विकसनशील शहरं आणि गुंतवणूक

शहरीकरण ही एक अपरिहार्य व गरजेची घडामोड बनली आहे, हे सर्वमान्य आहे. ही घडामोड, प्रक्रिया कोणाच्याही नियंत्रणात नाही वा त्यासंबंधाने काही नियोजनही नाही, ही बाब देखील तेवढीच सत्य आहे. आज सुमारे ९२ कोटी लोकसंख्या शहरात राहते. देशात २०२० पर्यंत एकूण लोकसंख्येच्या सुमारे ७५ टक्के लोकसंख्या ही शहरात असणार आहे... 

शिक्षण, रोजगार, वैद्यकीय सुविधा, व्यवसाय अशा विविध कारणांनी लोक खेड्यातून शहरी भागाकडे स्थलांतरित होताना दिसतात. ही शहरीकरणाची प्रक्रिया काय आहे ? ती का होतेय ? त्याचं निराकरण करणारी उत्तरे आपल्याकडे आहेत का? याचं उत्तरं शोधायचं म्हटलं तर आज त्यावर काही पर्याय वा ती शोधण्याची मानसिकता दिसत नाही. दुर्दैवाने सध्या तरी असंच चित्र पाहायला मिळतं. यासंबंधाने आपण हतबल आहोत, असंच म्हणावे लागेल. ही बाब सद्यस्थितीला तरी लागू पडते, असे वाटते.

शिक्षण, रोजगार, वैद्यकीय सुविधा, व्यवसाय ग्रामीण या सेवांचा ग्रामीण भागात वाणवा असल्यानं मोठ्या प्रमाणात लोकसंख्या स्थलांतरित होताना दिसते. परिणामी शहरात सर्वांचीच निवासाची व्यवस्था पुरी होतेच असे नाही. एकदा का शहरात स्थलांतर झाले की, ती व्यक्ती एकेक करून कुटुंबातील प्रत्येक सदस्याला शहराकडे आणते. परिणामी अधिकच्या जागेची गरज भासते. हा निवासाच्या गरजेचा प्रवास असाच पुढे सुरू राहतो अन् वाढतही जातो... आणि या सर्व गोष्टींचा परिणामस्वरूप शहरांचा विस्तार ही एक सहज प्रक्रिया बनून जाते.

राज्यातली स्थिती...
शहरांचा विस्तार आणि विकास आणि त्याभोवतालच्या शहरांसह त्यांचा विकास, विस्तार व त्यातील गुंतवणूकीची संधी लक्षात घेतली तर अशी अनेक विकसनशील शहर आज आपल्याला दिसतील. विकासाच्या भाषेत ओळखीने सांगावयाचे झाल्यास टायर वन आणि टायर टू सिटीज... अशी अनेक शहर आज उदयाला येत आहेत. यातील राज्यातील काही निवडक शहरांचा व त्या भोवताली विकसित होत असलेल्या शहरांचा आढावा आपण घेऊ...

वसतेय नवीन मुंबई... 
 मुंबईची स्थिती सर्वज्ञात आहे. मुख्य मुंबई शहर आणि नजीकच्या उपनगरात ना जागा- ना जमीन शिल्लक आहे, तिथं घर घेण्याची सामान्य माणसाची ताकदही नाही. त्यामुळे सामान्य मुंबईकर, चाकरमानी किंवा जी व्यक्ती रोजगाराच्या निमित्ताने मुंबईत वास्तव्याला येते आहे, त्यांना निवारा शोधण्यासाठी मुंबईपासून सुमारे एक तास ते तीन तासांचा प्रवास करून यावे व जावे लागते.

