनच्या बाबतीत थोडासा दृरदृष्टीकोन बाळगल्यास वा थोडासा अभ्यास केल्यास ती गोष्ट निश्‍चितपणे ङ्गायद्याची ठरू शकेल यात शंका नाही. 

आपण निवडत असलेली जागा, जमीन शहराच्या ज्या भागात आहे, त्या भागात येत्या काही वर्षात विकास कामांची काय स्थिती असणार आहे? हे अभ्यासून मगच लोकेशन ठरवा वा जागा-जमीन घेण्याचे निश्‍चित करा. एकदा विकास कामांनी गती घेतली की तुम्हाला प्लॉट, जागा-जमीन विक्री करताना चांगला परतावा निश्‍चितपणे मिळेल. 

अपडेट विथ रेडी पेपर्स

घेतलेली जागा -जमीन आपण संपूर्ण संशोधनाअंती खरेदी करतो. त्यावेळी संबंधित जागेसंबंधाने आधी झालेल्या व्यवहाराबाबची माहिती गोळा करण्यासाठी झालेला त्रास लक्षात घेता, व्यवहाराच्या वेळी या धावपळीचा मोबदला म्हणून आपण जागा वा जमिनीची किंमत कमी करून मागण्याचा प्रयत्न करीत असतो. हा अनुभव लक्षात घेता आपण आधीच जर सर्व कागदपत्रे तयार ठेवली, रितसरपणे प्रत्येक वर्षीचा कर भरणे, जागा जमिनीचा सातबारा वा पीआर कार्ड आदी गोष्टी काढून ठेवल्या तर आपल्या प्रॉपर्टीची किंमत कोणीही कमी करून मागणार नाही.

सुरक्षितता 

जागा, जमीन वा प्लॉटच्या संबंधाने सुरक्षितता ही गोष्ट खूप महत्त्वाची आहे. तिच्या सुरक्षिततेला प्राधान्य दिल्यास तुम्हाला अधिकच्या रकमेचा दावा करता येणे शक्य आहे. अतिक्रमण असेल, वा त्याची सुरक्षिततेच्या दृष्टीने इतर कुठलीही समस्या. आपल्या जागा, जमीन किंवा प्लॉटची मोजणी करून तिला तारेचे ङ्गेनसिंग करून घ्या. जेणेकरून खरेदीदारास जागा दाखविताना तो त्याला अधिक विश्‍वासार्ह व्यवहार वाटेल. त्याही पुढचा एक भाग म्हणजे त्या जागा, जमीन वा प्लॉटवर एक बोर्ड लिहून आपले नाव, सर्व्हे नं, दूरध्वनी क्रमांक इतर आवश्यक माहिती लिहिल्यास अधिक चांगले.

ओपन ङ्गॉर ऑङ्गर

जागा, जमीन वा प्लॉटबाबतीत व्यवहार करताना आपण समोरून येणार्‍या ऑङ्गर्सच्या बाबतीत सर्व पर्याय खुले (ओपन) ठेवा. त्यामुळे व्यवहार आणखी सोपा व ङ्गायद्याचा होण्याची शक्यता अधिक आहे. जागा, जमीन वा प्लॉटच्या बाबतीत एक्सचेंज ऑङ्गर असेल वा इतर कोणती ऑङ्गर असल्यास नेमक्या कोणत्या व्यवहारात आपला ङ्गायदा अधिक आहे किंवा कोणत्या व्यवहारात आपण गुंतवणूक केलेली रक्कम चांगल्या परताव्याच्या रूपाने मिळेल, त्याचे गणित मांडून ती ऑङ्गर स्वीकारा. सध्या प्लॉटच्या बदल्यात फ्लॅट तसेच जमीनीच गुंतवणुकीसाठी संयुक्त भागीदारी असे अनेक पर्याय हाताळले जाताना दिसतात. 

