बांधकाम क्षेत्र आणि 2014

स्वतःचं घर घेणं ही मनाला सुखकारक कल्पना आहे. विशेषतः तुम्ही तुमच्या नोकरीनिमित्त स्थलांतरित झाला असाल, तर स्वतःच्या घराचा आनंद केवळ शब्दांत बांधता येत नाही. एका संकेतस्थळाने केलेल्या सर्वेक्षणात 65 टक्के लोकांनी 2014 मध्ये फ्लॅट घेणार असल्याचे नियोजन केले आहे. त्यामुळे बांधकाम क्षेत्रासाठी 2014 आनंदाचे वर्षे असणार हे नक्की. 

2013 चा वर्षभराचा बांधकाम क्षेत्राचा आढावा घेतला, तर असे लक्षात येते, की या क्षेत्रापुढच्या समस्या या बव्हंशी शासन, धोरणनिर्मित आहेत. ज्यात नवी विधेयके, कररचना यांचा समावेश आहे. यासोबतच सिमेंट, पोलाद आणि अन्य कच्चा माल यांच्या किमतींच्या नियोजनापासून ते वित्तपुरवठ्याच्या प्रश्‍नांपर्यंत सर्वांमध्ये असणारी गोंधळाची स्थिती बांधकाम व्यावसायिक आणि ग्राहक या दोघांनाही सारखीच तापदायक ठरली... 2013 मध्ये एकूणच देशपातळीवरील महागाई, रुपयाचे अवमूल्यन, आर्थिक क्षेत्रातील मंदीसदृश वातावरण, राज्य शासनाचे गृहनिर्माण नियंत्रण विधेयक, केंद्र शासनाकडून सादर करण्यात आलेले रिअल इस्टेट बिल, जमीन ताबा विधेयक ही नवी विधेयके, सर्व्हिस टॅक्‍स, व्हॅट अशा विविध घडामोडींनी बांधकाम क्षेत्र ढवळून निघाले. या साऱ्या घडामोडींच्या पार्श्‍वभूमीवर 2014 मधील नेमकी स्थिती कशी असेल? नव्या वर्षात तरी घराचे स्वप्न पूर्ण होईल का? घरांच्या किमती आवाक्‍यात येतील का? घरकर्जाचे व्याजदर आवाक्‍यात येतील का? असे अनेक प्रश्‍न समोर आहेत...

या सर्व घडामोडींत लोकसभेच्या निवडणुकांचे पडघम वाजण्यास सुरवात झाली आहे. याचा कितपत परिणाम बांधकाम क्षेत्रावर होईल? यातून काही आशेचा किरण ग्राहकास मिळेल का, हे पाहणे उत्सुकतेचे ठरणार आहे. प्रॉपर्टीशी निगडित एका संकेतस्थळाने मागील महिन्यात म्हणजेच नोव्हेंबर 2013 मध्ये घेतलेल्या एका ग्राहक सर्वेक्षणातून पुढील वर्षाच्या अनुषंगाने खालीलप्रमाणे निष्कर्ष समोर आले आहेत. दिल्ली, मुंबई, बंगळुरू, पुणे, चेन्नई, हैदराबाद, अहमदाबाद, कोलकाता आदी विविध टायर वन सिटीजमधून सुमारे अडीच हजारांहून अधिक संभाव्य घरखरेदीदारांकडून 2014 मधील बांधकाम क्षेत्रातील संभाव्य घडामोडींविषयी मते नोंदवून घेण्यात आली.

2014 आणि बांधकाम क्षेत्र 
 सध्या भाड्याच्या घरात राहणाऱ्या आणि आपले घराचे स्वप्न पूर्ण करण्याची तीव्र इच्छा असणाऱ्या सर्वेक्षणातील बहुतांश घरखरेदीदारांनी 2014 मध्ये घरखरेदीचा मनोदय व्यक्त केला आहे. साहजिकच 2014 मध्ये गरजू ग्राहकांकडून अधिक प्रमाणात घरखरेदी केली जाणार आहे. 2014 मध्ये मालमत्तांचे दर सुरवातीच्या काही महिन्यांमध्ये स्थिर राहतील असा प्राथमिक अंदाज आहे. 26 टक्के ग्राहकांनी निवासी मालमत्तांचे भाव 2014 मध्ये स्थिर राहतील असे मत व्यक्त केले आहे. हे मत नोंदविताना 46 टक्के लोकांनी मालमत्तांच्या किमतीत वाढ होऊन परतावा सुमारे 10 टक्‍क्‍यांपर्यंत वाढेल, असा असा अंदाज व्यक्त केला आहे. सर्वेक्षणातील 28 गुंतवणूकदारांनी मालमत्तांच्या किमती कमी होतील, अशी आशा व्यक्त केली आहे, पैकी 17 टक्के लोकांनी या किमती 10 टक्‍क्‍यांपेक्षा अधिक कमी होतील, असा तर्क नोंदविला आहे.

फ्लॅटच हवा 
 सर्वेक्षणातील सुमारे 65 टक्के ग्राहकांनी आपल्याला पुढील वर्षासाठी खरेदीसाठी सदनिका (फ्लॅट) हवा असल्याचे मत नोंदविले आहे. यावरून बहुतांश लोकांची निवाऱ्याची गरज; त्यातही मध्यवर्गीयांना आपल्या हक्काच्या घराची गरज पूर्ण करायची आहे, हे यावरून स्पष्ट होते. सुमारे 15 टक्के ग्राहकांनी निवासी प्लॉटच्या खरेदीला प्राधान्य देणार असल्याचे म्हटले आहे. या सर्वेक्षणात आरामदायी सदनिकांच्या खरेदीबाबत फारसा काही कल दिसून आला नाही हे विशेष. निवाऱ्यासाठी घरांची गरज तर आहेच, मात्र स्टुडिओ वा सर्व्हिस अपार्टमेंटसारख्या सदनिकांची खरेदी करण्याविषयीच्या प्रश्‍नाला केवळ तीन टक्के लोकांनी प्रतिसाद दिला आहे. याचा अर्थ असा, की अशा सुविधांविषयी ग्राहकांमध्ये अधिक जागृती आणण्याची गरज यावरून स्पष्ट दिसते आहे. तर बंगला, रो हाऊस वा कुटुंबास स्वातंत्र्य देणाऱ्या घराच्या संकल्पनेला प्राधान्य असल्याचे मत सुमारे 4 टक्के लोकांनी नोंदविले आहे.

ग्राहक आणि त्याचे बजेट 
 घरखरेदीत सर्वांत महत्त्वाचा मुद्दा ठरतो तो बजेटचा. ग्राहकांनी त्यासंबंधातील प्रश्‍नांना खालील प्रमाणे उत्तरे देत मते नोंदविली आहेत. 2014 मध्ये सुमारे 23 टक्के लोकांनी आपण घरासाठीचे आपले बजेट कमी करणार असल्याचे मत व्यक्त केले आहे, तर सुमारे 19 टक्के लोकांनी आपण आपल्या घरखरेदीसाठी अधिकच्या रकमेची आवश्‍यकता भासल्यास ती खर्च करण्याची तयारी असल्याचे म्हटले आहे. घरासाठीचे बजेट ठरताना घराची किंमत हा सर्वांत महत्त्वाचा घटक असतो. त्यात सर्वसाधारणपणे घरखरेदीसाठी 40 लाखांपर्यंत बजेट असणारा पहिला गट, 40 लाख ते एक कोटी रुपये बजेट असलेला दुसरा गट, एक ते दोन कोटी रुपये बजेट असलेला तिसरा गट आणि दोन कोटी रुपयांपेक्षा अधिक किमतीची घरे खरेदीची क्षमता असणाऱ्या ग्राहकांचा चौथा गट असे चार गट सर्वेक्षणासाठी पाडण्यात आले होते. सर्वेक्षणात सुमारे 60 टक्के ग्राहकांनी आपले घरखरदीचे बजेट 40 लाख रुपयांपर्यंत असल्याचे म्हटले आहे, म्हणजेच 2014 मध्येही आवाक्‍यातील घरांची गरज कायम असणार आहे. त्यापाठोपाठ 40 लाख ते 1 कोटी रुपये बजेट असल्याचे 34 टक्के ग्राहकांनी, एक कोटी ते दोन कोटी इतके बजेट असल्याचे सहा टक्के ग्राहकांनी सांगितले आहे. तर दोन कोटी रुपयांहून अधिक घरखरेदीचे बजेट असणारा ग्राहकवर्ग केवळ 1 टक्काच आहे.

लोकेशन महत्त्वाचे... किंमत नाही 
 या सर्वेक्षणातून एक महत्त्वाचा निष्कर्ष समोर आला आहे. यामुळे ग्राहकांच्या मानसकितेतील मोठा फरक स्पष्टपणे समोर येताना दिसतो आहे, तो म्हणजे 2014 मध्ये घरखरेदीच्या वेळी घराच्या किमतीपेक्षा लोकेशनला अधिक प्राधान्य देतील. घरखरेदीचा निर्णय करताना 28 टक्के लोकांनी किमतीला, 18 टक्के लोकांनी कनेक्‍टेव्हिटीला, तर 13 टक्के लोकांनी शाळा, महाविद्यालय, हॉस्पिटल्स, हॉटेल्स यांच्या जवळीकतेसह शेजारी कोण असेल, या गोष्टीकडे जाणीवपूर्वक लक्ष दिल्याचे जाणवते. या सर्व सर्वेक्षणात आणखी एक महत्त्वाची गोष्ट म्हणजे 2014 मध्ये घरखरेदीतील सर्वांत मोठा अडथळा कोणता वाटतो, या प्रश्‍नाला उत्तर देताना सुमारे 61 टक्के ग्राहकांनी केवळ घरांची किमत हाच घरखरेदीतील अडथळा असल्याचे म्हटले आहे. त्यामुळे आवाक्‍यातील घरांची उपलब्धता हा मुद्दा 2014 मध्ये मोठा मुद्दा म्हणून समोर असणार आहे. या सर्वेक्षण अहवालात ग्राहकांनी घरखरेदीसाठी रक्कम कशी उभी करणार आहे, यावर फारसा प्रकाश टाकलेला दिसत नाही. अर्थव्यवस्थेची आजची स्थिती आणि भारतीय रिझर्व्ह बॅंक, राष्ट्रीयकृत बॅंकांनी आज रोजीला घरकर्ज व्याजदराबाबत स्वीकारलेले धोरण या संबंधाने यावर प्रकाश टाकणे आवश्‍यक होते. या सर्व निष्कर्षांनंतरही लोकसभेच्या निवडणुकांचे निकाल, 2014 मधील जागतिक व देश पातळीवरील आर्थिक स्थिती, घरकर्जाचे व्याजदर, कच्च्या मालाच्या किमती, बांधकाम क्षेत्रावरील नियंत्रण, या क्षेत्राला सामना कराव्या लागणाऱ्या समस्यांवर सामान्य माणसाच्या घराची स्वप्नपूर्ती अवलंबून असणार आहे, हे मात्र निश्‍चित.

संधी साधण्याची वेळ ओळखा

सध्या लग्नसराई सुरू आहे. घर खरेदीची अन्‌ कार्याची लगबग लपून राहत नाही. घरखरेदी एखाद्या कार्यासारखीच असते. कार्याबाबत सारेकाही मनासारखे जुळून आले, की लगबग दिसतेच. घरखरेदीसंबंधाची देखील अशीच काहीशी मिळती-जुळती स्थिती असते. बांधकाम क्षेत्रात सध्या तशी जोरदार लगबग दिसत नाही. मात्र योग्य व्यवहारचातुर्याने तुम्हाला मंदीतही संधी साधता येऊ शकते. अर्थात तुमच्याकडे तशी संधी ओळखण्याची नजर आणि व्यवहारचातुर्य असायला हवे.

भारतीय रिझर्व्ह बॅंकेपुढे आज महागाई आणि रुपयांचे अवमूल्यन रोखणे, विकासदर वाढवणे आणि चलनवाढ अशा विविध अपेक्षा पूर्ण करणे यातील संतुलन राखण्याचे आव्हान आहे. परिणामी घर आणि वाहनांसाठीचे व्याजदर कमी केले जाणार नाहीत, हे स्पष्ट होते. भारतीय रिझर्व्ह बॅंकेने घेतलेल्या या भूमिकेमुळे घरकर्ज व्याजदरात तातडीने काही बदल होईल, लक्षणीय हालचाल होईल ही अपेक्षा सध्या तरी करणे सोयीचे दिसत नाही.

ईएमआयचा करा विचार
घरखरेदीचा विषय सुरू झाला, की घरांच्या किमती आवाक्‍याबाहेर गेल्या आहेत असे पहिले मत आपण व्यक्त करतो. ती बाब खरी असली तरी, या परिस्थितीमागील कारणे काय असतील याचाही विचार होणे तेवढेच गरजेचे आहे. घरासाठी लागणारा मार्जिन मनी, घराच्या एकूण किमतीच्या तुलनेत मिळणारी कर्जाची रक्कम, तसेच त्या कर्जासाठीचा मासिक हप्त्याचा (ईएमआय) आकडा आपली सारी गणिते बिघडवितात. त्यानंतर घराच्या एकूण किमतीविषयीचा आकडा हे सारे गणित आणखी बिघडवितात. परिणामी घरखरेदीच्या अंतिम निर्णयावर येण्याआधी थोडेसे थांबून व्याजदर कमी होण्याची वाट पाहू या... असा पवित्रा घरखरेदीदार घेताना दिसतो आणि तिथेच आपली काहीशी गल्लत होऊ शकते. कारण आपल्याला हवे असलेले लोकेशन, आवडता प्रोजेक्‍ट, फ्लॅट फ्लोअर प्लॅन, सोयी-सुविधांच्या शोधात आपल्यासाखरेच आणखी कोणीतरी असतोच.

जाणवणारी अस्थिरता...
बाजारपेठेच्या अर्थशास्त्राचे गणितच वेगळे, हव्या त्या वेळी आपणाला हव्या त्या गोष्टींचे भाव आवाक्‍याबाहेर असतात किंवा मागणी आणि पुरवठ्याचे प्रमाण व्यस्त असलेले दिसते. याला केवळ बाजारपेठ वा व्यावसायिकच कारणीभूत ठरतो असे नाही, तर त्यासाठी काही वेळा आर्थिक स्थिती, पतधोरण या गोष्टीदेखील तेवढ्याच कारणीभूत ठरतात. 2008 नंतर जागतिक आर्थिक स्थितीने उचल खाल्लीच नाही असे म्हटल्यास वावगे होणार नाही. सुरवातीच्या काळात भारतीय अर्थव्यवस्था तग धरून होती; पण जागतिक आर्थिक स्थिती आवाक्‍याबाहेरच राहिल्याने इथल्या व्यवस्थेचा डोलारा सांभाळणे कठीण होईल, अशी परिस्थिती बनत गेली. यांच्या परिणामांपासून बांधकाम व पायाभूत सुविधा क्षेत्रदेखील स्वतःला टाळू शकले नाही. या अडचणीत भर पडली ती रिअल इस्टेट बिल 2013, जमीन ताबा विधेयक 2013, सर्व्हिस टॅक्‍स, व्हॅटसारख्या इतर महसुली करांची. या सर्वांचा परिणाम म्हणून संथ गतीत सापडलेल्या बांधकाम आणि पायाभूत सुविधा क्षेत्रात सुद्धा फारशी हालचाल होताना दिसली नाही. ही सारी परिस्थिती पाहून ग्राहकसुद्धा आपल्या निर्णयावर येण्यासाठी थांबलेला दिसतो.

मंदीतली संधी...
बाजारपेठेची ही स्थिती घर व वाहन कर्जाच्या चढ्या व्याजदरांमुळे आहे. ही परिस्थितीची कल्पना रिझर्व्ह बॅंकेसह इतर बॅंकांनांही आहे. ती दुरुस्त होण्यासाठी व्याजदरांमध्ये कपात हा एकमेव मार्ग आहे. मात्र सध्याची आर्थिक परिस्थिती त्याला मान्यता देताना दिसत नाही. परिणामी आणखी काही महिने वाट पाहण्याशिवाय काही गत्यंतर नाही. अशी हतबलता दर्शविणारी परिस्थिती आजची आहे. अशा परिस्थितीतही तुम्हाला संधी साधता येणे शक्‍य आहे. गणपती, दसरा दिवाळीच्या निमित्ताने घरखरेदीदारांना आकर्षित करणाऱ्या अनेक सवलतीच्या योजना समोर आलेल्या दिसल्या. या योजना आजही काही प्रमाणात असलेल्या दिसतात. या परिस्थितीत आपले बजेट आणि या योजनांचा फायदा घेत चांगले निगोसिएशन (व्यवहारचातुर्य) केल्यास मंदीच्या काळातही घराची संधी साधता येईल.

ओळखा संधी
उत्तम व्यवहारचातुर्याच्या आधारे, विविध योजनांचा लाभ घेत आपण घरखरेदीची संधी साधण्यासाठी तुम्हाला संधी ओळखता येणे गरजेचे आहे. आर्थिक क्षेत्रातील बारकाव्यांचा विस्ताराने अभ्यास करण्याऱ्या तज्ज्ञांच्या मते हा संधीचा कालावधी फार कमी काळ असतो. ती कधी येते यावर लक्ष रोखून जो ती साधतो ती खरेदी फायद्याची ठरू शकते. याउपरही प्रत्येक गोष्टीचा गणित जमविता येऊ शकते, तसे पैशांचे होत नाही. ही संधी साधण्याची कला आपल्या निकडीवर अवलंबून असते. कारण परिस्थिती शहाणपण शिकविते. तेव्हा आधी आपली गरज जाणा, संधी ओळखा, ती साधा...

घरासाठीचे उलटे गणित

आपल्याकडे खूप आधीपासून एक म्हण आहे... सारी सोंग करता येतात; पण पैशाचे सोंग करता येत नाही. खरे आहे ते. घशाला कोरड पडणे, सतत भुवया उंचवाव्या लागणे ही घरखरेदीदाराची सध्याची सामान्य लक्षणे म्हणावी लागतील... घरखरेदीची गणित मांडताना ही म्हण अन्‌ स्थिती अनुभवावी लागते. मात्र ही फार मनावर घेण्याची गोष्ट नाही.

सध्याच्या कठीण आर्थिक परिस्थितीत अशी बिकट अवस्था सर्वांचीच झाली आहे. ही देखील तेवढ्याच तीव्रतेने लक्षात घेण्याची गोष्ट आहे. हव्या असलेल्या लोकेशनला, आपल्या खिशाला परवडेल, असा घराचा पर्याय उपलब्ध न होणे, सुलभरित्या कर्जाची उपलब्धता न होणे, घराचे बजेट आपल्या सहनशीलतेचा अंत येईल इथपर्यंत ताणायला लागणे या मुख्य व इतर अडथळ्यांशिवाय घर उभे राहिलेय असे सर्वसामान्यांचे होतच नाही. अशा अनेक अडथळ्यांची शर्यत पार करून नंतर "ईएमआय'चा फेरा आहेच जोडीला अर्धआयुष्य पार होईपर्यंत...