एकेकाळी विरार वा कल्याणहून कामासाठी मुंबईत येणाऱ्या मंडळीची कहाणी ऐकली की आपणाला आश्चर्य व्हायचे, आणि त्यांच्या सहनशीलचे कौतुक आपण करायचो मात्र आज त्याही पुढे वेस्टर्न लाईनवर पालघऱ, भोईसरपर्यंत ही वाढ होताना दिसते आहे. एमआयडीसी आणि इतर औद्योगिक केंद्रांनी आणि त्यातील मनुष्यबळाच्या गरजेने याभागातील वसाहत वाढविली आहे. त्यामुळे इथे विकास गतीने होताना दिसतो आहे.
सेंट्रेल लाईनचा विचार करता नाशिकच्या दिशेने शहापूर, आडगाव, टिटवाळा आदी गावांचा विकास होताना दिसतो आहे. ती मुंबईची उपगनरं बनण्याच्या वाटेवर आहेत. इथे मोठ्या प्रमाणात घरांसाठी मागणी होताना दिसते आहे. इतके दिवस भरपूर मागणीत असलेले बदलापूर, अंबरनाथ, उल्हानगर हे भाग आता मुंबईची उपनगर होण्याच्या मार्गावरचा प्रवास पूर्ण केलेला आहे. इथे जागा आण जमिनीची उपलब्धता कमी झाल्याने लोक इथूनही पुढच्या टप्प्यांचा विचार करू लागलेले आहेत.

पुण्याच्या दिशेने विचार करायचा झाल्यास पनवेल, कळंबोली याभागात आता जमिनीची कमी अधिक प्रमाणात उपलब्ध असली तरी आता नवी मुंबईच्या नंतरची आणखी एक नवी मुंबईच्या स्थापनेच्या मार्गावर आहे, ती म्हणजे पनवेलपासून सुमारे दहा ते पंधरा किमीमीटर अंतरावर असलेले सिडकोचा `नैना` प्रकल्प (नवी मुंबई इंटरनॅशनल एअरपोर्ट नोटिफाईड एरिया) सुरू होतो आहे. सुमारे साठ हजार हेक्टरवर हा प्रकल्प, शहरं उभा राहणार आहे. त्यातल्या पहिल्या टप्प्यात सुमारे आठ हजार हेक्टरमध्ये सुमारे आठ शहरं उभा करण्याचे नियोजन आहे. हे संपूर्ण शहर उभं झाल्यानंतर ८० लाख लोकसंख्या सामावून घेण्याएवढी या नव्या शहराची क्षमता असणार आहे. मुंबईचा हा विस्तार किती किलोमीटर पर्यंत झाला असा आढावा घ्यायचा झाल्यास तो साठी ते सत्तर किलोमीटपर्यंचा विस्तार झालेला आपणास दिसतो.

कोकण 
सागरसंपत्ती, मसाले, आणि देवभूमी म्हणून ओळखळी जाणाऱ्या कोकणला सागरी किनारा आणि डोंगररागांनी विकासावर जशा मर्यादा आणलेल्या दिसतात. पण जागा, जमिनीतील गुंतवणूकीसाठी `खाण` म्हणून कोकणाची ओळख बनू पाहते आहे. त्यात रत्नागिरी, मुंबईशी जवळीकता असल्याने अलिबाग, मालवण, वेंगुर्ले, चिपळून या डेस्टिनेन्शनचा उल्लेख करता येईल. याशिवाय पर्यटनस्थळ व तीर्थक्षेत्र असलेल्या गणपतीपुळेची व तीर्थक्षेत्र असलेल्या पावसमधील गुंतवणूक देखील प्राधान्यक्रमावर आहेच.

पुणे – बृहद् विस्ताराच्या प्रतीक्षेत...
पुणे शहराच्या विकासाचा, वाढीचा विचार केला तर अनेक सर्वक्षणांमधून सिद्ध झाल्याप्रमाणे खराडी, पिरंगुट, हिंजवडी, ताथवडे, रावेत, मोशी आणि वाकड ही पुणे शहरातील हॉट डेस्टिनेशन ठरत आहेत. त्याही पुढे जाऊन हिंजवडी, ताथवडेसह पुणे, मुंबई एक्स्प्रेस वे कॉरिडॉरमधील उपनगरांत आगामी वर्षांमध्ये जोमाने विकास होणार असल्याने दिसते आहे. त्यामुळेच या भागांना अधिक प्राधान्यक्रम मिळेल, प्रतिसाद मिळेल असा अंदाज व्यक्त होतोय. नगर व सोलापूर रस्त्यांना नव्याने विस्ताराला सुरवात होत असून पुणे शहराच्या विकासात ही दोन्ही रस्त्यांवरील उपनगरं, गावं डेस्टिनेशन मोलाची भूमिका बजावणार आहेत.