घर अथवा फ्लॅट 

घर वा फ्लॅटच्या बाबतीत हे नियोजन थोडेसे किचकट आहे. कारण इथे मिळणारा परतावा आवाक्यात असला तरी त्यात एक निश्‍चिंती आहे. इथे फ्लॅटच्या बाबतीत विक्रीचा व्यवहार शिवाय फ्लॅट भाड्याने देण्याचा आणखी पर्याय आहे. ज्यातून तुम्हाला त्या मालमत्तेमधून निश्‍चित असे उत्पन्न मिळणार आहे. 

कलरिंग 

साधारणपणे प्रत्येक वेळी घर नव्याने भाड्याने देताना वा ते विक्री करतानाएक गोष्ट आपल्याला प्राधान्याने करावी लागते ती म्हणजे त्या घर व फ्लॅटला नव्याने रंगरंंगोटी करून द्यावी लागते. याआधारावर विक्री वा भाड्याने देताना अधिकच्या रकमेची मागणी करू शकतो. 

अपडेट विथ रेडी पेपर्स

आपण खरेदी करीत असलेले घर वा फ्लॅटच्या ‘सर्च टायटल रिपोर्ट’ व इतर कागदपत्रांची माहिती तज्ज्ञांच्या मदतीने घेण्याचे प्रमाण दिवसागणिक वाढते आहे. तेव्हा आपण फ्लॅट किंवा घर विक्री करणार असाल तर खरेदीदारांची ही नवी मानसिकता लक्षात घेता आपण आधीच जर सर्व कागदपत्रे तयार ठेवली तर आपला किंमतीबाबतचा दावा आणखी सक्षमपणे मांडू शकू. सर्व कागदपत्रे तयार ठेवण्याबरोबरच घर वा फ्लॅटसंबंधातील सर्व करांचा भरणा करून झालेला कधीही चांगलाच. 

पार्किंग

आजकाल फ्लॅटखरेदीसाठी आलेला प्रत्येकजणांचा पहिला प्रश्‍न असतो की, पार्किंगची काय सोय आहे? आपल्याकडे स्वतंत्र पार्किंग असल्यास ती जागा वेगळ्या रंगांच्या पट्ट्यांनी आखून घेता येईल व ती त्यांना दाखविता येईल. जेणेकरून एक मोठा प्रश्‍न मार्गी लागेल. पार्किंगबाबतची निश्‍चिंती झाल्यास आपण अर्धी लढाई जिंकली असे समजण्यास काहीच हरकत नाही. त्या पार्किंगबाबतचे असलेली कागदपत्रे सुद्धा आवश्यकता भासल्यास खरेदीदारास दाखविता येऊ शकतात.  

सोसायटी - नातेसंबंध आणि प्रतिमा 

सोसायटीमधील तुमची इमेज (प्रतिमा) तुमच्या विक्रीच्या व्यवहारात मोठी मदतीची ठरू शकते. ही साधारणपणे एक गोष्ट आहे, आपण ज्या सोसायटीत फ्लॅट घेणार आहोत, वा घर घेणार आहोत तिथे जाऊन अथवा तिथल्या संपर्क काढून खरेदीदार चौकशी करतो.

ही चौकशी करताना ती व्यक्ती व्यवहाराला कशी आहे? इथे राहताना त्यांना इतरांशी कसा संपर्क होता? आदी विविध प्रश्‍न व चौकशींमधून तो व्यवहारासाठीची पार्श्‍वभूमी बनवीत असतो. तेव्हा सोसायटीमधील किमान आपला संपर्क व प्रतिमा चांगली ठेवणे गरजेचे आहे. तसेच सोसायटीविषयक सर्व कर व प्रक्रियांचा निपटारा केलेला अधिक चांगला. ह्या गोष्टी आपल्या मालमत्तेची किंमत निश्‍चितपणे वाढवतील.