उलट्या गणिताची सुरवात
ही आजची आर्थिक स्थिती लक्षात घेता आपण जरा उलटा विचार करू या का? म्हणजे घरखरेदीचे उलटे गणित मांडून पाहिले तर? महागाई, जागा व जमिनीची अनियंत्रित किंमत, बांधकामावरील वाढत जाणारा खर्च, अप्रत्यक्षपणे ग्राहकांचा खिसा रिकामा करणारे विविध महसुली कर आणि घरकर्जाचे अवाच्या-सवा व्याजदर, या सर्व गोष्टींचा परिणामस्वरूप घर आजही आवाक्‍याबाहेर आहे. परिणामी लहान, आवाक्‍यातील घरांचे स्वप्न तर दूर जाताना दिसते आहे. अशा स्थितीतही घराचे स्वप्न पूर्ण करण्यासाठी आपण बजेट व लोकेशननुसार सर्वप्रथम आपण कोणत्या प्रकारचे घर घ्यायेच आहे ते ठरवा...

जसे की नवं तयार घर घ्यायचे आहे
नवं पण अंडर कन्स्ट्रक्‍शन असलेलं घर घ्यायचं आहे की चांगल्या स्थितीतलं रिसेलचं घर घ्यायचं आहे, तसे पाहिले तर सद्य:स्थितीत पहिल्या दोन प्रकारातील किमतीत फारसा फरक असलेला जाणवताना दिसत नाही. नव्या तयार घरासाठी मोजावी लागणारी किंमत अखेरीस तुमची गरज आणि व्यवहार कौशल्यावर आधारलेली आहे. घराची निवड करताना असेच काहीसे मत तुमचे लोकेशनसंबंधाचे असेल तर तुम्हाला, तुमच्या मनाला आणि कुटुंबाला थोडेसे समजावून सांगावे लागेल. काही वेळा हे उलटे गणित मांडताना तुम्हाला लोकेशनच्या संबंधाने कॉम्प्रमाईज करावे लागेल. मनाला थोडीशी मुरड घालून थोडेसे वेगळे लोकशन देखील निवडावे लागेल. याची पूरेपूर जाणीव ठेवा.

उत्पन्न : उलट्या गणिताचा पाया
अंथरूण पाहून पाय लांबविण्याचे धोरण इथे लागू पडते... आणि इथे होते घर खरेदीच्या उलट्या गणिताला सुरवात. त्यासाठी तुम्ही तुमचे उत्पन्न लक्षात घ्या. सर्वांत आधी तुम्ही आधी एकटे बसून आणि नंतर कुटुंबीयांसमवेत बसून आपला घरखर्च किती, आपण महिन्याला किती पैसे वाचवू शकतो याचं गणित मांडा. हे गणित मांडताना नजीकच्या भविष्यातील व भविष्यातील अतिरिक्त व आकस्मिक खर्चाची दखल जरूर घ्या. ती समोर आलेली रक्कम ध्यानात असू द्या. याशिवाय अशी किती रक्कम आपण उभा करू शकतो जी रक्कम आपण मार्जिन मनी किंवा फ्लॅट खरेदीसाठीची दहा ते वीस टक्के रक्कम म्हणून बांधकाम व्यावसायिकास देऊ शकू, घराच्या नोंदणीसाठी भरू शकू. या अंदाजित रकमेचे गणित मांडा.

ही रक्कम मालमत्ता विकून, नातेवाइकांकडून, स्नेहीजनांकडून मदत, सोनेतारण, या व इतर विविध प्रयत्नांनी उभी केली जाताना आपण पाहतो. या उलट्या गणिताच्या आधारवर जो निष्कर्ष म्हणून जी रक्कम समोर येईल, ती रक्कम व घरासाठी प्रतिचौरस फुटासाठी सध्याचा बाजारभाव यांची एकूण रक्कम यांचा ताळमेळ मांडा. याशिवाय तुमचे उत्पन्न व ईएमआय भरण्याची क्षमता आदी विविध गोष्टी तपासून सर्वसाधारणपणे बॅंकेच्या नियमानुसार घराच्या एकूण किमतीच्या 80 ते 85 टक्के रक्कम कर्जरूपाने मिळू शकते. ही कर्जरूपाने मिळणारी रक्कम मिसळून घरखरेदीसाठी पूर्ण रक्कम जमा होते की नाही याचा अंदाज व गणित मांडा. ही पूर्ण रक्कम जमा होते की आणखी आपल्या बाजूने भरावी लागणारी अधिकची रक्कम एकत्र करावी लागेल याचाही अंदाज जरूर बांधा.

...मग ठरवा लोकेशन आणि घर
या उलट्या गणिताच्या अनुषंगाने तुमची जी रक्कम तयार होईल. त्यानुसार तुम्ही लोकेशन व घराची निवड करा. हे पाहतानाही घराच्या निवडीतील अवास्तव अपेक्षा थोड्याशा बाजूला ठेवा. अशा अवास्तव अपेक्षा या काळात तरी परवडणाऱ्या नाहीत. त्या पुढेही जाऊन नवं तयार घर, नवं अंडर कन्स्ट्रक्‍शन घर की रिसेलचं घर यातील एक बेस्ट ऑप्शन निवडा. आपल्या गरजेपुरते सुविधा, गरजेपुरता एरिया असलेले घर तुम्हाला निवडता येईल.

हे सूत्र इतरत्र कुठे वापराल?
काही वेळा हेच गणित प्लॉट वा जागेसाठीसुद्धा लागू पडू शकते. मात्र जागा (प्लॉट) व जमिनीसाठी हे गणित मांडताना काहीशी अपवादात्मक परिस्थिती देखील उद्‌भवू शकते. त्याचाही जाणीवपूर्वक विचार करणे आवश्‍यक आहे.

गुंतवणूकदारांसाठी चांगला पर्याय
पुण्यातील बांधकाम क्षेत्रात ज्याप्रमाणे गरजू लोक, निवासासाठी घरांचा शोध घेताना दिसतात, तसेच काही मंडळी गुंतवणुकीसाठी देखील रिअल इस्टेटच्या ऑप्शनला अधिक पसंती देताना दिसतात. सध्याच्या परिस्थितीत थांबून राहिलेल्या गुंतवणूकदारांना विचार करण्यासाठी हा चांगला पर्याय ठरू शकतो म्हणजे आपल्याकडे असलेली रक्कम ती गुंतविण्यासाठी असलेली मालमत्ता विकून, अधिक किमतीच्या मालमत्तेत गुंतवणूक करण्यासाठी या गणिताची मांडणी करून पाहता येऊ शकते. आवाक्‍याबाहेर असलेले घर आवाक्‍यात आणण्यासाठीचा हा काही रामबाण उपाय नव्हे; पण घराची किंमत, आपली गरज, आपली क्षमता यांचा फेरआढावा घेऊन घराच्या स्वप्नपूर्तीच्या आणखी जवळ मात्र निश्‍चितपणे जाता येईल आणि या उलट्या गणिताचे सूत्र स्वप्नपूर्तीचा हा एक मार्ग ठरू शकेल... पण जसे व्यक्ती तितक्‍या प्रकृती तसेच प्रत्येकाचे गणित मांडण्याची, आकडेवारी मांडण्याची पद्धत निराळी असू शकते हेदेखील इथे लक्षात घेणे आवश्‍यक आहे.

घरांची मागणी वाढता वाढता वाढे

देशातील सर्वाधिक मोठ्या आठ शहरांमध्ये दिवसागणिक घरांची मागणी वाढतेय. येत्या पाच वर्षांत सुमारे 1 कोटी 20 लाख घरांची गरज असल्याचे कॅशमन अँड वेकफील्डच्या ताज्या अहवालात सांगण्यात आले आहे. मागणी असलेल्या आठ शहरांमध्ये पुणे शहराचाही समावेश आहे. ही घरांची मागणी वाढतच असली तरी घरखरेदी सोपी आहे काय, या मुख्य प्रश्‍नाचे उत्तर सध्या तरी अनुत्तरित आहे. या प्रश्‍नाच्या उत्तरासाठी पर्याय निर्माण करणे आवश्‍यक आहे.

महात्मा गांधीजींनी हाक दिली होती- खेड्याकडे चला. मात्र स्वातंत्र्योत्तर काळात झाले नेमके उलटे. रोजगार, शिक्षण आणि वैद्यकीय सेवा या इतर क्षेत्रांतील सोयी आणि संधी मिळविण्यासाठी नागरिकांचे स्थलांतर होत गेले आणि शहरीकरण वाढत गेले. सारे काही होऊ शकले, पण हे शहरीकरण आपण थांबवू शकलो नाही. या वाढत्या शहरीकरणाने जशा सोयीसुविधा आणि संधी दिल्या त्याच प्रकारे अनेक प्रश्‍नही निर्माण केले आहेत. शेती, स्वयंरोजगार करणारी व स्वत:च्या पायावर उभी राहिलेली काही टक्के मंडळी सोडली तर बहुतांश तरुणांची झेप शहराकडे असलेली दिसते, आणि यातच प्रगती असल्याचे व्यवस्था मानते. ग्रामीण भागातील तरुणांचे लोंढे शहराकडेच येताना दिसतात. या सर्वाचा परिणाम म्हणून पर्यायाने वाढत जाणारे शहरीकरण आलेच.

शहरीकरणाची देशातील स्थिती
2020 मध्ये देशाची शहरीकरणाची टक्केवारी 66 टक्‍क्‍यांच्या वाढीसह 40 टक्के इतकी असेल, तर महाराष्ट्राची 50 टक्‍क्‍यांच्या वाढीसह सध्याच्या 42 टक्‍क्‍यांवरून 60 टक्के इतकी असेल, असा अंदाज आहे. एवढा मोठा लोंढा शहराकडे येऊ पाहतोय. त्यातील नव्वद टक्‍क्‍यांहून अधिक निम्न व निम्न मध्यमवर्गीय गटातील असणार आहेत. एकदा स्थलांतर शहरात झाल्यानंतर त्यांच्याकडे घर असणे अपेक्षित आहे. केंद्रीय नियोजन विभागाने जाहीर केलेल्या आकडेवारीनुसार शहरीकरणाचा हा बोजा देशभरातील केवळ ऐंशी शहरांवरच पडताना दिसतो आहे. त्यातील शहरीकरणाचा वेग सर्वाधिक असलेल्या सात शहरांवर तो अधिक असेल आणि त्यात पुणे शहराचा समावेश आहे, तर इतर महत्त्वाच्या बारा शहरांमध्ये पुणे, मुंबई वगळता केवळ नाशिकचा समावेश आहे. त्या सात शहरांत मग पुढचा प्रश्‍न निर्माण होतो, की या सर्व स्थलांतरितांचे लोढे शहरीकरणाच्या लाटेत किती समाधानी आहेत.

घरांची वाढती गरज
अन्न, वस्त्र, निवाऱ्यांची त्यांची मूलभूत गरज पूर्ण होते काय, हा अनुरुत्तरित राहणारा प्रश्‍न आहे. याच परिस्थितीचा परिणाम म्हणून घरांची गरज वाढताना दिसते आहे. कॅशमन अँड वेकफील्ड या मालमत्ता क्षेत्रातील संशोधन व सल्लागार संस्थेने केलेल्या सर्वेक्षणात येत्या पाच म्हणजे 2013 ते 2017 या वर्षांत देशात सुमारे 1 कोटी 20 लाख घरांची गरज असल्याचा निष्कर्ष नोंदविला आहे. त्यातील 23 टक्के मागणी ही दिल्ली, मुंबई, कोलकत्ता, हैदराबाद, चेन्नई, बंगळूर, पुणे आणि अहमदाबाद या शहरांमध्ये मुख्यत्वेकरून असणार आहे. देशातील व एकूणच वरील मागणी असलेल्या शहरांमधील दर वर्षी लोकसंख्येच्या वाढत्या प्रमाणावरून ही गरज नोंदली गेलेली आहे. वरील आठ शहरांमधील मागणी ही मुख्यत्वेकरून उच्च आणि मध्यम वर्गातील लोकांच्या घरांसाठीची आहे आणि त्याची संख्या सुमारे पंचवीस लाख इतकी आहे, तर एकदम निम्न वर्गातील गरज लक्षात घेता ही संख्या 3 लाख इतकी असल्याचे अहवालात म्हटले आहे. निम्न गटातील घरांची गरज इतकी कमी कशी, असा प्रश्‍न निर्माण होणे साहजिकच आहे. मात्र लोकसंख्येच्या प्रमाणात जीवनशैलीत होणारी सुधारणा लक्षात घेऊन हा अंदाज व्यक्त करण्यात आला आहे. वरील आठ शहरांत येत्या पाच वर्षांत उच्च व मध्यम वर्गातील लोकांसाठी सुमारे चौदा लाख घरांची गरज भासणार आहे. त्यातील मध्यमवर्गातील घरांसाठी दहा लाख, तर उच्च वर्गातील लोकांसाठी चार लाखांची गरज असेल. मात्र सध्या ज्या गतीने घरांची मागणी आणि पुरवठ्याचे गणित सुरू आहे त्या गतीने जर हा पुरवठा होत गेला तर येत्या पाच वर्षांमध्ये वरील आठ शहरांमध्ये मागणी आणि पुरवठ्यातील तफावत ही 45 टक्के असेल, असा तर्कदेखील अहवालात नोंदविण्यात आलेला आहे.

अडचणी स्वप्नपूर्तीतील...
प्रस्तावित रिअल इस्टेट बिल 2013, जमीन ताबा कायदा 2013 आदी विविध कायदे आणि राजकीय स्थिती यांच्यामुळे या घरांच्या उपलब्धतेतील अडचणी वाढतील, अशी भीती कॅशमन अँड वेकफील्डच्या दक्षिण आशियाई विभागाचे व्यवस्थापकीय संचालक संजय दत्त यांनी या अहवालात व्यक्त केली आहे. तसेच सध्याच्या तयार असलेल्या घरांमुळे येत्या काही वर्षांमध्ये मागणी आणि पुरवठ्यातील तफावत आवाक्‍यात आलेली दिसेल, असेही त्यांनी त्यात म्हटले आहे. ही गोष्ट काही अंशी खरी ठरू शकते. ग्राहकहिताला प्राधान्य देण्याची गोष्ट आवश्‍यकच आहे, मात्र जर कायद्याचा कचाटा वाढला तर साऱ्याच बाजूंनी घेरले गेलेले बांधकाम क्षेत्र घरांच्या किमतीसारख्या ग्राहकांच्या महत्त्वाच्या मुद्‌द्‌यावर लक्ष केंद्रित करणारच.

वर उल्लेख केल्याप्रमाणे ही सारी परिस्थिती भविष्यातील अर्थव्यवस्थेची स्थिती, राजकीय इच्छाशक्ती, घरांच्या आवाक्‍यातील किमती, घरखरेदीदारांना बॅंकांचे मिळणारे पाठबळ यावरदेखील अवलंबून असणार आहे.

ताबा सकारात्मक निष्कर्षांचा

पुणेकर घरखरेदीदारांचे स्वप्न पूर्ण करण्यासाठी आणि इथल्या घरबांधणी क्षेत्राला उभारी देणारा सकारात्मक निष्कर्ष असलेला अभ्यास समोर आला आहे. बांधकाम व पायाभूत सुविधा संशोधन क्षेत्रात कार्यरत असलेल्या जोन्स लॅंग लासले इंडिया (जेएलएल) या सल्लागार संस्थेने सादर केलेल्या अभ्यासात कमिटमेंट दिल्या गेलेल्या तारखांच्या आसपास घराचा ताबा दिला जाण्याचे प्रमाण पुणे शहरात सर्वोत्तम असल्याचे समोर आले आहे.

सर्वसाधारपणे भाड्याच्या घरात राहायचे आणि नव्या घराचा ताबा मिळविण्यासाठी बांधकाम कंपन्यांचे उंबरठे झिजविणाऱ्या अनेक घरखरेदीदारांची परिस्थिती आपण पाहतो. काही अंशी कमी- अधिक प्रमाणात आपणदेखील त्याच परिस्थितीचा सामना केलेला असतो. अशात या अभ्यास अहवालाचे निष्कर्ष समोर आलेले पाहता, सामान्य घरखरेदीदाराने वेगळी प्रतिक्रिया व्यक्त करणे साहाजिक आहे. मात्र या नव्या अभ्यासातून मात्र वेगळी सत्यस्थिती समोर आलेली दिसते आहे.

एकूणच मंदीच्या काळात पुणे स्थित घरबांधणी उद्योग तुलनेने चांगली कामगिरी बजाविताना दिसतो आहे, हे मागील काही दिवसांपासून समोर आलेल्या विविध अहवालांवरून स्पष्ट होताना दिसते आहे. अशा आर्थिक पेचप्रसंगातही 2013 या चालू वर्षात विविध बांधकाम कंपनींनी घराचा ताबा देण्याचे मान्य केलेल्या एकूण सदनिकांच्या चाळीस टक्‍क्‍यांहून अधिक सदनिकांचा ताबा ग्राहकास दिला गेल्याचे अहवालात स्पष्ट केले गेले आहे. ही आकडेवारी देशात सर्वाधिक चांगली कामगिरी म्हणून गणली जाते आहे. जेएलएलने नुकत्याच सादर केलेल्या अभ्यास अहवालात सर्वांधिक संख्येने सदनिकांचे ताबे पुणे शहरात दिले गेले असल्याचे सांगितले आहे.

परिणाम थेट स्वप्नपूर्तीवरच :
जागतिक आणि देशी आर्थिक परिस्थितीचा विचार करता त्याच्या परिणामांपासून बांधकाम आणि पायाभूत सुविधा क्षेत्र वेगळा राहू शकलेला नाही. देशातील विविध शहरांतील बांधकाम व पायाभूत सुविधा क्षेत्र याची झळ सोसताना दिसत आहेत. साहजिकच याचा परिणाम सामान्य घरखरेदीदारांच्या स्वप्नपूर्तेवर होताना दिसतो आहे. या परिस्थितीने घरखरेदीदार आणि बांधकाम विकसकांची आर्थिक गणिते ताणली गेल्याने त्याचा एकूणच परिणाम घराचा ताबा देण्यावर झाला. यामुळे देशभर बांधकाम क्षेत्राला ग्राहकांच्या नाराजीचा सामना करावा लागताना दिसतो आहे.

देशात एकूण 2013 या चालू वर्षात ताबा देण्याचे वचन (कमिटमेंट) दिल्या गेलेल्या 25 टक्‍क्‍यांहून अधिक घरांचा ताबा देण्यास उशीर होत असल्याची नोंद झाली आहे. विशेष करून उत्तर भारतातील (दिल्ली, गुडगाव आदी) प्रकल्पांना आगामी काळात ही परिस्थिती थोड्या प्रमाणात अधिक गंभीर होताना दिसेल. अशी भीती अर्थतज्ज्ञ व्यक्त करीत आहेत.

पश्‍चिम भारतात चांगली स्थिती
उत्तर भारतात चिंता निर्माण करणारी परिस्थिती निर्माण होत असली तरी पश्‍चिम भारतात त्यातही विशेष करून मुंबई आणि पुणे शहरांविषयी अधिक चिंता करण्याचे कारण नाही, असेही अहवालात स्पष्ट करण्यात आले आहे. मुंबई आणि पुणे या दोन्ही शहरांमध्ये नियोजित वेळेत घरांचे ताबे दिले जातील, असा अंदाज यात व्यक्त करण्यात आला आहे. या दोन्ही शहरांमध्ये 2013 या चालू वर्षात विविध बांधकाम कंपन्यांनी घराचा ताबा देण्याचे मान्य केलेल्या एकूण सदनिकांच्या चाळीस टक्‍क्‍याहूंन अधिक सदनिकांचा ताबा दिला गेल्याचे अहवालात स्पष्ट केले गेले आहे.