गो विथ ग्रीन 

फ्लॅटच्यासंबंधाने ङ्गार कमी वेळा पण घराच्या किमंतीत बाबतीत एक गोष्ट निश्‍चितपणे तुमच्या मालमत्तेची किंमत वाढविणारी ठरेल ती म्हणजे घरासमोर, घराभोवती असलेली हिरवाई. घरासमोर वा मागे बाग असल्यास ती हिरवाई तुमच्या घरांची मोल वाढवतेच.

तिथे परिसरात, आजूबाजूला झाडी असल्यास दुधात साखरच म्हणा ना! यासोबतच पर्यावरणपूरक सोयी- सुविधा जसे की, सोलर सिस्टिम, सांडपाणी व्यवस्थापन व रेनवॉटर हार्वेस्टिंग अशा गोष्टी उपलब्ध असतील तुमची मालमत्ता चांगला परतावा देऊ शकेल यात तिळमात्रही शंका नाही. 

या सर्व गोष्टीं सोबत आपल्या मालमत्तेच्या व्यवहारात आपल्याला अपेक्षित असलेल्या ‘गणिता’सह ‘अप्रोप्रिएट डील’ तर हवेच... तेव्हा तुम्हीच तपासून पाहा तुमच्या प्रॉपर्टीजच्या युएसपीज्!

सोनं की सोन्यासारखं घर?

भरभक्कम वेतन मिळविणार्‍या तरुणांची संख्या पुण्यासह राज्यात दिवसागणिक वाढतेच आहे. हाती पैसा खेळायला लागला की, मोठी स्वप्न बाळगलेल्या स्वप्नांसाठीचे पंख आणखी बळकट बनतात...मात्र सध्याचा सोन्याचे पडणारे भाव आणि काही प्रमाणात आवाक्यात असलेले घरांचे भाव लक्षात घेता, कोणती गुंतवणूक फायद्याची ठरेल..? सोनं खरेदी करावं की, सोन्यासारखं घर? असा प्रश्‍न सामान्य खरेदीदार वा गुंतवणूकदारांसमोर असलेला दिसतो आहे. मात्र अखेरीस सोन्यासारखं घरचं उत्तम म्हणावं लागेल...

साधारणपणे पाडव्यानंतर सोन्याचे भावाने मोठी गटांगळी खाल्ली. ही पडझड अवाक करणारी होती. युरोपीय राष्ट्रांमधील आर्थिक परिस्थिती व ती सुधारण्यासाठी घेण्यात आलेल्या संबंधित राष्ट्रांच्या शासनाच्या निर्णयाचा परिणाम म्हणून सोन्याच्या भावाने गडांगळी खाल्ली. मात्र सोनेविक्रीचा केवळ निर्णय जाहीर केला आहे, तर ही स्थिती आहे... ज्यावेळी नेमकी कृती घडेल त्यावेळी काय परिस्थितीचा सामना करावा लागेल...? याबाबत आर्थिक क्षेत्रातील तज्ज्ञ मंडळी वेगवेगळे विचार मांडत असली तरी, त्यावेळी काय होईल ते, येणारा काळच ठरवेल.
1) सहजयोगाने होणारी गुंतवणूक
2) जाणीवपूर्वक केली जाणारी गुंतवणूक

ढोबळपणे ह्या दोन प्रकाराने आपण गुंतवणूक होताना दिसते -
लोक सर्व साधारणपणे सोने, चांदी. मुदतठेवी, भविष्य निर्वाह निधी आदी बाबींमध्ये गुंतवणूक करतात. त्याही पुढे जाऊन काही अंशी लोक म्युच्युअल फंड व शेअर बाजारामधील गुंतवणूक करतात. मात्र तुम्ही ही जाणीवपूर्वक गुंतवणूक करीत असाल वा करणार असाल तर गुंतवणुकीचे नवे पर्याय शोधायला हवेत ना ?