मात्र पुणे शहराचा विचार करता आवाक्‍यातील घरांचे गृहप्रकल्प लक्षणीय संख्येने सादर होताना दिसत आहेत. त्यातच या प्रकल्पांना मिळणारा प्रतिसाददेखील दखल घेण्याजोगा आहे. या प्रकल्पात सादर होणाऱ्या सदनिकांचा विचार केला तर घर आणि खर्च या दोन्ही गोष्टी आवाक्‍यातील असतील तर त्या प्रकल्पांना नोंदणीचा प्रतिसाद मिळताना दिसतो आहे. आवाक्‍यातील घरांची गरज बांधकाम व्यावसायिकांनीदेखील ओळखलेली दिसते आहे. ही गरज अशीच पूर्ण होत राहिल्यास पुणे शहराची स्थिती निश्‍चितच देशातील इतर शहरांपेक्षा वेगळीच असलेली दिसेल.

ताबा मिळण्यास उशीर कशामुळे ?
जेएलएलचे मुख्य कार्यकारी अधिकारी संतोष कुमार या अभ्यास व निष्कर्षांसंबंधाने मत व्यक्त करताना सांगतात, की सध्याची बिकट आर्थिक परिस्थिती, महागाई, बांधकाम मंजुरी प्रक्रिया शुल्क व त्यास लागणारा उशीर, बांधकाम खर्च, त्यासाठी आवश्‍यक असलेल्या निधीच्या टंचाईने ही परिस्थिती ओढावली आहे. या व इतर गोष्टीदेखील या क्षेत्रावर परिणाम करताना दिसत असल्याचे त्यांचे म्हणणे आहे. आगामी रिअल इस्टेट रेग्युलेटरी बिल, जमीन ताबा विधेयक आणि इतर नव्या कायद्यामुळे ही परिस्थिती काही प्रमाणात होऊ शकते, अशी भीतीदेखील त्यांनी व्यक्त केली आहे. सध्याच्या आर्थिक परिस्थितीत ग्राहकांनीदेखील काहीशी काळजी घेणे गरजेचे आहे. अशा स्थितीत घर खरेदी करताना चांगली कामगिरी असलेल्या, नोंदणीकृत बांधकाम व्यावसायिकाकडेच घर घेण्याचे, नोंदणी करण्याचे ठरविलेले सोयीचे होईल. सर्वसाधारणपणे या सणांच्या कालावधीत म्हणजेच नवरात्री, दसरा, दिवाळीच्या मुहूर्तावर अनेक जण घर खरेदी आणि घरांचा ताबा घेऊन राहायला जाण्यासाठी आग्रही असतात. कारण हा सणांचा काळ त्यांना संस्मरणीय करायचा असतो.

अशा स्थितीत घरखरेदीच्या निर्णयासाठी थांबून राहिलेला ग्राहक पुन्हा एकदा समोर येऊन, आहे त्या परिस्थितीचा सामना करून घरखरेदीचा निर्णय घेईल, त्यामुळे पुन्हा एकदा या क्षेत्रात हालचाल वेग घेताना दिसेल, अशी आशा आर्थिक क्षेत्रातील तज्ज्ञांनी व्यक्त केली आहे. घरखरेदीच्या निर्णयाने केवळ बांधकाम व पायाभूत सुविधा क्षेत्रातील हालचालींना वेग येणार नाही, तर अर्थव्यवस्थेवरील मंदीचे मळभदेखील दूर होईल असा अंदाज बांधला जातो आहे.

सगळ्यात भारी आपले पुणे

सर्व महानगरांना अर्थव्यवस्थेवरील मरगळीची झळ बसताना दिसते आहे. गृहबांधणी क्षेत्रदेखील याला अपवाद ठरलेला दिसत नाही. अशा परिस्थितीत पुणे शहरात घरांची मागणी आणि पुरवठ्यामधील तफावत दिवसागणिक वाढतेच आहे. शहरातील बांधकाम क्षेत्रास ही झळ तुलनेने कमी बसताना दिसते आहे, असे म्हणणं आहे आर्थिक क्षेत्रातील तज्ज्ञांचे. याला दुजोरा दिला आहे तो सीआयआयच्या परिसंवादातील तज्ज्ञांनी व पुणे आणि बांधकाम व्यावसायिकांची संघटना असलेल्या क्रेडाईने.

राष्ट्रीय पातळीवरील उद्योजकांची संघटना असलेल्या "सीआयआय' या संघटनेच्या पुणे शाखेतर्फे नुकत्याच एका परिसंवादाचे आयोजन करण्यात आले होते. त्यात बांधकाम व्यावसायिक, आर्थिक क्षेत्रातील तज्ज्ञ, बांधकामांना विविध साहित्य पुरवठा करणाऱ्या कंपन्यांच्या प्रतिनिधींनी घरबांधणी क्षेत्राच्या सद्यःस्थितीबाबत आपली मते मांडली. याशिवाय आवाक्‍यातील घरांची गरज, टाऊनशिप आदी विषयांवर मते व अपेक्षा समोर मांडण्यात आली.

या परिसंवादात पुण्यात देशी आर्थिक परिस्थितीचा परिणाम कमी होताना दिसत असल्याची कारणमीमांसा स्पष्ट करण्याचा प्रयत्न झाला. ही कारणमीमांसा काही अंशी पटण्यासारखी आहे. या कारणांची यादी पाहिल्यास आपल्याही जाणवेल की, आवाक्‍यातील घरांची उपलब्धता करून दिल्यास पुण्यातील चोखंदळ ग्राहक त्याला प्रतिसाद देताना दिसतो. उर्वरित घरांची बाब आवाक्‍याबाहेरील आहे. ही बाजारपेठेची स्थिती बांधकाम व्यावसायिकांनी देखील लक्षात घेतलेली दिसत आहे. सादर होणाऱ्या गृहप्रकल्पांवरून याचा अंदाज आपणास येतो आहे.

पुणे उणे नाही अधिकच...
आपण या पुढे चर्चा करूयात ती परिसंवादात मांडण्यात आलेली आणि इतर कारणांचा. ज्यामुळे अशा आर्थिक परिस्थितीतही पुणे बांधकाम क्षेत्र वा पुणे बाजारपेठ तग धरून आहे. नॅशनल हाउसिंग बॅंक नुकत्याच जारी केलेल्या आकडेवारीनुसार देशातील 26 शहरांपैकी 22 शहरांमध्ये निवासी क्षेत्र कमी अधिक प्रमाणात बदलत्या आर्थिक व्यवस्थेशी दोन हात करताना दिसते आहे. या अर्थव्यवस्थेचा परिणाम त्या शहरातील बांधकाम क्षेत्रावर, घरांच्या विक्रीवर व किमतीवर झालेला आहे. मात्र, त्यातील एक महत्त्वाचा निष्कर्ष म्हणजे या अर्थव्यवस्थेचा सर्वाधिक कमी फटका बसलेल्या चार शहरांमध्ये पुणे शहरांचा क्रमांक वरचा आहे. म्हणजेच पुण्यातील बांधकाम क्षेत्राला सर्वाधिक कमी फटका बसताना दिसतो आहे. आता आपण हा फटका कमी बसण्यामागील कारणांचा विचार करूयात.

ग्रोथ इंजिन्सना पर्याय
शहरातील अर्थव्यवस्थेच्या घडीचा विचार केला तर पुणे शहरातील आर्थिक उलाढालीचा, ग्रोथ इंजिन्सचा विचार केला तर, पुणे शहर कोणत्याही एका क्षेत्रावर अवलंबून नाही. केवळ शिक्षण नाही, केवळ रोजगार क्षेत्र नाही ना केवळ ऑटो उद्योग नाही. शिक्षण, ऑटो, आयटी, आयटीज, बीटी, रोजगाराची केंद्रे, ही पुण्याची ग्रोथ इंजिन्स आहेत. ही क्षेत्रे पुणे शहराची पुण्यातील आर्थिक घडी, तिची व्यवस्था अबाधित राखण्याचे कार्य करतात. शिक्षण व ऑटो प्रमुख दोन क्षेत्राचा विचार केला, तर पुणे शहरातच 26 अधिक खासगी व शासकीय विद्यापीठे आहेत. त्यामुळे देशी व परदेशी शिक्षण घेणाऱ्या विद्यार्थ्यांची संख्या काही लाखांच्या घरात आहेत. इथे आंतरराष्ट्रीय स्तरावर मान्यता पावलेल्या संशोधन व प्रशिक्षण संस्था आहेत. ऑटो क्षेत्राची दखल घेतली तर सर्व आंतरराष्ट्रीय स्तरावरील वाहन कंपन्यांची उत्पादन केंद्रे पुणे शहर परिसरात आहेत. त्यामुळे रोजगाराचा आणि त्यासाठी आवश्‍यक असणाऱ्या कौशल्यपूर्ण मनुष्यबळाची उपलब्धताही पुरेशा प्रमाणात असलेली दिसते. एवढेच नव्हे तर याच्या जोडीला वैद्यकीय पर्यटन, ऐतिहासिक ठिकाण, सांस्कृतिक राजधानी म्हणून देखील पुणे शहर स्थलांतरासाठी प्राधान्यक्रमावर असते, ज्याची दखल आज घेतली जाते आहे. वरील सर्व कारणांमुळे स्थलांतरित नागरिकांचा ओघ सुरूच आहे. या स्थलांतरित नागरिकांची गरजच मागणी आणि पुरवठ्यात अंतर निर्माण करते. घरांच्या किमती आवाक्‍यात नाहीत ही बाब मान्य आहे. पण, घरांच्या किमती मागणी आणि पुरवठ्याच्या नियमांसोबत इतर कारणेही परिणाम करतात. याचाही विचार व्हायला हवा.

आयटी क्षेत्राची कामगिरी
देशी अर्थव्यवस्थेची कामगिरी दिवसागणिक खराब होत असली तरी जागतिक आर्थिक परिस्थिती मात्र काही अंशी सुधारताना दिसते आहे. या पार्श्‍वभूमीवर पुण्यातील आयटी कंपन्यांना चांगल्या पद्धतीचे व लक्षणीय संख्येने प्रकल्प निर्यात करताना दिसत आहेत. म्हणजेच पुण्यातील आयटी कंपन्या व त्याच्या आर्थिक उलाढालीवर देशी अर्थव्यवस्थेचा म्हणावा तसा थेट परिणाम होताना दिसत नाही. आयटीमध्ये काम करणाऱ्या तरुणांना कमी वयात अधिक चांगले वेतन हाती येते. त्यामुळे या तरुणांचे करिअर इतर शहरातील तरुणांच्या तुलनेने या शहरातच अधिक लवकर सेट झालेले दिसते. त्यामुळे देखील याचा परिणाम घरांच्या मागणीवर होताना दिसतो. याशिवाय मुंबई शहराशी असलेली पुण्याची जवळिकता ही पुणे शहरासाठीचा सर्वांत मोठी जमेची बाजू आहे. या भोगौलिक स्थितीचा आणि वेगवान अशा एक्‍स्प्रेस-वेचा खूप मोठा फायदा पुणे शहराला लाभला आहे.

विकास योजना मार्गी
विकास योजनाच्या मार्गावर पुणे शहराने घेतलेली आघाडी सुद्धा लक्षणीय अशी आहे. रिंगरोड, मेट्रो प्रकल्पाला राज्य शासनाने दिलेल्या मंजुरीने या विकास कामात मोलाची भर टाकलेली आहे. हे काही प्रकल्प प्राथमिक अवस्थेत असले तरी याचा फायदा शहर विस्तारासाठी व इथल्या भविष्यातील विकास नियोजनात होताना दिसणार आहे.

अपेक्षा विकासाच्या वाटेवरच्या
विकास योजनांच्या बाबतीत विचार करताना आणखी काही अपेक्षा आहेत. त्या मार्गी लागल्या तर या मंदीचा फारसा परिणाम होताना दिसणार नाही, असे बांधकाम व आर्थिक क्षेत्रातील तज्ज्ञांचे मत आहे. ज्यामध्ये शहर विकास आराखडा, पीएमआरडीएची स्थापना, बांधकामांच्या मंजुरीकरिता प्रशासकीय पातळीवर एक खिडकी योजनेच्या रूपाने गतिमानता, वाहतुकीच्या समस्यांवर तोडगा निघून सार्वजनिक वाहतूक अधिक सक्षम करणे, शहराच्या हॉरिझॉंटल (आडव्या) विकासापेक्षा व्हर्टिकल (उभ्या) विकासासाठी प्रोत्साहन देणे या सर्व योजनांच्या पूर्ततेसाठी प्रयत्न म्हणून पायाभूत सुविधांच्या विकासावर धोरणकर्त्यांनी अधिक लक्ष देणे गरजेचे आहे.

शहर वाढीचा विचार केला तर यात जुन्या सोसायट्यांचा व पेठांमधील वाड्याच्या पुनर्विकासाचा मुद्दादेखील तेवढाच महत्त्वाचा आहे. त्यांचा विचार करताना या इमारतींना अधिकचा एफएसआय, इमारतीत ग्राह्य धरली जाणारी पार्किंगची उंची या यासंबंधाने असलेल्या विविध मुद्यांचा सकारात्मक विचार करून धोरणकर्त्यांनी धोरणांची आखणी केल्यास ते शहर विकासाच्या हिताचे ठरले. अशी आग्रही मागणी परिसंवादही व्यक्त करण्यात आली.

येणाऱ्या सणांच्या काळात गृहबांधणी क्षेत्रावरील ही मरगळ काही अंशी काही होईना दूर होईल असा अंदाज व्यक्त केला जातो आहे. मात्र, त्यापेक्षाही ही मरगळ दूर होण्यासाठी घर आणि घरकर्ज या दोन्ही गोष्टी सामान्य ग्राहकांच्या आवाक्‍यात आल्या तर सध्याच्या आर्थिक परिस्थितीला चालना तर मिळेलच शिवाय सामान्य घरखरेदीराचे स्वप्न देखील पूर्ण होईल. हीच गोष्ट सणांचा आनंद द्विगुणित करणारी ठरेल.

फरक फक्त तुम्हा-आम्हालाच

राज्यसभेत संमत झालेले जमीन ताबा विधेयक 2013 आणि रिझर्व्ह बॅंकेमार्फत घरांच्या विक्रीसाठी बांधकाम व्यावसायिक, बॅंक आणि ग्राहक यांच्यातील संयुक्त कर्जवाटप योजनांवर निर्बंध लादले आहेत. अशा योजना राबविण्यास त्यांनी बॅंकांना मज्जाव केला आहे. या दोन्ही निर्णयांचा फटका या क्षेत्राला बसण्याची भीती व्यक्त केली जाते आहे.

गृहनिर्मिती क्षेत्रावर अडचणींचे मळभ पुन्हा एकदा साचताना दिसते आहे. 2008 च्या जागतिक आर्थिक मंदीनंतर दोन वर्षांच्या कालावधीनंतर आता या क्षेत्राने उभारी घेतली आहे. ती चालू वर्षापासून पुन्हा काही अंशी परिस्थिती बदलताना दिसते आहे. केंद्र सरकारच्या दरबारी रखडलेल्या मोठ्या प्रकल्पांमध्ये बांधकाम क्षेत्रानेही स्थान मिळविले आहे. इतर संथ उद्योगाचा थेट परिणाम याही क्षेत्रावर झाला आहे. परिणामी सिमेंट, पोलाद आदींमधील दरवाढ या उद्योगावरही विपरीत परिणाम करते आहे.

जोडीला वाळू तसेच इतर कच्चा माल यांच्या अपुऱ्या पुरवठ्याची झळही सोसली आहे. त्यातच गृह वा व्यावसायिक प्रकल्पांच्या मंजुरीसाठी सरकार दफ्तरी विविध मंजुरीसाठी किमान सहा महिन्यांचा कालावधी लागत असताना, आता तो वर्ष ते दीड वर्षापर्यंत लांबला आहे. असे सारे होत असताना मागील दिवाळीप्रमाणे यंदाच्या ऐन उन्हाळ्याच्या मोसमातही गृहनिर्मिती क्षेत्राची वाढ कमी गतीने का होईना सुरू होती. हे चित्र सध्या सुरू असलेल्या सण - समारंभाच्या काळातही कायम राहण्याची शक्‍यता आहे. त्यातही देशातील इतर शहरांच्या तुलनेत पुण्यातील बांधकाम व्यवसायावर मंदीच्या परिस्थितीचा तुलनेने कमी परिणाम झाला असल्याचे सर्वेक्षणाचे आकडे सांगत आहेत.

कायद्यांमुळे अडथळ्याची शर्यत आधी लोकसभेत आणि गुरुवारी (ता. 5 सप्टेंबर) राज्यसभेत संमत झालेल्या जमीन ताबा विधेयक -2013 आणि रिझर्व्ह बॅंकेमार्फत घरांच्या विक्रीसाठी बांधकाम व्यावसायिक, बॅंक आणि ग्राहक यांच्यातील संयुक्त कर्ज वाटप योजनांवर निर्बंध लादले आहेत. अशा योजना राबविण्यास त्यांनी बॅंकांना मज्जाव केला आहे. या दोन्ही निर्णयांचा फटका या क्षेत्राला बसण्याची भीती व्यक्त केली जाते आहे. एकीकडे सामान्यांची घरासाठीची वाढती मागणी अधिक वृद्धिंगत होत जाताना दिसणार आहे. वाणिज्य वापरासाठीचे विशेष आर्थिक क्षेत्र गृहनिर्मितीसाठी खुले झाल्यानंतर घरांचा पुरवठा वाढेल, असे चित्र असताना जमीन ताबा विधेयकामुळे जागांचे दर चौपट मोबदल्यासह देण्याच्या कायद्याने बांधकाम क्षेत्रावर पुन्हा एकदा काजळी पसरू लागताना दिसते आहे. अर्थातच याचे परिवर्तन खरेदीदारांकडून रक्कम वसूल करण्यात येऊ शकते. म्हणजेच जागांचे दर आणखी वाढणार. दुसरे म्हणजे रिझर्व्ह बॅंकेने सर्वसामान्य गृह कर्जदारांना दिलासा देण्याच्या दृष्टीने त्यांचे कर्ज प्रकल्प उभा राहील त्याप्रमाणे टप्प्याटप्प्याने देण्याचे निर्देश सर्व वाणिज्यिक बॅंकांना दिले आहे. याचा फायदा घराचा ताबा मिळण्याची वाट पाहणाऱ्या कर्जदारांना होणार आहे. हप्ते सुरू होऊनही प्रत्यक्षात घराचा ताबा मिळण्यास कर्जदारांची किमान दोनेक वर्षे उलटून जातात. त्यांच्यासाठी हा निर्णय चांगला आहे. मात्र, यामुळे घर मागणीदारांची मागणी आणि पुरवठा यातील दरी मात्र यामुळे अधिक वाढत जाताना दिसणार आहे. रिझर्व्ह बॅंकेच्या तरतुदीमुळे विकसकांना एकगठ्ठा रकमेची मोठी चणचण निर्माण होणार आहे. आधीच विकसक चढ्या व्याजदराने खुल्या बाजारातून कर्ज उचलून प्रकल्प पूर्ण करताना दिसतात. प्रसंगी वाढत्या कर्जदाराची वसुली थेट घर खरेदीदारांकडूनसुद्धा केली जाताना दिसते. आता विस्कळित स्वरूपात विकसकांना रक्कम मिळणार असल्याने प्रकल्प पूर्णत: तडीस नेण्यात अडचणी निर्माण होताना दिसतील, अशी शक्‍यता बांधकाम क्षेत्रातील तज्ज्ञ व्यक्त करीत आहेत. कंपन्यांसाठी विदेशी कर्ज उभारणीची मर्यादा शिथिल केली गेली असली तरी त्यातील जलद कार्यवाहीबाबत शंका आहे. सामान्य घरखरेदीदाराचा विचार केला असता वाणिज्यिक बॅंकांनी म्हणजेच सर्वांत मोठ्या असलेल्या राष्ट्रीयकृत बॅंकांनी कर्जाच्या व्याजदरात गुरुवारी (ता. 19 सप्टेंबर) वाढ केली. ही मालिका अशीच सुरू राहिली तर कसं होणार सामान्यांच्या स्वप्नांचं.


मंदीच्या कचाट्यात सापडलेल्या जागतिक व देशी अर्थव्यवस्थेसह बांधकाम क्षेत्राला अनेक विविध बंधनांचा सामना करावा लागतो आहे. हा सामना करावा लागत असलेले बांधकाम व पायाभूत सुविधा हे एकमेव क्षेत्र नाही. मात्र, मूलभूत गरजांपैकी एक असलेल्या निवाऱ्याच्या गरजेकडे, त्याच्या आवाक्‍यातील उपलब्धतेकडे किती संवेदनशीलतेने पाहिले जाते याचे हे उत्तम उदाहरण आहे. या सर्व गोष्टींचा भविष्यात घराच्या उपलब्धतेवर व घरांच्या किमतीवर परिणाम होताना दिसणार आहे. या सर्व घडामोडींमध्ये जखम सोडून उर्वरित शरीरावर मलमपट्टी करण्याचा प्रकार होताना दिसतो आहे. ग्राहकांस पुरेसे व आवाक्‍यातील किमतीसह घर उपलब्ध करून देणे ही आजची खरी गरज आहे. मात्र, बांधकाम व पायाभूत सुविधा क्षेत्रासंबंधाने होत असलेल्या साऱ्या निर्णयांचा परिणाम हा घराच्या उपलब्धतेवर आणि घरांच्या किमती कमी करण्यासाठी प्रयत्नांवरच करताना दिसत आहेत.

असे हे ग्राहकहित
ग्राहकहित लक्षात घेऊन केंद्र शासनाचा रिअल इस्टेट रेग्युलेटरी बिल 2013, राज्य शासनाचे गृहनिर्माण प्राधिकरण विधेयक, केंद्र व राज्य शासनाची विविध कररचना, याशिवाय असलेले स्थानिक स्वराज्य संस्थांचे व प्रशासनाचे नियम व अटी, भारतीय रिझर्व्ह बॅंकेची भूमिका मांडली जाते आहे. या साऱ्यांचा थेट परिणाम बांधकाम क्षेत्रावर होताना दिसतो आहे. या नियमांची माहिती करून दिली जाताना ग्राहक हिताचा विचार समोर मांडला जातो, हे खरे आहे; पण ग्राहक हिताच्या या निर्णयाला जशी सकारात्मक बाजू आहे तशीच त्याची दुसरी बाजूदेखील असणार ना. अखेरीस होते काय तर या साऱ्यांचा परिणाम म्हणून बांधकाम व्यावसायिकास सामना कराव्या लागणाऱ्या अडथळ्यांचा सामना करण्यासाठी लागणारी किंमत ही ग्राहकाच्या खिशातून जाते. म्हणजेच ना घरांची उपलब्धता वाढते ना घरांच्या किमतींवर नियंत्रण राहते. मग हे निर्णय ग्राहक हिताचे कसे? उलट खिसा लवकर कसा रिकामा होईल यासाठीच तरतूद आहे की काय, अशी शंका घेण्यास इथे वाव आहे. मूलतः जखम ही की, आवाक्‍यातील किमतीतील मुबलक घरे उपलब्ध झाली पाहिजेत. ज्यामुळे सर्वसामान्यांचे घरांचे स्वप्न पूर्ण होईल. त्यासाठी इथे मुख्यत्वे किंमत व उपलब्धतेवर नियंत्रण आणणे गरजेचे आहे. ज्यासाठी शासनाकडून थेट असा किंचितही प्रयत्न होताना दिसत नाही. जागा आणि घराच्या किमतीवर कुणाचेही नियंत्रण नाही, उलट घर उपलब्ध करून देणाऱ्या व्यवस्थेवरच नियंत्रण आणल्याने व्यवस्थाही कमकुवत होते आणि स्वप्नपूर्ती धूसर होत जाते आणि या निर्णयात भरडला जातो तो तुमच्या-आमच्यासारखा ग्राहक.

मंगलदायी मुहूर्त गुंतवणुकीचा

आपण नेहमीच म्हणतो, की आज दोन पिढीतील अंतर कमी झाले आहे. ही तुलना आपण वेतन, विचारसरणी, निर्णयक्षमता आदी गोष्टींच्या आधारे करतो. मात्र, गुंतवणुकीची तुलना होऊ शकत नाही. पूर्वीची गुंतवणूक माणसांमधली होती, ती आता मालमत्तेत होताना दिसते. या सणांच्या निमित्ताने माणूस आणि मालमत्तेमधील गुंतवणुकीचा निर्णय घेऊ या...

आजच्या दोन पिढीतील अंतर खूप कमी झालेय, नव्हे ते दोन एक वर्षांवर येऊन ठेपलेले आहे. असे आपण बोलताना नेहमी या प्रत्ययाचा संदर्भ देत असतो. ही गोष्ट खरी आहे. हा बदल ज्ञान, विज्ञान आणि तंत्रज्ञानाने आणला आहे. एवढंच नव्हे या गोष्टीमुळे आपण डोळसपणे विचारदेखील करायला लागलेलो आहोत. विज्ञान तंत्रज्ञानाने जीवनशैलीदेखील बदलून टाकली आहे. नव्या गरजांच्या अनुषंगाने ही जीवनशैलीदेखील बदलते आहे. जीवनशैली आणि गरजांच्या अनुरूप सोयी-सुविधा बदलत आहेत. हा सारा बदल जसा आयुष्याच्या विविध क्षेत्रांत होताना दिसतो आहे. तसा बदल गुंतवणुकीच्या क्षेत्रातही झालेला आहे.

पारंपरिक गुंतवणूक सोने, चांदी, मुदतठेवी, भविष्य निर्वाह निधी आदी बाबींमध्ये लोक गुंतवणूक करतात. त्याही पुढे जाऊन काही अंशी लोक म्युच्युअल फंड व शेअर बाजारामधील गुंतवणूक करतात. सोने, चांदी आणि शेतजमिनीतील पारंपरिक गुंतवणुकीला अनेक पर्याय उभे राहिले आहेत. त्याकडेदेखील लक्ष देण्याची आज गरज आहे. आज सोने चांदीच्या भावाने पुन्हा एकदा "भाव' खाल्लेला दिसतो. त्याने पुन्हा एकदा तीस हजारांच्या पुढची पातळी गाठलेली आहे, त्यामुळे कमी भावाने केलेल्या गुंतवणुकीवर काही जण आनंदी तर काही जण निराश झालेले दिसतात आणि आपण त्याकडे पुन्हा पुन्हा आकर्षित होताना दिसतो. सोन्या-चांदी मधील गुंतवणूक आज रोजी फायद्याची ठरताना दिसत असली तरी अशा गुंतवुकीबाबत दूरगामी विचार होणे आवश्‍यक आहे. सोने, चांदी मधल्या गुंतवणुकीस आपल्या देशात पारंपरिक गुंतवणुकीसह भावनिक गुंतवणूक म्हणून देखील पाहिले जाते. या जोडीला पीपीएफ, मुदतठेवी आहेतच. मात्र या सर्वांमध्ये परताव्याची म्हणावी तशी हमी आहे काय? यांचा परतावा आज जागतिक व देशपातळीवरील अर्थव्यवस्थेच्या चढ-उताराशी जोडला जाताना दिसतो आहे. त्याला आपण खरी गुंतवणूक म्हणू शकतो का? ज्यातून आपल्याला खरंच काही तरी फायदा देणारा परतावा मिळणार आहे ती गुंतवणूक. आपण रोजचे रोज सोने विकून गुंतवणुकीमधला फायदा घेतो का, तशी आपली मानसिकता आहे का? नाही ना, मग ती गुंतवणूक कशी असा प्रश्‍न पडणे साहजिकच आहे. सध्याची परिस्थिती एका विशिष्ट संक्रमण अवस्थेतून जाते आहे. ही अवस्था काळजी वाढविणारी आहे. मात्र अशा परिस्थितीत चांगला परतावा देणारी गुंतवणूक करणे हिताचे ठरणार आहे.

"रिअल' गुंतवणूक
या उलट रिअल इस्टेट क्षेत्राचा विचार केला तर आज काही विकसनशील शहरांमध्ये वा विकसित शहरांमध्ये केलेली गुंतवणूक काही अंशी होईना भविष्यात फायद्याची ठरू शकणार आहे. याबाबत फार शंका घेण्याचे कारण नाही. महाराष्ट्र राज्याचा विचार करता विविध शहरांमधील भाव वाढणं थांबलेलं दिसत असलं तरी ती घडामोड केवळ काही काळापुरतीच असणार आहे, असे अर्थतज्ज्ञांचे म्हणणे आहे. त्यातही टू टायर व थ्री टायर सिटीजमधील विकास प्रक्रिया लक्षात घेता तिथेही गुंतवणुकीला चांगला परतावा मिळण्याची शक्‍यता अधिक आहे. ज्यात पुण्यासह नाशिक, कोल्हापूर, औरंगाबाद, नागपूर या व इतर शहरांचा समावेश होतो.

रिअल इस्टेटमधील पर्याय
आपण रिअल इस्टेटमधल्या गुंतवणुकीचा विचार करणार असाल तर तो योग्य आहे. रिअल मध्ये असलेल्या गुंतवणुकीच्या पर्यायांचा विचार केला असता इथे असलेले पर्याय मर्यादित असले तरी त्यातून परतावा हा निश्‍चित आणि भरीव असलेला दिसून येतो. या गुंतवणुकीच्या पर्यायांमध्ये घर, जागा, जमीन, प्लॉट आदी पर्याय आहेत. याशिवाय काळानुसार या पर्यायांमध्ये देखील अनेक नव्या पर्यायांची भर पडलेली दिसून येते. ज्यामध्ये प्रकल्पात संयुक्त भागीदारी, इक्विटीद्वारे भागीदारी आदी. या पर्यायांचा अभ्यास करून गुंतवणूक केल्यास त्यातून हमखास असा परतावा असलेला दिसेल.

पुण्यातच गुंतवणूक का?
पुणे शहराचा महानगर म्हणून वेगाने होत असलेला प्रवास, रोजगाराच्या मुबलक संधी, शिक्षणाचे माहेरघर, ऑटो हब, जैवतंत्रज्ञानाच्या संशोधन व उद्योगाचे प्रमुख केंद्र, आरोग्यासंबंधाने आवाक्‍यातील सोयी-सुविधा, आल्हाददायक वातावरण अशी एक नाही आणखीही कारणे सांगता येतील पुण्यात गुंतवणूक करण्यासाठीची. वरील सर्व कारणांसाठी अनेक जण स्थलांतर करून इथे वास्तव्याचा निर्णय घेताना दिसतात. एवढेच नव्हे तर घर, जागा, जमिनीतील देखील गुंतवणूक करताना दिसतात. राज्याबाहेरील लोकदेखील या गुंतवणुकीत सरसावलेले आहेत. एवढेच नव्हे सध्याच्या या कठीण प्रसंगी (आर्थिक क्षेत्राशी संबंधित) इथल्या रिअल इस्टेट उद्योगातील गुंतवणुकीला प्राधान्य दिला जातो आहे. हे विविध राज्य व राष्ट्रीय पातळीवरील सर्वेक्षणातून सिद्धदेखील झालेले आहे. तुम्ही म्हणाल या गुंतवणुकीचा आणि ती मंगलमय असण्याचा काय संबंध? आपण काही तरी चांगले पेरल्यानंतर चांगल्या फळाची अपेक्षा करतो, तसेच इथेही चांगली व फलदायी गुंतवणूक केली, तर त्यातून मिळणारा फायदादेखील फलदायीच असेल.

बदलतोय ग्राहक अन्‌ बांधकाम क्षेत्रही

घर घेताना व्यक्ती व इतर सर्व गोष्टींचा आपण विचार करतो. ज्यात घराचा आकार, लोकेशन, बजेट, घरकर्ज, व्याजदर या सर्वांचा विचार झाला, की घरखरेदीचा निर्णय होतो. मात्र, याशिवायदेखील अशा गोष्टी आहेत, ज्या गोष्टींचा विचार ग्राहकाने करणे गरजेचे आहे. त्या म्हणजे ग्राहकाच्या निर्णयावर परिणाम करणारी स्थानिक, राज्य वा देशपातळीवरील कररचना, शासकीय धोरणे, अर्थव्यवस्थेतील चढ-उतार, तसेच या बांधकाम व पायाभूत सुविधा क्षेत्रासंबंधाने अस्तित्वात असलेले कायदे व प्रस्तावित कायदे आदी...

सध्या पारंपरिक सणांचा काळ आहे. हा काळ नवीन वास्तू खरेदीचा आणि वास्तूत गृहप्रवेशाचा मंगल काळ मानला जातो. या पार्श्‍वभूमीवर ग्राहकाने या गोष्टीचा थोडासा विचार करायलाच हवा.

अर्थव्यवस्थेतील चढ-उतार तुम्ही म्हणाल, आपल्या घरखरेदीच्या निर्णयात घराच्या पलीकडे या सर्व गोष्टींवर प्राधान्याने विचार करण्याची आवश्‍यकताच काय. मात्र, याबाबतचा थोडासा विचारदेखील तुमच्या आर्थिक व इतर गणितांवर परिणाम करणारा ठरू शकतो. याबाबतचे ताजे उदाहरण आपण पाहू यात. आपल्या देशाची अर्थव्यवस्था कठीण परिस्थितीतून जाते आहे. अर्थतज्ज्ञांनी व्यक्त केलेल्या अंदाजानुसार रुपयाचे गडगडणे अधिकच वाढले. रुपयाने ऐतिहासिक नीचांकी पातळी गाठली आहे. जानेवारी 2013 मध्ये तब्बल 20 ते 25 टक्‍क्‍यांनी रुपया गडगडला आहे. या रुपयाचा आणि घराचा दुरान्वयाने थोडा का होईना संबंध आहेच. लोखंड, सिमेंट इतर बांधकाम साहित्य या गोष्टींच्या रूपाने ही घडामोड घराच्या किमतीवर परिणाम करताना दिसते. ती कमी-अधिक प्रमाणात, वाईट वा चांगली असेल. एकूणच अर्थव्यवस्थेतील मंदीच्या परिस्थितीने ही वेळ आणून ठेवलेली आहे.

पुणे शहराची घोडदौड अबाधित नॅशनल हाउसिंग बॅंकेने केलेल्या ताज्या सर्वेक्षणानुसार देशातील 26 शहरांपैकी 22 शहरांमध्ये निवासी क्षेत्र कमी अधिक प्रमाणात बदलत्या आर्थिक व्यवस्थेशी दोन हात करते आहे. या अर्थव्यवस्थेचा परिणाम त्या शहरातील बांधकाम क्षेत्रावर, घरांच्या विक्रीवर व किमतीवर झालेला आहे. मात्र त्यातील एक महत्त्वाची नोंद म्हणजे या अर्थव्यवस्थेचा सर्वांत कमी फटका बसलेल्या चार शहरांमध्ये मुंबई आणि पुणे शहरांचा क्रमांक वरचा आहे. म्हणजेच मुंबई-पुण्यातील बांधकाम क्षेत्राला सर्वांत कमी फटका बसताना दिसतो आहे. एप्रिल- जून या तीन महिन्यांतील बांधकाम क्षेत्रातील परिस्थितीवरून हे निष्कर्ष मांडण्यात आलेले आहेत. सध्याच्या अर्थव्यवस्थेचा सर्वाधिक फटका हैदराबाद, कोलकता, पाटणा, चेन्नई, दिल्ली या शहरांना बसलेला आहे. नॅशनल हाउसिंग बॅंकेचे मुख्य कार्यकारी अधिकारी आर. व्ही. वर्मा यांच्या मते, घरकर्जाचे व्याजदर आणि घरांच्या किमती या परिस्थितीमागील मुख्य कारण आहे.

बदल बांधकाम क्षेत्रातील या सर्वांचा सामना करताना बांधकाम क्षेत्रही बदलतेय. मागील काही काळापर्यंत जिथे आरामदायी घरांच्या प्रकल्पांचा विचार प्राधान्याने होताना दिसत होता, तिथे आज वेगाने बदलणाऱ्या आर्थिक परिस्थितीत आवाक्‍यातील घरांचे प्रकल्प समोर येताना दिसत आहेत. पुणे शहरात व शहराभोवताली पाहिले असता आवाक्‍यातील घरांचे प्रकल्प (आवाक्‍यातील म्हणजे इथे वन, दीड, दोन बीएचके सदनिकांचे प्रकल्प) सादर होताना दिसत आहेत. ज्यासाठी सामान्य ग्राहकांची मागणी होती. अन्यथा मध्यंतरीच्या काळात आरामदायी प्रकल्पांची (तीन व चार बीएचकेच्या सदनिका) संख्या लक्षणीयरीत्या वाढली होती. पण, बदलत्या आर्थिक परिस्थितीत बांधकाम क्षेत्रात हा बदल घडवून आणलेला दिसतो आहे. याचा अर्थ असा नाही की, आरामदायी प्रकल्पांची संख्या कमी झालेली आहे, पण प्रकल्प सादर होण्याच्या संख्येत मात्र निश्‍चित फरक झालेला दिसून येतो. व्यावसायिक जागा विक्री वा व्यावसायिक कारणांसाठी जागा भाड्याने दिल्या जाणाऱ्या जागांवर या बदलत्या आर्थिक स्थितीचा परिणाम सर्वाधिक झालेला दिसून येतो आहे, असे तज्ज्ञांचे म्हणणे आहे. त्यामुळे नजीकच्या भविष्यातदेखील अशाच प्रकारे आवाक्‍यातील प्रकल्प सादर होतील, असा अंदाज व्यक्त केला जातो आहे.