गुंतवणूक कशात करावी?
सध्या आपल्यासमोर गुंतवणुकीसाठीचे पर्यायही खूप आहेत. आज घडीला सोन्याचे भाव खाली उतरल्याने  आपण त्याच्यातील गुंतवणूकीचा विचार मनात येतो. वा आपण सोनेखरेदीसाठी रांगेत जाऊन उभे राहतो. सोने, चांदी, या पारंपरिक तसेच अनिश्‍चितता व धोका असणारी शेअर बाजारमधील गुंतवणूक म्हणता येईल. सोने-चांदी मधील गुंतवणूक आपल्या देशात केवळ पारंपरिक गुंतवणूक नाही तर ती भावनिक गुंतवणूक आहे.  याजोडीला पीपीएफ, मुदतठेवी आहेतच...मात्र या सर्वांमध्ये परताव्याची हमखास हमी कोणताही पर्याय देईलच असे नाही, असली तरी ती नाममात्रच.

याउलट घर वा रिअल इस्टेट क्षेत्राचा विचार केला तर आज काही शहरांमध्ये वा विकसित शहरांमध्ये भाव काही अंशी वाढणं थांबलेलं असलं तरी त्यात वाढही निश्‍चितपणे होताना दिसणार आहे. त्यातही टू टायर व थ्री टायर सिटीजमधील विकास प्रक्रिया लक्षात घेता तिथेही गुंवणूकीला चांगला परतावा मिळण्याची शक्यता अधिक आहे. ज्यामध्ये पुण्यासह नाशिक, कोल्हापूर, औरंगाबाद, नागपूर आदी शहरांचा समावेश करता येईल.

विशेष म्हणजे या क्षेत्रात गुंतवणूक तुमच्याकडे पर्यायही पुरेसे आणि चांगले आहेत. ज्यात, जागा, जमीन, प्लॉट व फ्लॅटमधील गुंतवणूक यांचा समावेश होऊ शकतो. ज्याला आपण ‘रिअल इस्टेट’मधील गुंतवणूक म्हणतो. यात आणखीही थोडीशी अधिकची जोखीम असेलले पर्याय देखील उपलब्ध आहेत. साहजिकच अशी अधिकची जोखीम असलेल्या गुंतवणुकीत फायदाही अधिकच मिळताना दिसेल.

जोखीम आहे अन् फायदाही...
गुंतवणूक कुठे करावी यासाठी ‘व्हीजन‘च हवे.  सद्य स्थितीत सोने आणि चांदीमधील गुंतवणूक निर्णय सर्वांना परवडेलच अशी नाही. त्यातही ती बाळगणे देखील एक ‘जोखीम‘च होऊन बसलेली आहे. सुरक्षेसंबंधाने असलेले पर्याय सर्वांनाच पुरेसे ठरतील असेही नाही. मात्र गुंतवणूक कोणती तर ती ‘रिअल इस्टेट‘मधील जागा, जमीन, प्लॉट व फ्लॅटमधील गुंतवणूक फायद्याची ठरू शकते. यासंबंधाने जागा, जमीन, प्लॉटमधील गुंतवणुकीसाठी कधी-कधी जोखीम घ्यावी लागते. मात्र त्यात उत्तम परतावा मिळण्याची शक्यता अधिक प्रमाणात आहे.

या सर्व गुंतवणुकीमधील परताव्याचा विचार करता रिअल इस्टेट मधील गुंतवणुकीतून चांगला परतावा मिळवून देऊ शकतो. त्यात जोखीमही तशीच आहे. प्लॉटपाठोपाठ, फ्लॅट व कमर्शिअल जागेतील गुंतवणूक देखील चांगला परतावा देऊ शकते. त्यापाठोपाठ सातत्याने पण तुलनेने कमी परतावा देणारी गुंतवणूक म्हणजे फ्लॅट भाड्याने देण्याचा पर्याय. मात्र ही गुंतवणूक कुठे करायची आणि किती करायची ही गोष्ट मात्र गरजेप्रमाणे आणि व्यक्तिगत आहे.