ग्राहकाची मानसिकता बदलतेय... जशी घडामोड आर्थिक पातळीवर होताना दिसते आहे, तशीच घडामोड ग्राहकाच्या बाजूनेदेखील आहे. मागील काही काळात वाढलेल्या घरकर्जाच्या व्याजदराने घरखरेदीत मोठा अडथळा निर्माण केलेला आहे. तो अद्यापही कायम आहे. केवळ गुंतवणुकीच्या हेतूने मालमत्ता खरेदीला प्राधान्य दिले जाताना दिसत होते; मात्र, तणातणीच्या आर्थिक गणितांमुळे त्यावर थोडासा चाप बसलेला दिसतो आहे, ही गोष्ट जगजाहीर आहे. त्यामुळे ग्राहक थोडासा थांबून होता. पण, त्याच्या या भूमिकेत हळूहळू बदल होताना दिसतो आहे. मोठ्या सणांचा काळ सुरू आहे. त्यातही गणपती, नवरात्र, दसरा- दिवाळी या कालावधीत बांधकाम क्षेत्रात अधिक उलाढाल होताना दिसते. याच कालावधीत चांगला मुहूर्त गाठत स्वप्नपूर्तीचा आनंद पूर्ण केला जातो. ही आपल्याकडील परंपरा म्हणा हवी तर. मात्र मागील वर्ष-दीड वर्षापासून थांबलेला ग्राहक आता पुन्हा एकदा हालचालींना वेग देताना दिसतो आहे. याची प्रचिती सकाळ माध्यम समूह आयोजित वास्तू प्रदर्शनात पाहायला मिळाली. प्रदर्शनादरम्यान अनेक इच्छुक घरखरेदीदार मोठ्या प्रमाणात चौकशी व सदनिकांची नोंदणी करताना दिसले. एवढेच नव्हे तर शहर आणि शहराभोवती सादर झालेल्या आवाक्‍यातील प्रकल्पांनादेखील चांगला प्रतिसाद मिळताना दिसतो आहे. एकूणच पुन्हा एकदा ग्राहक आणि बांधकाम क्षेत्राच्या आशा पल्लवित झालेल्या दिसत आहेत. याबाबत कॅशमन आणि वेकफिल्ड या सल्लागार संस्थेच्या म्हणण्यानुसार ही आर्थिक परिस्थिती ग्राहक आणि बांधकाम क्षेत्र दोन्हीसाठी काही सकारात्मक हालचाली घेऊन येईल, अशी आशा आहे.

घराच्या रूपाने स्वप्नपूर्तीविषयी बांधकाम क्षेत्र आणि आर्थिक परिस्थितीच्या अंगाने जरी हे अंदाज व्यक्त केले जात असले तरी ग्राहक मानसिकता आणि निर्णय या दोन्ही गोष्टी यापेक्षा खूप मोठ्या आहेत. या गोष्टी लक्षात घेतल्या असता येणारा काळ कसा असेल हा पूर्णपणे ग्राहकाच्या कृतीवर अवलंबून असणार आहे. ही परिस्थिती बांधकाम व्यावसायिक आणि ग्राहकाची परीक्षा जरी पाहत असली तरी सणांचा काळ नवा आशेचा किरण आणि मंगल घडामोडी घेऊन येईल, अशी अपेक्षा करण्यास काहीच हरकत नाही.

शहरीकरण - सुविधा मिळाल्या अन्‌ गंभीर प्रश्‍नही

महात्मा गांधीनी हाक दिली होती ...खेड्याकडे चला. मात्र स्वातत्र्योत्तर काळात झाले नेमके उलटे. रोजगार, शिक्षण आणि वैद्यकीय सेवा या इतर क्षेत्रातील सोय व संधी मिळविण्यासाठी स्थलांतर होत गेले आणि शहरीकरण वाढत गेले. या वाढत्या शहरीकरणाने जशा सोई-सुविधा दिल्या तश्‍या तसेच अनेक प्रश्‍नही निर्णाण केले.

शैक्षणिक आणि बांधकाम या दोन्ही क्षेत्रांमध्ये काही वेळा एकसारखी परिस्थिती आहे, असे मला जाणवते. एका उदाहरणावरून मी हे स्पष्ट करून देऊ इच्छितो. शैक्षणिक क्षेत्रातील त्यातही अभियांत्रिकी अभ्यासक्रमाच्या रिक्त जागांबाबत एका अभियांत्रिकी महाविद्यालयाच्या प्राचार्यांशी चर्चा सुरू होती. प्राचार्य म्हणाले, अभियांत्रिकीच्या रिक्त जागांचा मुद्दा लक्षात घेता पुरेशा संख्येने विद्यार्थी "सीईटी'त उत्तीर्ण होतात, मात्र सीईटी कॅप राउंडमध्ये ते देत असलेला प्रेफरन्स लक्षात घेता आणि प्रत्येकाला मुंबई, पुण्यातील अन्यथा शहरातील अभियांत्रिकी महाविद्यालयात प्रवेशाचा हवा असतो, तसा त्यांचा व पालकांचा आग्रह असतो. हा आग्रह, ही परिस्थितीचा बारकाईने अभ्यासली तर हे लक्षात येते, की प्रेफरन्स म्हणजेच सोयी-सुविधा व गुणवत्ताधिष्ठित प्राधान्यक्रमाचा मुद्दा इथे महत्त्वाचा आहे.

असेच काहीसे रोजगार व बांधकाम क्षेत्राबाबत आहे. स्वयंरोजगार करणाऱ्या व स्वतःच्या पायावर उभी राहणारी काही मोजकी तरुण मंडळी सोडली, तर उर्वरित तरुणांची झेप शहराकडे असलेली दिसते... आणि यातच प्रगती असल्याचे व्यवस्था मानते. ग्रामीण भागातील तरुणांचे लोंढे शहराकडेच येताना दिसतात. या सर्वांचा परिणाम म्हणून पर्यायाने वाढत जाणारे शहरीकरण आलेच.

मग पुढचा प्रश्‍न निर्माण होतो, की या सर्व स्थलांतरित लोंढे शहरीकरणाच्या लाटेत किती समाधानी आहेत. अन्न, वस्त्र, निवाऱ्यांची त्यांची मूलभूत गरज पूर्ण होते काय? हा एक संशोधनाचा व वादाचा मुद्दा आहे. पण राज्य आणि देश त्यातही किमान स्थानिक शासन व प्रशासन, या तिन्ही गरजांच्या पूर्ततेसाठी किती सक्षम आहे, त्या व्यवस्थितपणे उपलब्ध करून दिल्या जात आहेत का? हा अनुत्तरित राहणारा प्रश्‍न आहे.

शहरीकरणाची देशातील स्थिती 2020 मध्ये देशाची शहरीकरणाची टक्केवारी 66 टक्‍क्‍यांच्या वाढीसह 40 टक्‍के इतकी असेल, तर महाराष्ट्राची 50 टक्‍क्‍यांच्या वाढीसह सध्याच्या 42 टक्के वरून 60 टक्के इतकी असेल, असा अंदाज आहे. एवढा मोठा लोंढा शहराकडे येऊ पाहतोय. त्यातील 90 टक्‍क्‍यांहून अधिक निम्न व निम्न मध्यमवर्गीय गटातील असणार आहेत. एकदा स्थलांतर शहरात झाल्यानंतर त्यांच्याकडे घर असणे अपेक्षित आहे. अन्यथा भौतिक आणि सामाजिक पायाभूत सुविधांवरील ताण वाढीसह झोपडपट्टी, गुन्हेगारी वाढीची गंभीर समस्या उभी राहील, यात शंका नाही. विशेष म्हणजे हे साऱ्या देशभरात होऊ पाहतेय. जागतिक स्तरावर असेल वा देशापुरताच विचार करावयाचा झाल्यास शहरीकरणाचा वाढता वेग हा सर्वपरिचित आहे. यासंबंधाने येणारे विविध आकडे हेच सांगतात, की हा विकास, हे शहरीकरण आपण थांबवू शकत नाही. मात्र या शहर विकासाचे नियोजन झाले नाही, तर आपण शहराचा वाढता बकालपणा थांबवू, थोपवू शकणार नाही. शहरीकरणाच्या अनेक परिणांमापैकी एक नकारात्मक परिणाम म्हणजे वाढती झोपडपट्टी. झोपडपट्टी शहर विकासात अनेक बाधा निर्माण करते यात कोणाचेही दुमत नाही. शहराचा विकासही व्हायला हवा आणि शहरात सामावून घेण्यासाठी प्रत्येक घटकाला घरही उपलब्ध व्हायला हवेच. या दोन्ही गोष्टी स्वीकारार्ह आहेत, पण सर्वसामान्य घटकाला घर कसे उपलब्ध होईल याचा विचार होणे गरजेचे आहे. हा विचार करताना सर्वंकष विचार होणे अपेक्षितच आहे.

केंद्रीय नियोजन विभागाने जारी केलेल्या आकडेवारीनुसार शहरीकरणाचा हा बोजा देशभरातील केवळ 80 शहरांवरच पडताना दिसतो आहे. त्यातील शहरीकरणाचा वेग सर्वाधिक असलेल्या सात शहरांवर तो अधिक असेल आणि त्यात पुणे शहराचा समावेश आहे. तर इतर महत्त्वाच्या बारा शहरांमध्ये पुणे, मुंबई वगळता केवळ नाशिकचा समावेश आहे.

शहरीकरणासोबत नियोजन महत्त्वाचे...
आज घडीला हे नियोजन कोण करते असा प्रश्‍न जर उपस्थित केला तर "नगर नियोजन विभाग' हेच उत्तर येईल. हे नियोजन करताना बदललेला काळ, नव्या गरजा, वाढती लोकसंख्या यासह सर्वंकष विचार गंभीरतेने करणे गरजेचे आहे. मात्र हे सर्वंकष नियोजन करण्यासाठी आपल्याकडील उपलब्ध व्यवस्था सक्षम आहे काय, ही व्यवस्था अंमलात आणण्यासाठीचे कायदे तेवढे सक्षम आहेत काय असा प्रश्‍न सर्वांत आधी उपस्थित होतो. अशा नियोजनासाठी नगर नियोजन विभागाकडे असायला हवा तो "जागतिक दृष्टिकोन'. चीन, सिंगापूर, मलेशिया आदी राष्ट्रांत कमी जागेत अधिकाधिक विस्ताराने केलेल्या नियोजनाचा परिणाम आपल्याला पाहावयास मिळेल. दहा एफएसआय असूनही सिंगापूरमध्ये आपल्याला "व्हर्टिकल ग्रोथ'सह हिरवाई दिसते. हे इथेही नियोजनाने शक्‍य आहे. त्याच पद्धतीने इथेही नेमक्‍या पायाभूत सुविधांसह समन्वित विकासासाठी प्रयत्न होणे गरजेचे आहेत.

राज्याचा विचार करता जवाहरलाल नेहरू नागरी पुनरुत्थान योजनेंतर्गत काही कामे झाली आहेत, होत आहेत, मात्र ते पुरेसे नाहीत. यासाठी केंद्र, राज्य आणि स्थानिक प्रशासनाने एकत्र येऊन पूरक अशा धोरणांची आखणी, स्रोतांची उभारणी या विषयाशी संबंधित सहभागीदार (केंद्र, राज्य, महापालिका आणि विकसक) यांचे एकत्रित प्रयत्न व्हायला हवेत.

अपेक्षा बांधकाम क्षेत्राच्या...
बांधकाम क्षेत्रास उद्योगाचा दर्जा मिळावा, प्रकल्प उभारणीसाठी आर्थिक सहाय्य मिळावे, बांधकामांना मंजुरी देण्यासाठीची प्रक्रिया सुसह्य करावी यासाठी सर्व बांधकाम व्यावसायिक संघटना मागील अनेक वर्षांपासून झगडत आहेत. बांधकामास मंजुरी मिळण्यासाठीचा वेळच घरांच्या किमती वाढवितो, असे या संघटनांचे म्हणणे आहे. आणि त्यात तथ्यही आहे. जागतिक बॅंकेच्या ताज्या अहवालानुसार बांधकामांना जलदगतीने परवानगी मिळण्याबाबत 185 देशांच्या यादीत भारताचा 182 क्रमांक लागतो. यासंबंधाने अहवालात केवळ 34 परवानगी मिळविण्यासाठी 196 दिवस लागतात, अशी नोंद आहे. आपण आपला पारंपरिक प्रतिस्पर्धी म्हणत असलेल्या पाकिस्तानचा या यादीत 105 वा क्रमांक लागतो आहे. इथे 11 परवानगी 122 दिवसांत मिळतात. साहजिकच प्रथम क्रमांक चीनमधील हॉगकॉंगचा आहे. इथे कोणतेही नवे बांधकाम सुरू करताना लागणाऱ्या आवश्‍यक केवळ 6 परवानगी 67 दिवसांत मिळतात. तसेच विकसनशील राष्ट्रांत 60 ते 80 टक्के बांधकाम ही अनधिकृत उभारली जात आहेत. ज्यात कोणतीही परवानगी न घेता व कोणत्याही नियमाप्रमाणे ते बांधकाम होताना दिसत नाही. विचार करण्यास भाग पाडणारी ही गंभीर बाब आहे. यातील पहिली समस्या लक्षात घेतली, तर मुंबई, पुणे या मुख्य शहरांसह राज्यात अशा प्रकारच्या समस्येला सामोरे जावे लागते आहे. पुणे, मुंबई, ठाणे, नवी मुंबईत विविध इमारतींच्या दुर्घटनेत पडलेल्या बळींची संख्या आपण लक्षात घेता या समस्येने गंभीर रूप धारण केलेले आहे. नजीकच्या भविष्यात मोठी समस्या म्हणून या अनधिकृत बांधकांमांचा सामना करावा सर्वांना करावा लागणार आहे.

नगर नियोजन विभागाची नुसतीच शंभरी
वर उल्लेखिल्याप्रमाणे शहर व शहरीकरणाची परिस्थिती नियंत्रणाबाहेर असताना राज्याचे नगर नियोजन विभाग आपली शंभरी साजरी करते आहे. हे सुदैव म्हणावे की दुर्दैव. ब्रिटिशांनी केलेल्या नगर नियोजनाच्या जोरावरच आजही वाटचाल सुरू आहे. तब्बल 99 वर्षांनंतर राज्याचे नगर नियोजन विभाग नगरपालिका स्तरावर नगर नियोजनाविषयी आग्रही भूमिका मांडताना दिसते आहे. म्हणजे "वराती मागून घोडे' ही म्हणही इथे लागू पडते का, हा विचार करण्यास भाग पाडणारा मुद्दा आहे.

महाराष्ट्राची स्थिती अन्‌ वाटा
वर उल्लेखिल्याप्रमाणे केंद्रीय नियोजन आयोगाने जाहीर केलेल्या आकडेवारीनुसार देशातील सर्वाधिक वेगाने विकसित होणाऱ्या शहरांत राज्यातील नाशिकचा समावेश आहे. जपानच्या मदतीने होत असलेल्या औद्योगिक कॉरिडॉरमुळे ही नोंद असल्याचे सर्वज्ञात आहे. मात्र, याशिवाय स्वबळावर व टप्प्या-टप्प्याने विकसित होत असलेल्या शहरांत पुणे, नवी मुंबई, औरंगाबाद, नागपूर, कोल्हापूर आदी टू टायर गटातील शहरांचा समावेशाची नोंद घेणे अत्यावश्‍यक आहे. ही वाढ मोजताना तेथील पायाभूत सुविधा, शहरीकरण, अन्न, वस्त्र व निवाऱ्याची गरज ही शहरे नियोजनपूर्वक भागवू शकणार आहेत काय त्यासाठीची तयारी आहे हे आणि असे अनेक प्रश्‍न समोर आहेत. मात्र, तो "सोनियाचा दिनु' कधी उजाडेल, हे आज कोणीही सांगू शकणार नाही.

कायद्याच्या कचाट्यात बांधकाम व पायाभूत सुविधा क्षेत्र
बांधकाम आणि पायाभूत सुविधा क्षेत्र सध्या विविध कायद्याच्या अडथळ्याची शर्यत पार करता- करता पुरता दमून गेलेला दिसतो आहे. याचा दूरगामी परिणाम, घर, घरांची उपलब्धता, आवाक्‍यातील घर, घरांच्या किमती या सर्वच गोष्टींवर होताना दिसणार आहे. बांधकाम आणि पायाभूत सुविधा क्षेत्रांचा थोडक्‍यात आढावा घ्यायचा झाला तरी विविध केंद्र व राज्य शासनाची करव्यवस्था, केंद्रीय अर्थमंत्रालय व भारतीय रिझर्व्ह बॅंकेसह सर्व राष्ट्रीयीकृत व खासगी बॅंकांचे गृहकर्जाबाबतची धोरणे, केंद्र शासनाचे रिअल इस्टेट बिल 2013, राज्याचे गृहनिर्माण प्राधिकरण विधेयक (याचे कायद्यात रूपांतर होण्यासाठी केवळ राष्ट्रपतींची स्वाक्षरी होण्याचा विलंब आहे.), जमीन हस्तांतरण कायदा, बांधकामास मंजुरी देण्यासाठी पर्यावरण खात्याच्या मंजुरीसह एकूणच बांधकाम परवाना मिळविण्यासाठीचा लागणारा कालावधी. चटई निर्देशांकासाठीचे (एफएसआय) राज्य शासनाचे धोरण या व अशा विविध किचकट कायद्याच्या कचाट्याच ही दोन्ही क्षेत्र अडकलेली दिसते आहेत. कायद्याच्या कचाट्यातील हा ताण दोन्ही क्षेत्रांना सहन होताना दिसत नाही... आणि साहजिकच हा ताण मागणी-पुरवठा व किमतीच्या रूपाने ग्राहकांवर येताना दिसतो आहे. ही प्रक्रिया जाणून चांगला महसूल देणारे व ग्राहकहिताची रचना असणारे कायदे आणण्यावर विचार व्हायला हवा.

हवालदिल ग्राहक
शहरीकरणाच्या झपाट्यात हक्काच्या निवाऱ्याचे, पर्यायाने आयुष्यातील मोठ्या स्वप्नपूर्तीसाठी झगडत असलेला ग्राहक मात्र प्रयत्नांची शर्थ करताना दिसतो आहे. बांधकाम व पायाभूत विकास क्षेत्रावर असलेला विविध ताणांचा परिणाम ग्राहक मागणी पुरवठ्यातील तफावत, आवाक्‍याबाहेर असलेल्या घरांच्या किमती, शहरातील मूलभूत पायाभूत सुविधांचा अभावाच्या रूपाने सहन करताना दिसतो आहे. केंद्र, राज्य शासनाची धोरण व भूमिका, भारतीय रिझर्व्ह बॅंकेचे ग्राहकहिताचे धोरणे व ग्राहकांना कमी कालावधीत आणि कमी किमतीत घर उपलब्ध करून देण्याची बांधकाम व्यावसायिक संघटनांची भूमिकाच हा ताण कमी करू शकणार आहे.

चांगल्या परताव्याची संधी साधणे चांगलेच

मेहनतीच्या रकमेतून आपण कमविलेल्या मालमत्तेमधून आपल्याला चांगला परतावा मिळावा, तोही आपल्या वेळेला मिळावा अशी सर्वसाधारण अपेक्षा प्रत्येकाची असते, अशी अपेक्षा साहजिकच आहे. मात्र, कधी-कधी काळाच्या रूपाने आलेली नव्या व फायदेशीर गुंतवणुकीची संधी ओळखता यायला हवी. यातूनच तयार होत असते ते नव्या गुंतवणुकीचे व व्यवहाराचे गणित. हा व्यवहार ठरवितो जुनी मालमत्ता कधी विक्री करायची ते आणि त्यासाठीचे गणित...

नेहमी आपण सकारात्मक विचार करावा, असे वडीलधारी मंडळी व संत सज्जन सांगत आलेले आहेत. मालमत्तेबाबतीत विचार मांडताना गुंतवणुकीत, मालमत्तेमध्ये सतत भर घालण्याचा हेतू असावा असा विचार आपण मांडतो. मात्र गुंतवणूक केलली मालमत्ता विकून, त्यातून चांगला परतावा मिळवून भविष्यात त्यातूनही अधिक चांगला परतावा मिळविण्यासाठी पुन्हा गुंतवणूक केली तर... हा आणखी सकारात्मक विचार व प्रगतीच्या दिशेने पाऊल नव्हे काय? मात्र आपली मालमत्ता नेमकी कधी विक्री करावी याचा नेमका अंदाज घेणे कधीही फायद्याचेच ठरते.

गुंतवणुकीचे नियोजन व परताव्याची अपेक्षा साधारणपणे ज्या वेळी आपणाला नव्या गुंतवणुकीसाठी काही निधीची कमतरता जाणवत असते, त्या वेळी प्रत्येक जण जुनी मालमत्ता विकतो. नव्या गुंतवणुकीसाठी कर्ज घेण्यापेक्षा जुनी गुंतवणूक निकाली काढून, आलेली रक्कम व हाताशी असलेली रक्कम मिळून नव्या गुंतवणुकीचे नियोजन आपण करतो. नवी गुंतवणूक करताना जुन्या गुंतवणुकीतून आलेल्या परताव्यातून इमर्जन्सी म्हणून देखील आपण काही रक्कम हाताशी बाळगतो.

काही वेळा मालमत्तेसाठी आपण कर्ज घेतलेले असते. ती मालमत्ता विकून नवी मालमत्ता घेण्याआधी या जुन्या मालमत्तेवरील कर्ज फेडून आपण आपले हात मोकळे करणार असतो... या सर्व संबंधाने तुमच्या व्यवहाराच्या गणितातील बारकावे आधी जाणून घ्या आणि मगच व्यवहाराला सामोरे जा..

गरज आणि वेळ : मालमत्ता विक्री करताना प्रत्येकाची गरज ही वेगवेगळी असते. कोणी निधीची आवश्‍यकता म्हणून तर कुणी नवी संधी साधण्यासाठी ही गुंतवणूक केलेली मालमत्ता विक्री करतो. मात्र ही संधी साधण्यासाठी नियोजन केले तर होणारे नुकसान कमी आणि फायदा अधिकच होताना दिसेल.

प्रत्येकाची गरज आणि वेळ ही वेगळी असते. ही गोष्ट साहजिक आहे. मात्र केवळ गुंतवणूक या अंगाने भविष्यासाठीचे नियोजन केले, तर ही मालमत्ता विक्रीची वेळ तुम्हाला ठरविता येईल. जसे की, कोणत्या वर्षी ही मालमत्ता विक्री करून नवीन मालमत्तेत आलेला निधी गुंतविणार आहोत... पण हा निर्णय घेताना या नियोजनासोबत त्या वेळची बाजारपेठेची स्थिती देखील तेवढीच महत्त्वाची ठरते. ही बाब आपण लक्षात घेतली पाहिजे.

बाजारपेठेची स्थिती आपल्या विक्रीच्या निर्णयात महत्त्वाची भूमिका बजावित असली तरी त्या मालमत्तेमधून तुम्हाला किती परतावा हवा आहे, याचे अधिकतम रकमेचे गणित तुम्ही अनुभवच्या जोरावर ठरवू शकता.

परताव्याचे समाधान परताव्याच्या समाधानाबाबत प्रत्येकाची समाधानाची पातळी वेगवेगळी असू शकते. या मालमत्तेसंबंधाने त्या मालकाची अपेक्षा व गरज जेवढी तेवढीच त्याच्या समाधानाची पातळी कमी- अधिक असेल असा प्राथमिक अंदाज बांधावयास काहीच हरकत नाही. त्यात भर पडते ती लोकेशन, जागामालक व खरेदीदाराची गरज (जशी जागामालकाची गरज असते तशीच काही वेळा खरेदीदारीचीही निकड असलेली जाणवते.) ऑफर केलेली रक्कम या व व्यवहाराच्या इतर कसोट्या मालमत्ता विक्रीच्या वेळी तपासून घेऊ शकता. कधी- कधी समाधानाची पातळी कमी असली तरीही मालमत्ता विक्री करावी लागते. कारण आपल्यासमोर निर्णय घेण्यासाठीचा वेळ कमी असतो व ती वेळ अगदी अटीतटीची असते. अशी वेळ नसेल तर सहसा कोणी मालमत्ता विक्री करण्याचा निर्णय घेत नाही. मात्र आपली वेळ ओळखून निर्णय घेतलेला कधीही उत्तम.

मागणी आणि पुरवठा
बाजारपेठेत जागा, जमीन प्लॉट आणि घर वा फ्लॅटच्या संबंधाने वेगवेगळी स्थिती असलेली आपल्याला जाणवते. त्याच्या गणितात विविध गोष्टींचा अंतर्भाव असलेला जाणवेल. प्लॉटसंबंधाने विक्री वा खरेदी करतानासाठीच्या कायदेशीर प्रक्रिया तुलनेने थोड्याशा अधिक आहेत. त्यासाठी अधिकचा वेळ देऊन त्यांची तपासणी केलेली बरी. ज्यात सातबारा, एनए, कररचना व करांचा भरणा या व आदी गोष्टींचा समावेश त्यात असू शकतो. घर, फ्लॅटसंबंधाने ही प्रक्रिया थोडीशी सोपी आहे. कारण इथे आवश्‍यक कायदेशीर कागदपत्रांची आवश्‍यकता ही तुलनेने कमी असते, तसेच सुरक्षितताही अधिक असते. घरांच्या कागदपत्रांची तपासणी आपण आपल्या पातळीवर जसे करतो तसेच बॅंकांच्या पातळीवर घरासाठी कर्ज दिले जाताना तपासणी केली जाते, त्यामुळे या प्रक्रियेत आपणाला कमी-अधिकच्या गोष्टी कळू शकतात. जशी ही गोष्ट खरेदीच्या वेळी लागू पडते, तशीच गोष्ट विक्री करतानाही आवश्‍यक ठरते. कर्जासंबंधाने व बॅंकेची सर्व प्रक्रिया पूर्ण करूनच ताबा देणे अपेक्षित आहे म्हणून ही कायदेशीर प्रक्रियेची गोष्ट दोन्ही पातळ्यांवर गरजेची आहे. कधी फ्लॅट तर कधी प्लॉट विक्री तेजीत असते. ही परिस्थिती मागणी आणि पुरवठ्यावर अबलंबून असणार आहे. मात्र नव्याने आलेल्या व येऊ घातलेल्या कायद्यांमुळे घर आणि प्लॉट, जमिनीची खरेदी -विक्री दोन्ही गुंतागुंतीची होताना दिसणार आहे अशी भीती व्यक्त केली जाते आहे.

संधी ओळखणे गरजेचे
ही संधी ओळखता येण्यासाठी वेगळा दृष्टिकोन हवा. हा दृष्टिकोन अभ्यासातून विकसित होईल. आत्ता आपल्याकडे असलेली मालमत्ता विकून एखादी मालमत्ता आपण खरेदी केल्यानंतर आपणास भविष्यात मोठा नफा मिळविता येणार आहे, याची खात्री असेल तर तुम्ही आता असलेली मालमत्ता विकून, जुनी मालमत्ता विकून आलेली रक्कम व आपल्याकडील रक्कम अशी दोन्ही मिसळून नवी गुंतवणूक करायला हरकत नाही.

गुंतवणुकीपूर्वी खालील गोष्टी तपासून घ्या !
- मालमत्ता विकताना बॅंकेकडून घेतलेले कर्ज किती शिल्लक आहे?
- त्याचा ईएमआय किती भरतो आहोत?
- किती रक्कम भरून आपणास या जुन्या मालमत्तेसाठीच्या कर्जातून क्तता मिळावायची आहे?
- नवी मालमत्ता खरेदीसाठी किती रक्कम लागणार आहे?
- हप्त्याची, कर्जाची रक्कम तसेच आपण अपेक्षित धरलेला परतावा ही सर्व रक्कम आपण विक्री करीत असलेल्या मालमत्तेमधून मिळणार आहे का याची खात्री करून मगच ती विक्री करावी.
- हा व्यवहार करताना समोरच्याची निकड जाणा आणि व्यवहाराची रक्कम ठरवा. मात्र ही व्यवहाराची चर्चा एका विशिष्ट पातळी पर्यंतच ताणली जावी. अन्यथा, तो व्यवहार फिसकटण्याची शक्‍यताच अधिक असते. अधिकच्या परताव्याच्या अपेक्षेने असे कधी-कधी नव्हे तर बहुतांश वेळा असे घडते. 

केंद्र व राज्य शासनाने सकारात्मक धोरणे राबिवल्यास, बांधकाम व पायाभूत सुविधा क्षेत्रासमोरील सध्या असलेल्या अडचणी दूर केल्यास देशातील बांधकाम क्षेत्र २०२५ सालापर्यंत देशाच्या एकूण राष्ट्रीय उत्त्पनात १३ टक्के इतका वाटा उचलेल असा निष्कर्ष सीबीआरई या आंतरराष्ट्रीय स्तरावरील बांधकाम क्षेत्रातील सल्लागार संस्थेने मांडला आहे.
संस्थेने केलेल्या `असेसिंग द इकॉनॉमिक इम्पॅक्ट ऑफ इंडियाज रिअल इस्टेट सेक्टर ` या ताज्या सर्वेक्षणातून हे निष्कर्ष मांडण्यात आले आहेत.असे झाल्यास बांधकाम क्षेत्राची ही कामगिरी सध्या पेक्षा दुपटीने अधिक असणार आहे.
सध्या २०१३ साली एकूण राष्ट्रीय उत्पन्नाच्या ६.३ टक्के इतका वाटा बांधकाम व पायाभूत सुविधा क्षेत्राचा आहे. ही आकडेवारी मागील महिन्यात समोर आलेली आहे.

http://goo.gl/o0k3RU

तीन घडामोडी व बांधकाम क्षेत्र

पहिली घडामोड : दोन दिवसांनी (ता. 5 ऑगस्ट) संसदेचे पावसाळी अधिवेशन सुरू होत आहे. घरखरेदीदार व बांधकाम व्यावसायिकांसाठी हे अधिवेशन थोडेसे वेगळे असणार आहे. या ठिकाणी केंद्रीय मंत्रिमंडळाने मंजूर केलेले रिअल इस्टेट बिल सादर केले जाणार आहे. या विधेयकाचे कायद्यात रूपांतर झाल्यास संपूर्ण बांधकाम व्यवस्थेचा "पाया' बदलेल असा अंदाज बांधकाम क्षेत्रातील तज्ज्ञ व्यक्त करीत आहेत. त्यामुळे बांधकाम व्यावसायिकांसह सर्वसामान्यांचेही याकडे लक्ष लागले आहे.

दुसरी घडामोड : रिअल इस्टेट बिल विधेयक सादर होण्याआधी केंद्रीय शहरी गरिबी निर्मूलन व गृहनिर्माण मंत्रालयास धनेंद्र कुमार यांच्या अध्यक्षतेखालील समितीने अहवाल सादर केला. तो नुकताच समोर आला आहे. त्यात बांधकाम परवानगी मिळण्यासाठी भारतात लागणारा कालावधी, त्यातील अडचणी यावर जळजळीत प्रकाश टाकला आहे. बांधकाम व्यावसायिक संघटना मागणी करीत असलेल्या एक खिडकी योजनेची शिफारस त्यात करण्यात आली आहे.

तिसरी घडामोड : जुलैमध्ये जागतिक बॅंकेने एक अहवाल प्रसिद्ध केला आहे. त्यात विविध देशांमध्ये बांधकाम परवानगी मिळण्यासाठी लागणारा कालावधी आणि त्याच्या परिणामांची चर्चा त्या अहवालात करण्यात आली आहे. त्या यादीत भारताचे स्थान पाहून आश्‍चर्य वाटायला नको. या 185 देशांच्या यादीत भारताचा तब्बल 182 वा क्रमांक आहे, तसेच विकसनशील देशात अनधिकृत बांधकामांची परिस्थिती खूपच विदारक असल्याची नोंद या अहवालात करण्यात आली आहे.

या तीनही घडामोडींचा घरखरेदी आणि घरखरेदीदारांशी काय संबंध आहे, असा प्रश्‍न पडला असेल. मात्र ही परिस्थिती तुमच्या- माझ्या व आपणा सर्वांच्या घरखरेदीच्या स्वप्नांवर, घराच्या उपलब्धतेवर आणि किमतीवर परिणाम करणारी ठरणार आहे. पहिल्या घडामोडीतून कार्पेट एरियाची व्याख्या स्पष्ट करणारे, नियोजित वेळेत घर ताब्यात मिळवून देणारे, ग्राहकहित जोपासणारे, स्वप्नपूर्तीच्या प्रवासात ग्राहकांना संरक्षण आणि दिलासा देणारे म्हणून या विधेयकाकडे पाहिले जाते आहे. यातील काही तरतुदींना बांधकाम व्यावसायिकांची संघटना क्रेडाईने विरोध दर्शविला आहे. या नव्या विधेयकात राज्य पातळीवर असलेल्या मोफा कायद्यातील तरतुदी नव्याने मांडण्यात आल्या आहेत, अशा कायद्यामुळे भ्रष्टाचाराला खतपाणी मिळेल, यामुळे घरांच्या किमतींमध्ये वाढ झालेली दिसेल, अशा प्रतिक्रिया बांधकाम क्षेत्रातून व्यक्त केली जात असली तरी, नव्या घरांचे स्वप्न या विधेयकामुळे सुरक्षित बनणार आहे, हे मात्र नक्की.

प्रस्तावित बांधकाम नियामक विधेयकाला केंद्रीय मंत्रिमंडळाची मंजुरी मिळालेली आहे. गृहनिर्माण क्षेत्रातील विशेषतः घरांच्या वाढत्या किमतींवर नियंत्रण राखण्यासाठी असे नियमन आवश्‍यक मानले जात होते. मात्र सादर करण्यात आलेला सुधारित नमुना तसे काही अधोरेखित करीत नाही. एकूणच केवळ हे एक पॉलिश्‍ड असेच हे विधेयक आहे. केंद्र शासनाने या विधेयकाद्वारे केवळ बांधकाम क्षेत्रावर नियंत्रण राखण्यात व ग्राहकांनी संरक्षणाचा दावा केला असला तरी सर्वांसाठी आवाक्‍यातील घर या सरकारच्या उद्दिष्टाचीही पूर्ती या विधेयकातून होणार का असा हा प्रश्‍न अजूनही अनुत्तरित आहे. आणि या सर्व प्रश्‍नांची उत्तरे कायद्याची अंमलबजावणी आणि येणारा काळच देऊ शकेल.

दुसऱ्या घडामोडींचा म्हणजेच अहवालातील निष्कर्ष थेट घराच्या किमतीवर परिणाम करतात. मॅकेंझी या प्रतिष्ठित संस्थेने केलेल्या एका सर्वेक्षणात गृह व व्यावसायिक प्रकल्पांना बांधकामासाठी मिळणाऱ्या परवानगीसाठी होणाऱ्या विलंबामुळे त्यांच्या किमतीत सुमारे 40 टक्के वाढ होते, असा निष्कर्ष व विस्तृत अहवाल या वर्षाच्या सुरवातीला सादर केला होता. हा विलंब टाळण्यासाठी बांधकाम परवानगी देण्यासाठी स्थानिक पातळीवर स्वच्छ व पारदर्शक अशी एक खिडकी योजना राबविण्यावर भर दिला होता. त्यानंतर ललितकुमार जैन यांच्या अध्यक्षतेखालील क्रेडाई- इंडिया संस्थेने मिशन ट्रान्फरन्सी अंतर्गतदेखील ही एक खिडकी योजना कशी असावी यासंबंधाने अनेक अहवाल केंद्र शासनाच्या गृहनिर्माण मंत्रालयाकडे सादर केले होते.

केंद्रीय नियोजन आयोगाचा अहवाल, गोंविदराजन समिती आणि त्यानंतर केंद्रीय गृहनिर्माण आणि गरिबी निर्मूलन मंत्रालयाने धमेंद्र कुमार यांच्या अध्यक्षतेखाली समितीचा अहवाल या सर्व समित्यांनी बांधकाम परवागनी सुसूत्रीत व सोपी करणारी एक खिडकी योजना व तत्सम व्यवस्था उभी करण्याची शिफारस केलेली आहे. मात्र अद्याप याबाबत काहीही झाले नाही. बांधकाम क्षेत्रातील तज्ज्ञांच्या म्हणण्यानुसार या शिफारशींची अंमलबजावणी झाल्यास घरांच्या किमती दहा ते पंचवीस टक्‍क्‍यांदरम्यान कमी होतील व त्यासोबतच या क्षेत्रात रोजगारवाढीलाही चालना मिळेल असे सांगितले जाते आहे.

तिसऱ्या घडामोडीचा विचार केला असता, लक्षात येईल की परिस्थिती खूपच विदारक आहे. सर्वांना सुसह्य अशी व्यवस्थाच उभी करू शकणार नाही अशी कायद्याची व देश, राज्य व स्थानिक पातळीवर शासन व प्रशासनाची परिस्थिती आहे.
 
जागतिक बॅंकेच्या ताज्या अहवालानुसार बांधकामांना जलदगतीने परवानगी मिळण्याच्या बाबतीत 185 देशांच्या यादीत भारताचा 182 वा क्रमांक लागतो. यासंबंधाने अहवालात केवळ चौतीस प्रकारच्या परवानगी मिळविण्यासाठी 196 दिवसांचा कालावधी लागतो अशी नोंद आहे. खरी परिस्थिती याहून वेगळी आहे. सध्या आपल्याकडे बांधकाम सुरू करायचे असल्यास विविध शासकीय कार्यालयांमधून साठहून अधिक परवानगी मिळवाव्या लागतात, असे बांधकाम संघटनांचे म्हणणे आहे.

आपण आपला पारंपरिक प्रतिस्पर्धी म्हणत असलेल्या पाकिस्तानचा या यादीत 105 वा क्रमांक लागतो आहे. इथे 11 परवानगी 122 दिवसांत मिळतात. साहजिकच प्रथम क्रमांक चीन आणि हॉंगकॉंग शहराचा आहे. इथे कोणतेही नवे बांधकाम सुरू करताना लागणाऱ्या आवश्‍यक केवळ 6 परवानगी 67 दिवसांत मिळतात. तसेच विकसनशील राष्ट्रांमध्ये 60 ते 80 टक्के बांधकामे ही अनधिकृत बांधकामे उभारली जात आहेत, असाही निष्कर्ष त्या अहवालांमध्ये मांडण्यात आला आहे. विकसनशील राष्ट्रांमध्ये कोणतीही परवानगी न घेता व कोणत्याही नियमाप्रमाणे ते बांधकाम होताना दिसत नाही. विचार करण्यास भाग पाडणारी ही गंभीर बाब आहे. यातील पहिली समस्या लक्षात घेतली, तर पुणे शहरात आणि राज्यात अशा प्रकारच्या समस्येला सामोरे जावे लागते आहे. पुणे शहराचाच भाग असलेल्या पिंपरी-चिंचवडमधील परिस्थिती दखल घेण्याजोगी आहे. यासंबंधाने बांधकाम व्यावसायिक व संघटनादेखील आपण हतबल असल्याचे सांगतात. ग्राहकांनी यासंबंधाने अधिक जागरूकपणे कृती करणे आवश्‍यक आहे. बांधकाम एखादा कोणताही गृह व व्यावसायिक प्रकल्प सुरू करण्यासाठी विविध शासकीय कार्यालयांमधून 60 हून अधिक परवानगी मिळवाव्या लागतात; पण या साऱ्याचा परिणाम मात्र सर्वसामान्य घरखरेदीदाराला सहन करावा लागतो. दुसऱ्या समस्येविषयी अधिकचे बोलायलाच नको. त्या समस्येचे परिणाम आपण पाहिले आहेत, पाहतो आहोत. पुणे, मुंबई, ठाणे, नवी मुंबईमध्ये विविध इमारतींच्या दुर्घटनेत पडलेल्या बळींची संख्या आपण पाहतोच आहोत.
 
वरील तिन्ही घटना व घडामोडींविषयी शासनाने गांभीर्याने विचार करून कृती केल्यास त्याचा परिणाम घरांच्या उपलब्धतेवर व किमतीवर झालेला दिसून येईल म्हणजेच आपली घरखरेदीची स्वप्नपूर्ती किती लवकर होणार वा उशिरा ही केवळ आपल्या बजेटवर वा पैशांची जुळवाजुळव किती होते यावर नव्हे, तर या आपल्या आर्थिक गणितांसह यासंबंधाने अस्तित्वात असलेल्या आणि प्रस्तावित कायदे आणि धोरणात्मक निर्णयावरही अवलंबून आहे. या सर्वांचा परिणाम प्रत्यक्ष व अप्रत्यक्ष आपल्यावर होतो आहे आणि हा परिणाम ग्राहकाने जाणून घेतला पाहिजे. त्याविषयी जागरूक राहिले पाहिजे.

क्‍लस्टर डेव्हलपमेंट

शहरातील जुने मोडकळीस आलेल्या वाड्यांच्या पुनर्बांधणीसाठी "क्‍लस्टर डेव्हलपमेंट' या योजनेचा उपयोग केला जातो, आहे. विशेष म्हणजे प्रादेशिक विकास आराखड्यात या संकल्पनेला अधिक प्रोत्साहान देण्याचा विचार समोर आला आहे. एकाच ठिकाणी दोन ते तीन किंवा अधिक जुने वाडे, वास्तु असतील तर ज्या जागेवर "क्‍लस्टर डेव्हलपमेंट' या संकल्पनेंतर्गत त्याचा पुनर्विकास करता येणे शक्‍य आहे.

प्रादेशिक विकास आराखड्यामध्ये पुणे शहरातील नागरिकांसाठी त्याचबरोबर स्थलांतरीत होणाऱ्या लोकसंख्येसाठी 2027पर्यंत सहा लाख 58 हजार घरांची गरज व्यक्त करण्यात आली आहे. ही गरज भागवताना जुन्या शहरांचा त्यातही गावठाणांचा विकास नियोजितरित्या होणे गरजेचे आहे. ही बाब लक्षात घेऊन विकास आराखड्यात क्‍लस्टर डेव्हलपमेंटची संकल्पना मांडण्यात आली आहे.

संकल्पना
एकाच ठिकाणी असणाऱ्या दोन ते तीन किंवा त्याहून अधिक जुन्या वाडे, वास्तूंचा पुनर्विकास या योजनेंतर्गत केला जातो. जुन्या गावठाणात तसेच शहराच्या मध्यवर्ती परिसरात असणाऱ्या पेठांमध्ये अशा वाड्यांची संख्या आजही लक्षणीय आहे. या वास्तु ऐतिहासिकदृष्ट्या महत्त्वाच्या असल्या तरी पार्किंगच्या सुविधेसह इतर अद्ययावत सोयी-सुविधा या संकल्पनेंतर्गत ग्राहकांना उपलब्ध होऊ शकतात. सद्यस्थितीत अशा जुन्या वास्तूंमध्ये आधुनिक सुविधा व पार्किंगची समस्या प्रकर्षाने जाणवते. या समस्येवर "क्‍लस्टर डेव्हलपमेंट' हा सर्वोत्तम उपाय आहे.

अडचणी
क्‍लस्टर डेव्हलपमेंट या संकल्पनेंतर्गत मुंबई महानगरपालिकेतर्फे सकारात्म दृष्टीकोन ठेवून तरतूदी केलेल्या दिसून येतात. पुणे महानगरपालिकेने मात्र, याबाबत थोडी वेगळी भूमिका घेतली आहे. पार्किंगबाबतच्या तरतूदी क्‍लिष्ट व असमाधानकारक असल्याचे जाणवते. शहर विस्ताराचा विचार करता "क्‍लस्टर डेव्हलपमेंट'च्या संकल्पनेंतर्गत "पार्किंग'बाबतची तरतूद सोयीची नसल्याचे जाणवते. यात आवश्‍यक ते बदल केल्यास "क्‍लस्टर डेव्हलपमेंट'ला अधिक वाव मिळेल यात शंका नाही.

"क्‍लस्टर डेव्हलपमेंट'बाबत मुंबई महापालिकेने घेतलेल्या निर्णयांमुळे तेथील विकासाला अधिक चालना मिळाली आहे. पुणे महापालिकेनेही याबाबतच्या तरतूदी सोप्या आणि समाधानकारक केल्यास पुणे शहराच्या विकासालाही गती मिळेल. त्यामुळे प्रशासनाने "क्‍लस्टर डेव्हलपमेंट'बाबत सकारात्मक दृष्टीकोन ठेवण्याची गरज आहे.
----

संकल्पना पुनर्विकासाच्या मार्गावरील

पुनर्बांधणीबाबतच्या कायदेशीर बाबी, घ्यावयाची काळजी तसेच त्यासंदर्भात आवश्‍यक असणारा सकारात्म दृष्टीकोन या विषयाची आपण मागील लेखात माहिती घेतली. या प्रक्रियेच्या पुढील टप्प्यावर "क्‍लस्टर डेव्हलपमेंट' व "रिडेव्हलपमेंट' या दोन संकल्पनांची ओळख करुन घेणे गरजेचे आहे. या दोन्ही संकल्पनांमधून एकच उद्देश साधला जात असला तरीही त्यासाठीची प्रक्रिया, नियम व अटींची पूर्तता वेगळ्या असताना दिसतात. विकासाच्या माध्यमातून शहराला नवा चेहरा देणाऱ्या या दोन संकल्पनांची ही ओळख...

रिडेव्हलपमेंट
रिडेव्हलपमेंट म्हणजे "पुनर्बांधणी'. शहरातील सुमारे 15 ते 20 वर्षांपूर्वीच्या मोडकळीस आलेल्या इमारती, सोसायट्या यांना एका नवा चेहरा देऊन विकासाची गती वाढविण्याचे कार्य रिडेव्हलपमेंट पुनर्बांधणी अंतर्गत केले जाते.

पुणे शहराची मागील दशकातील विकासाची गती अवाक करणारी आहे. ही गती आता नव्या गावांच्या समावेशाने अधिक गतिमान होईल, यात शंका नाही. मात्र, विकासाच्या या प्रक्रियेत रिडेव्हलपमेंटच्या माध्यमातून जुन्या शहराचा विकास व त्याचा चेहरा बदलण्याच्या सुरु असलेली प्रक्रिया काळाची गरज बनत आहे. महाराष्ट्र त्याचबरोबर इतर राज्यातून शिक्षण, रोजगारासाठी पुणे शहरात येणाऱ्या स्थलांतरीतांची संख्या लक्षणीय आहे. या स्थलांतरीतांच्या सध्याच्या गरजा लक्षात घेऊन शहरातंर्गतच निवासाची गरज भागविण्यासाठी वा नव्या सोयी-सुविधा मिळविण्यासाठी जुन्या इमारतींचा विकास होणे गरजेचे आहे. यासाठी रिडेव्हलपमेंट हा उत्तम पर्याय आहे.

पुणे शहराचा विचार केला तर शासकीय आकडेवारीनुसार सुमारे तेरा हजार नोंदणीकृत सोसायट्या आहेत. यातील किमान दहा टक्के सोसायट्यांना पुनर्विकासाची आवश्‍यकता गृहीत धरल्यास समोर येणारी सोसायट्यांची संख्या लक्षणीय आहे. यामुळे पुनर्विकासाचा विषय किती गंभीर आणि आवश्‍यक आहे, याची जाणीव होते. विकासाच्या दृष्टीकोनातून पुनर्बांधणीची आवश्‍यकता असली तरी, ही प्रक्रिया अनेकांना काही अंशी लांबलचक, क्‍लिष्ट व अडचणीची वाटते. मात्र, अद्ययावत सोयी-सुविधांची पुर्तता करणाऱ्या रिडेव्हलपमेंटच्या या संकल्पनेचा अभ्यास केल्यास, त्याची अंमलबजावणी करणे तितकेसे अवघड राहीले नाही.

प्रक्रियेतील अडचणी 
 सोसायटीच्या पुनर्विकासासाठी सोसायटीमध्ये राहणाऱ्या मालक, भाडेकरू यांचे एकमत होणे अत्यावश्‍यक आहे. ही गरज लक्षात घेऊन सर्वांचे एकमत ही एक मोठे आव्हान आहे. यातून निर्माण होणाऱ्या कायदेशीर प्रक्रियांनी देखील कधी-कधी सामोर जावे लागते. त्यामुळे सोसायटीच्या पुनर्विकासासाठी सर्व सभासदांचे एकमत होणे गरजेचे आहे, ही बाब सोसायटीधारकांनी लक्षात घेणे गरजेचे आहे. हे एकमत जेवढ्या लवकर होईल, तेवढ्या लवकर पुनर्विकासाची प्रक्रिया मार्गी लागेल.

हवा सकारात्मक दृष्टिकोन
या समस्येला पर्याय म्हणून पुणे महापालिकेने व राज्य शासनाने सकारात्मक दृष्टिकोन ठेवून धोरणे राबबावीत, अशी अपेक्षा व्यक्त केली जात आहे. गावठाण असो वा उपनगर पुनर्विकासासाठी इमारतींनी व सोसायट्यांनी एकत्र येऊन पुनर्विकास प्रकल्प राबबावेत; जेणेकरून तिथे पार्किंगसह इतर सुविधा उपलब्ध होऊ शकतील. ही संकल्पना जुन्या शहराच्या विकास आराखड्यात मांडण्यात आली असली तरीही त्यावर अधिक सकारात्मक दृष्टिकोन बाळगण्याची आवश्‍यकता आहे. एवढेच नव्हे तर शहरातील काही बांधकाम संस्थांनी हा प्रयोग यशस्वी करुन दाखविला आहे. अशा योजनांना व संस्थांना प्रोत्साहन देऊ व सकारात्मक भूमिका स्थानिक प्रशासनाकडून अपेक्षित आहे. केवळ सोसायटीधारक किंवा प्रशासन यांनी सकारात्मक दृष्टीकोन दाखवून फायद्याचे नाही, तर यासाठी बांधकाम व्यावसायिकांनीदेखील ग्राहकांचा विश्‍वास संपादन करणे ही या प्रक्रियेतील, महत्त्वाची बाब आहे.

सोसायट्यांची पुनर्बांधणीची संकल्पना पुर्णतः वेगळी आणि व्यापक आहे. यासाठी सुसंवाद आणि त्यांची विश्‍वासार्हता मिळविणे खुप आवश्‍यक आहे. त्यातही जागरूक पुणेकर मंडळीचा विश्‍वास संपादन करणे म्हणजे आव्हानात्मक काम आहे, असे म्हटल्यास अधिकचे होणार नाही. ही विश्‍वासार्हता सोसायटी पुनर्बांधणीच्या प्रक्रियेपासून ते नव्या घरात प्रवेश केल्यानंतरही गुणवत्तापूर्ण देखभालीच्या व्यवस्थापनापर्यंत टिकवून ठेवणे महत्त्वाचे आहे. या जोरावरच तुम्हाला पुनर्बांधणी क्षेत्रात विश्‍वास संपादन करता येणार आहे. यामुळे शहराला एक नवा चेहरा देता येणार आहे.
- विशाल गोखले, व्यवस्थापकीय संचालक, गोखले कन्स्ट्रक्‍शन

'पुनर्बांधणी'बाबत हवा सकारात्मक दृष्टीकोन!

पुणे शहरातील जागेची उपलब्धता, वाढणारी लोकसंख्या आणि आवाक्‍यातील घरांची कमतरता या प्रमुख गोष्टींचे समीकरण जुळणे सद्यस्थितीत तसेच नजीकच्या काळातही अशक्‍य वाटते. यावर उपाय म्हणून "पुनर्बांधणी'चा (रिडेव्हलपमेंट) पर्याय गेल्या काही वर्षांत समोर आला आहे. परंतु या पर्यायासोबत जाऊन शहराला एक नवा चेहरा देण्यासाठी अद्यापही सभासद व सोसायटीधारक पुढे येत नाहीत. शहराच्या चेहऱ्याला एक नवा आकार देण्यात, नवी स्काय लाइन बनविण्यात "पुनर्बांधणी' एक महत्त्वाची भूमिका बजावू शकते. म्हणूनच पुनर्बांधणीबाबत सकारात्मक दृष्टीकोनाची गरज आहे...

पुणे शहरातील ऐतिहासिक वाडे, जुन्या इमारती आज पन्नास य त्याहून अधिक वर्ष झाले तरी उभ्या आहेत. त्या पाडून त्या जागी नव्या सोयी-सुविधांनीयुक्त अशा इमारती उभारणे म्हणजे पुण्याची जुनी ओळख नष्ट केल्यासारखे आहे, असा अनेक जणांचा गैरसमज आहे.

काही सोसायटीच्या पुनर्बांधणीच्या प्रक्रियेत सभासदांना आलेला "वेगळा' अनुभव सभासदांचे मत बनविणारे असले तरीही, सर्वच पुनर्बांधणी प्रकल्पांमध्ये असाच अनुभव येईल; असे गृहितक मांडणे काही अंशी अतातायीपणाचे ठरेल.

पुनर्बांधणीची संपूर्ण प्रक्रिया तज्ज्ञांच्या सल्ल्याने राबविल्यास ती प्रक्रिया सुरक्षित तर असतेच त्याचबरोबर सामान्य ग्राहकांसाठी किफायशीर देखील ठरते. तज्ज्ञांच्या मदतीने मुंबईत तसेच खुद्द आपल्या पुणे शहरातही अनेक सोसायट्यांनी यशस्वीरीत्या पुनर्विकासाची प्रक्रिया राबविली आहेत. आज गरज आहे ती "पुनर्बांधणी' या विषयाकडे वेगळ्या दृष्टिकोनातून पाहण्याची. जेणेकरून शहराला नवा चेहरा ताजा मिळू शकेल.

"पुनर्बांधणी' करताना सोसायटीने किंवा घर मालकांनी एक गोष्ट लक्षात ठेवणे आवश्‍यक आहे, ती ही की घर आपली महत्त्वाची मालमत्ता आहे; ती विकसित करताना, त्यासंबंधीच्या प्रक्रियेतून जाताना आर्किटेक्‍ट, स्ट्रक्‍चरल डिझायनर, लीगल ऍडव्हाझर यांच्याशी सल्लामसलत करण्याची. ही गरज खुद्द राज्यशासनाने बनविलेल्या केलेल्या गृहनिर्माण संस्थांना महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम 1960 च्या कलम 79(अ) अन्वये सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या इमारतीचा पुनर्विकास करण्याबाबतच्या निर्देशांमध्ये मांडली आहे. "पुनर्बांधणी'ची प्रक्रिया अतिशय किचकट असते असाही अनेकांचा समज आहे, परंतु बदलत्या काळानुसार आपल्याला योग्य सोयी-सुविधा मिळत असतील तर या पर्यायाचा अवलंब करायला काहीच हरकत नाही.

केव्हा करावी "पुनर्बांधणी' साधारणतः कोणतीही इमारत बांधून पंधरा ते वीस वर्षे झाल्यानंतर "पुनर्बांधणी'चा विचार करायला हवा. याचबरोबर निवासी इमारतीतील ड्रेनेज (सांडपाणी) व्यवस्था कोलमडल्यास, इमारतीतील पाण्याची पाइपलाइनची दुरुस्ती वारंवार करावी लागत असल्यासही "पुनर्बांधणी'बाबत सोसायटीच्या सभासदांनी चर्चा करणे उचीत ठरते. जशी-जशी वास्तू जुनी होते, त्यानुसार तिथे राहणाऱ्या ज्येष्ठ नागरिकांसाठी असलेल्या सोयी-सुविधा बदलतात. त्यांच्या गरजा बदलतात (जसे की लिफ्ट, बाग आदी) त्याच्या उपलब्धतेसाठी "पुनर्बांधणी'ची आवश्‍यक ठरते.

काही वेळा सभासद व सोसायटीधारक नव्या आधुनिक सुविधांनी युक्त अशा इमारतीसोबतच आपल्या मालमत्तेचे मूल्य वाढविण्यासाठीसुद्धा पुनर्बांधणीचा निर्णय घेताना दिसत आहेत.

"पुनर्बांधणी'ची प्रक्रिया
राज्यशासनाने बनविलेल्या केलेल्या गृहनिर्माण संस्थांना महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम 1960 च्या कलम 79(अ) अन्वये सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या इमारतीचा पुनर्विकास करण्याबाबतच्या निर्देशांमध्ये मांडली आहे. पुनर्विकासाच्या प्रक्रिया राबविण्यासाठी शासनाने ही जी नियमावली जाहीर केली आहे. त्यात ठराविक मुद्दांच्या आधारे ही प्रक्रिया कशी करावी, ती करताना कोणत्या तज्ज्ञांची मदत घ्यावी. ती कशी घ्यावी यासंबंधाने मार्गदर्शन करण्यात आले आहे. त्यात सर्वप्रथम इमारतीच्या पुनर्विकासासाठी विशेष सर्वसाधारण सभा बोलविण्याची मागणी आणि यासाठी गृहनिर्माण संस्थेतील किमान एक चतुर्थांश पेक्षा अधिक इतक्‍या सभासदांनी मागणी केलेली असणे गरजेचे असल्याचे सांगण्यात आले आहे. त्यानंतर ही संख्या लक्षात घेऊन त्या संबंधित सभासदांच्या अर्जावर निर्णय घेत विशेष सर्वसाधारण सभा बोलविण्यात यावी, असे सूचित करण्यात आले आहे. त्यात पुनर्विकासासंबंधीच्या सूचना व हरकती मागवून त्यावर निर्णय घेण्याचे सुचविण्यात आले आहे. यावर विशेष सभेमध्ये निर्णय घेऊन या पुनर्विकासासंबंधाने एक समिती स्थापन करावी. असेही सांगण्यात आले आहे.

आणखी एक सर्वांत महत्त्वाचा मुद्दा सांगण्यात आला आहे तो हा की, या संपूर्ण "पुनर्बांधणी' प्रक्रियेसाठी वास्तुविशारद (आर्किटेक्‍ट) अथवा प्रकल्प व्यवस्थापकाची सल्लागार म्हणून नेमणूक करण्यात यावी. बांधकाम क्षेत्रातील तज्ज्ञांच्या मते हा आर्किटेक्‍ट संस्थेने "रिडेव्हलपमेंट प्रोजेक्‍ट' पूर्ण होईपर्यंत संस्थेचा सल्लागार म्हणून नेमणूक कायम ठेवावी. जेणेकरून पुढील तांत्रिकी मुद्दांचा गुंता सोडविण्यास मदतीचे होईल. सोसायटीतील सर्व सभासदांचे एकमत होऊन सोसायटीच्या पुनर्विकासाचा निर्णय घेणे आवश्‍यक असते.

शहराच्या विकासासाठी एक होऊन पुनर्बांधणीच्या पर्यायाचा केवळ विचार न करता त्यावर अंमलबजावणी करण्याची हीच वेळ आहे. शहरात आज अनेक नामवंत बांधकाम व्यावसायिकांचे पुनर्बांधणीचे प्रकल्प सुरु आहे. यासंदर्भात सोसायटीच्यावतीने आपण वृत्तपत्रांमध्ये निविदाही देऊ शकता. त्यावर इच्छूक बांधकाम व्यावसायिक कंपनी आपल्याला प्रतिसाद देते. "पुनर्बांधणी'ची प्रक्रिया सोपी असून ती शहराच्या तसेच सामान्यांच्या विकासासाठी पूरकच आहे.

"पुनर्बांधणी' करताना घ्या काळजी 1. विकसकाचा ट्रॅक रेकॉर्ड तपासावा. त्यांनी आतापर्यंत कोणते गृहप्रकल्प केले आहेत. ते वेळेत पूर्ण केले आहेत का? हे तपासावे.
2. विकसकाची कंपनीची आर्थिक उलाढाल व त्यातील कामगिरी तपासावी. ती आर्थिकदृष्ट्या स्थिर व सक्षम आहे का? हे तपासावे.
3. पुणे शहरासंबंधाने सांगावयाचे झाल्यास टीडीआर विकत घेतला आहे का? तो विकसकाकडे उपलब्ध आहे? हे तपासावे.

घरखरेदीदार राजा होणार काय़?

केंद्रीय मंत्रिमंडळाने मागील महिन्यात पारीत केलेले बहुप्रतिक्षित रिअल इस्टेट बिल 2013 (नियामक व विकास) आता 5 ऑगस्ट रोजी सुरू होत असलेल्या पावसाळी अधिवेशनात संसदेच्या पटलावर मांडले जाणार आहे. ज्या विधेयकावर देशभरातील लोकप्रतिनिधी चर्चा करतील अशी अपेक्षा आहे...
कार्पेट एरियाची व्याख्या स्पष्ट करणारे, नियोजित वेळेत घर ताब्यात मिळवून देणारे, ग्राहकहित जोपासणार, स्वप्नपूर्तीच्या प्रवासात ग्राहकांना संरक्षण आणि दिलासा म्हणून या विधेयकाकडे पाहिले जाते आहे.

या नव्या विधेयकात मोङ्गा कायद्यातील तरतुदींच नव्याने मांडण्यात आले आहे, यात नावीन्य ते काय अशी मते बांधकाम क्षेत्रातून व्यक्त केली जात असली तरी, नव्या घरांचे स्वप्न या विधेयकामुळे सुरक्षित बनणार आहे, हे मात्र नक्की.

कार्पेटची व्याख्या अधिक स्पष्ट करणारे, नियोजित वेळेत घर ताब्यात मिळवून देणारे अशा ग्राहक हितांच्या विविध तरतुदींचा समावेश असणारे गृहनिर्माण नियामक विधेयक अखेर संसदेच्या पटलावर येते आहे.

नियामक प्राधिकरणाची द्विस्तरीय रचना प्रस्तावित कायद्यात मांडण्यात आली आहे.
ज्यात केंद्र व राज्य पातळी, अशा दोन्ही ठिकाणी नियामक आयोग स्थापण्याची तरतूद आहे.
विधेयकात सदनिका विक्रीसाठीचा कार्पेट एरिया व कॉमन एरियाबाबतचा उल्लेख अधिक सुटसुटीतपणा आणणारा आहे. कार्पेट एरियावर आधारित जागेचे दर आकारावेत, असे ग्राहकांनाही वाटते. मात्र मूळ जागेबरोबर उपलब्ध करून देण्यात येणार्‍या सोयी-सुविधांसाठीची किंमत कुणाकडून मोजणार, असा विकासकांचा सवाल कायम राहिलेला आहे... एक मात्र खरे की, कार्पेटचा थेट उल्लेख आता करावा लागणार असल्याने किंमतीत छुपेपणा राखता येणार नाही.

प्रकल्पासाठीच्या जाहिरातींतून प्रकल्प व सदनिकेतील सोयी सुविधांबाबत चुकीचे दावे वा आभासी चित्रण करता येणार नाही. जाहिराताच्या रूपाने प्रकल्पांचे संकल्पचित्र सादर करताना, त्यांचे सादरीकरण व मांडणी करताना ग्राहकांची दिशाभूल होईल, असे सादरीकरण करता येणार नाही. असे झाल्यास तो दंडात्मक गुन्हा ठरविण्यात येणार आहे. यामुळे विकासकांच्या माध्यम स्वातंत्र्यावर घाला येण्याचे मत व्यक्त केले जात आहे.

आता घरखरेदीदारांकडून सदनिका नोंदणीच्या मोबदल्यात दहा टक्क्यांपेक्षा अधिक रक्कम घेता येणार नाही तसेच घेतलेल्या एकूण रकमेच्या सत्तर टक्के रक्कम एक वेगळ्या बँक खात्यात (एस्क्रो अकाऊंट) ठेवणे बंधनकारक असणार आहे. त्याचा ङ्गायदा असा होईल की, ज्या सदनिकेच्या उभारणीसाठी ही रक्कम घेतली गेली आहे, त्याच प्रकल्पावर, सदनिकेच्या उभारणीसाठी ती रक्कम खर्च केली जाईल. ज्यामुळे ती सदनिका वेळेत बांधून पूर्ण होईल अशी अपेक्षा आहे.

सर्व आवश्यक परवानगी मिळविल्यानंतरच प्रकल्पाच्या बांधकामास सुरवात करता येईल, अशा प्रकारची महत्त्वाची तरतूद या विधेयकात आहे. ग्राहकांबरोबरच विकासक, जागा मालक, मंजुरी देणारी यंत्रणा यांचीही दखल घेतली गेली असती तर अधिक बरे झाले असते. असे कायदेविषयक तज्ज्ञांचे व बांधकाम क्षेत्राचे म्हणणे आहे. शिवाय विकासकांसाठी कटकटीची ठरणारी सरकार दफ्तरीची मंजुरी प्रक्रिया सिंगल विण्डोच्या व्यवस्थेमध्ये ती परावर्तित व्हायला हवी, असे काही इथे होताना दिसत नाही.

बहुप्रतिक्षित बांधकाम नियामक विधेयकाला केंद्रीय मंत्रिमंडळाची मंजुरी मिळालेली आहे. गृहनिर्माण क्षेत्रातील विशेषतः घरांच्या वाढत्या किंमतींवर नियंत्रण राखण्यासाठी असे नियमन आवश्यक मानले जात होते. मात्र सादर करण्यात आलेला सुधारित नमुना तसे काही अधोरेखित करीत नाही. एकूणच केवळ हे एक पॉलिश्ड असेच हे विधेयक आहे.

केंद्र शासनाने या विधेयकाद्वारे केवळ बांधकाम क्षेत्रावर नियंत्रण राखण्यात व ग्राहकांनी संरक्षणाचा दावा केला असला तरी सर्वासाठी आवाक्यातील घर या सरकारच्या उद्दिष्टाचीही पूर्ती या विधेयकातून होणार का असा एक मोठा प्रश्‍न अजूनही अनुत्तरित आहे. आणि या सर्व प्रश्‍नांची उत्तरे कायद्याची अंमलबजावणी आणि येणार काळच देऊ शकेल...

रियल इस्टेट फॅक्टस...

जागतिक बँकेच्या ताज्या अहवालानुसार बांधकामांना जलदगतीने परवानगी मिळण्याच्या बाबतीत १८५ देशांच्या यादीत भारताचा १८२ क्रमांक लागतो. यासंबंधाने अहवालात केवळ चौतीस परवानगी मिळविण्यासाठी १९६ दिवसांचा कालावधी लागतो अशी नोंद आहे.

आपण आपला पारंपरिक प्रतिस्पर्धी म्हणत असलेल्या पाकिस्तानाच या यादीत १०५ वा क्रमांक लागतो आहे. इथे ११ परवानगी १२२ दिवसात मिळतात. साहाजिकच प्रथम क्रमांक चीन आणि हॉंगकॉंग शहराचा आहे. इथे कोणतेही नवे बांधकाम सुरू करताना लागणाऱ्या आवश्यक केवळ ६ परवानगी ६७ दिवसांत मिळतात.

तसेच विकसनशील राष्ट्रांमध्ये ६० ते ८० टक्के बांधकामे ही अनधिकृत बांधकामे उभारली जात आहेत. ज्यामध्ये कोणतीही परवानगी न घेता व कोणत्याही नियमाप्रमाणे ते बांधकाम होताना दिसत नाही.

विचार करण्यास भाग पाडणारी ही गंभीर बाब आहे... यातील पहिला समस्या लक्षात घेतली तर, पुणे शहरात आणि राज्यात अशा प्रकारच्या समस्येला सामोरे जावे लागते आहे.

बांधकाम व्यावसायिक व संघटना देखील आपण हतबल असल्याचे सांगतात. एखादा कोणताही गृह व व्यावसायिक प्रकल्प सुरू करण्यासाठी विविध शासकीय कार्यालयांमधून ६० हून अधिक परवानगी मिळवाव्या लागतात. पण या साऱ्याचा परिणाम मात्र सर्वसामान्य घरखरेदीदाराला सहन करावा लागतो.

दुसऱ्या समस्येविषय़ी अधिकचे बोलायलाच नको. त्या समस्येचे परिणाम आपण पाहिले आहेत, पाहतो आहोत.

पुणे, मुंबई, ठाणे, नवी मुंबईमध्ये विविध इमारतींच्या दुर्घटनेत पडलेल्या बळींची संख्या आपण पाहतोच आहोत.

अ मिलियन डॉलर ऍपॉर्च्युनिटी

जागतिक आर्थिक परिस्थिती, अमेरिकेतील बेरोजगारांच्या संख्येमध्ये झालेली लक्षणीय घट, भारतात विदेशी गुंतवणुकीचा कमी होत असलेला ओघ यासह काही प्रमाणात चालू खात्यांमधील तुटीचा परिपाक म्हणून रुपयाने साठी गाठली आणि ओलांडलीही... उद्योगधंदा, अर्थव्यवस्थेला याचा लक्षणीय प्रमाणात वाईट अर्थाने सामना करावा लागत असला तरीही बांधकाम क्षेत्रासाठी मागणी घेऊन येणारी ही घडामोड आहे. विशेष म्हणजे साधारणपणे मागील एक ते दीड वर्षानंतर बांधकाम क्षेत्रात सकारात्मक हालचालीला कारण या निमित्ताने समोर आले आहे. मात्र ती हालचाल केवळ अनिवासी भारतीयांच्या मालमत्ता खरेदीसाठीच्या चौकशीमुळे आहे.

नरेंद्र जोशी (narendrajoshisblog.blogspot)

हमखास आकर्षक परतावा म्हणून भारतीयांची सोने आणि घर गुंतवणुकीला नेहमीच पसंती राहिलेली आहे. असोचेमने नुकताच एक अहवाल प्रसिद्ध केला आहे. या अहवालात निमशहरी भागातील अधिकधिक तरुणांनी सोन्यापेक्षा रिअल इस्टेटमधील पर्यायात गुंतवणुकीसाठी मोठा रस दाखविला आहे. यामागील कारण एकच, ते म्हणजे हमखास परताव्याची हमी. दिल्ली, मुंबई, पुणे, बंगळूरसारख्या मोठ्या शहरांत तरुणांनी या मालमत्तेतील गुंतवणुकीला प्राधान्य दिल्याचे चित्र आहे. अर्थात, असे मत नोंदविणारे तरुण हे त्यांच्या उत्पन्नातील एक भाग गुंतवणूक म्हणून ठेवण्यासाठी अधिक प्राधान्यक्रम देताना दिसत आहेत.
अर्थव्यवस्थेची वाटचाल बिकट असतानाही भारतीयांकडून ही गुंतवणूक विकून अधिकचा फायदा मिळविण्याचा प्रयत्न असतोच. ही मानसिकता पारंपरिक आहे. मात्र एक लक्षात घेतले पाहिजे, की सध्या सोन्याचे दर लक्षणीयरीत्या खाली येत आहेत. उलट मालमत्तांच्या किमतींचा स्तर कायम उंचावलेल्या स्थितीतच असलेला दिसतो आहे. ही बाब झाली ती देशातील तरुणांची. मात्र या अहवालात अनिवासी भारतीयांसंबंधाने सर्वेक्षणातून समोर आलेल्या निष्कर्षांत तब्बल 51 टक्‍क्‍यांहून अधिक अनिवासी भारतीयांनी आता सोन्यापेक्षा बांधकाम क्षेत्रात गुंतवणुकीला प्राधान्य देण्याविषयीचे मत नोंदविले आहे. यावरून रुपयांच्या अवमूल्यनाचा फायदा ही मंडळी घेऊ इच्छितात, हे स्पष्ट आहे.

गडगडलेला रुपया
साधारपणपणे मागील काही महिन्यांपासून उतरणीला लागलेल्या रुपयाने 26 जून 2013 रोजी साठी पार करीत एकसष्ठी गाठली. मागील आठवड्यातच रुपयाचे हे मूल्य दिवसागणिक अधिक खालची पातळी गाठताना दिसले. वेळीच भारतीय रिझर्व्ह बॅंकेने हस्तक्षेप केल्याने ही पडझड आवाक्‍यात आली. त्याचा परिणाम अर्थव्यवस्थेतील सर्वच क्षेत्रांवर होताना दिसतो आहे. देशी व्यवस्थेमध्ये इंधन दरवाढीपासून ते रोजच्या गरजेच्या वस्तूंची भाववाढ ही अटळ आहे. या सर्वाचा घरांच्या किमतीवर परिणाम होताना दिसेल, अशी भीती क्रेडाई या बांधकाम व्यावसायिकांच्या संघटनेने व्यक्त केली आहे.

पडझडीचा परिणाम
प्रमुख जागतिक चलनाबरोबची डॉलरची पातळी मागील तीन वर्षांच्या उच्चांकावर असल्याने हे चित्र समोर आले आहे. येत्या काही दिवसांमध्ये रुपया डॉलरच्या तुलनेत 62 रुपयांपर्यंत घसरेल, असा अंदाज अर्थतज्ज्ञ व्यक्त करीत आहेत. विशेष म्हणजे सीआयआय या उद्योगजगतातील राष्ट्रीय स्तरावरील संघटनेने रुपयाचा प्रवास हा 59 रुपयांच्या खालीच राहील, असे भाकीत व्यक्त केले आहे. संघटनेने केलेल्या सर्वेक्षणात सहभागी 56 टक्के उद्योजकांनी चालू खात्यातील वाढती तूट आणि रखडलेली विदेशी गुंतवणूक यामुळे या चालू तिमाहीतही रुपयाचा प्रवास 59 रुपयांच्या खालीच राहील, असा तर्क नोंदविला आहे.

बांधकाम क्षेत्राची स्थिती
मंदीची परिस्थिती आहे. घराच्या खरेदी-विक्रीवर याचा परिणाम झालेला असला तरी मागील चार वर्षांत राज्यातील नवी मुंबई, ठाणे आणि मुंबई परिसरातील मालमत्तांनी 75 ते 65 टक्‍क्‍यांपर्यंतचा परतावा दिला आहे. महानगराच्या उंबरठ्यावर असलेल्या दुसऱ्या मोठ्या पुणे शहराने याबाबत 45 टक्‍क्‍यांच्या परताव्यासह प्रमुख शहरांमध्ये सातव्या स्थानावर बाजी मारली आहे. असे असताना या क्षेत्राच्या उभारीसाठी, घरांच्या मागणी आणि प्रत्यक्षातील व्यवहारासाठी सध्या काहीसे सकारात्मक वातावरण तयार होताना दिसते आहे, असे बांधकाम क्षेत्रातील तज्ज्ञ व व्यावसायिक सांगत आहेत.

बांधकाम क्षेत्रासाठी आशादायी
एरवी कमी किमतींमुळे येथे गुंतवणूक करण्यास उत्सुक असलेल्या अनिवासी भारतीयांची उत्सुकता "हॉट प्रॉपर्टी' म्हणून ओळख असलेल्या दुबईकडे ओढा अधिक वाढलेला दिसून येतो आहे. 2008-09 च्या जागतिक आर्थिक मंदीनंतर 2012 मध्ये प्रथमच येथील दर सुधारू लागले आहेत. दुबई लॅंड डेव्हलपमेंट ऍथॉरिटीच्या आकडेवारीनुसार 2012 मध्ये या क्षेत्रातील व्यवहार आठ टक्‍क्‍यांनी वाढल्याची नोंद आहे. अमेरिकेतील लेहमन ब्रदर्सच्या आर्थिक संकटानंतर भारतातील प्रमुख शहरातील मालमत्तांच्या किमती 40 ते 42 टक्‍क्‍यांनी वाढल्या आहेत, असे जॉन्स लॉंग लासेले इंडियाचे संशोधन प्रमुख आशुतोष लिमये यांचे मत आहे.

हीच ती संधी
रुपयाची ही सर्व पडझड दुर्दैवी आणि सामान्य भारतीयांवर महागाईचा बोजा वाढविणारी आहे. मात्र अनिवासी भारतीयांसाठी ही लाख मोलाची संधी आहे, असेच म्हणावे लागेल. कोणतीही अनिवासी भारतीयाची आपल्या मायभूमीशी नाळ जोडलेली असतेच. हे नाते भावनिक व व्यावसायिक पातळीवरही असलेले दिसते. त्यात भावनिक नात्यांची वीण अधिक घट्ट असलेली जाणवेल. स्थिती कोणतीही असेल, मात्र अनिवासी भारतीयांकडून सुरक्षित गुंतवणुकीचा विचार आला की मायदेशातील गुंतवणुकीलाच अधिक प्राधान्य दिले जाते, यात शंकाच नाही. हा गुंतवणुकीचा विचार करता वाढत जाणारे रुपयाचे अवमूल्यन अनिवासी भारतीयांना ही गुंतवणुकीची अ मिलियन डॉलर ऍपॉर्च्युनिटी (लाख मोलाची संधी) असणार आहे. या संधी मरगळ आलेल्या बांधकाम क्षेत्राला बाजारात थोडीशी का होईना, सकारात्मक हालचालीसाठी कारणीभूत ठरेल, अशी आशा आहे. मात्र ही आशा अनिवासी भारतीयांच्या कृती व निर्णयातूनच फळाला येणार आहे.