याशिवाय पुणे शहर आणि परिसराच्या विकासासंबंधाने सर्वांच्याच अपेक्षा लागून असेलला विषय म्हणजे `पीएमआरडीए`ची स्थापना. पुणे महानगर विकास प्राधीकरणाच्या स्थापनेनंतर व नव्या प्रस्तावित रिंगरोडमुळे शहारानजीक असलेल्या विकसनशील शहर विकासाचा प्रचंड वेग घेतील असा अंदाज व्यक्त केला जातोय. त्यामुळे हा विस्तार दौंड, लोणावळापर्यंत होताना दिसणार आहे. त्यातही बांधकाम क्षेत्रापुरते सांगावयाचे झाल्यास `पीएमआरडीए`ची घोषणा होण्याआधीच पंचक्रोशीतील विकासास सुरवात झाली आहे. काही दौंड, लोणावळा, भोर, शिरूर, अशा शहरांनी या क्षेत्रात लक्षणीय अशी उलाढाल होताना दिसते आहे.
‘रिंगरोड‘चा विचार केला तर चार टप्प्यात हा विकास पूर्ण होणार आहेत. ज्यामुळे पहिला टप्पात थेऊरफाटा ते केसनंद, वाघोली-भावडी, तुळापूर-आळंदी, केळगाव-चिंबळीफाटा या गावांचा, दुसऱ्या टप्प्यात चिंबळीफाटा ते निघोजे, सांगुर्डे-शेलारवाडी, शिरगांव-चांदखेड, रिहे-घोटावडे-पिरंगुट या गावांचा, तिसऱ्या टप्प्यात पिरंगुट-उरवडे, मुठा बहुली-सांगरुण, खामगाव-घेरा सिंहगड कल्याण, कोंढणपूर-खेडशिवापूरता तर चौथ्या टप्प्यात श्रीरामनगर- वेळू, गोगलवाडी-पठारवाडी, भिवरी-वडकीनाला-थेऊर फाटा या गावांतील रिंगरोड होईल विकासाला सुरवात होणार आहे.

औरंगाबाद – कॉरीडॉरनं बदलला विकासाचा नकाशा...
ऐतिहासिक, ऑटोमोबाईल, बी-बियाणे, स्टील अशा विविध उद्योगांच्या बळावर प्रगतीची चाकं गतिमान करू पाहणाऱे औरंगाबाद आघाडीवर होते. मात्र मागील काही वर्षांमध्ये ही प्रक्रिया थांबून राहिलेली दिसत होती. मात्र आता तिला दिल्ली-मुंबई इंस्ट्रिअल कॅरिडॉर (डीएमआयसी) नवीन उर्जा मिळाल्याने हे शहर पुन्हा चर्चेत आणि गुंतवणूकीच्या नकाशावर व प्राधान्यक्रमावर येऊ लागलेले आहे.

या प्रकल्पाने पुन्हा एकदा औरंगाबाद शहर आणि परिसराला चांगले दिवस पाहायला मिळणार आहेत. असे म्हटल्यास अधिकचे होणार नाही. २००८ मधील जागतिक आर्थिक उलाढालींने ओढावलेल्या परिस्थितीमुळे व जागतिक व देशी अर्थव्यवस्थेचा परिणाम म्हणून इथला विकास थोडासा मंदावला होता. मात्र या प्रकल्पामुळे ही सारी कसर भरून निघणार आहे, `डीएमआयसी` प्रकल्पाअंतर्गत शेंद्रा ते बिडकीन या मुख्य दोन गावं मिळून बनीतांडा, निलज गाव अशा वाड्या, वस्त्यांसह सुमारे ८४ चौरस किलोमीटरच्या पट्ट्याचा औद्योगिक विकास करण्यात येणार आहे. त्यासाठी प्रशासनाकडून भूसंपादनाची प्रक्रिया सुरू करण्यात आली आहे. साहिजकच या औद्योगिक विकासामुळे आगामी दहा वर्षात विकासाचा केंद्रबिंदू या शहरांवरच केंद्रीत होताना दिसेल.

नाशिक – `स्टेडी प्रोसेस...`
अकराव्या पंचवार्षिक योजनेत सर्वाधिक वेगाने विकसित होणाऱ्या देशातील बारा शहरांमध्ये महाराष्ट्रातील नाशिक शहराचा समावेश होता. मात्र मागील काही वर्षांपासून दिल्ली-मुंबई इंस्ट्रिअल कॅरिडॉर (डीएमआयसी)च्या विकास प्रक्रियेच्या नकाशावर अंधुक होत गेलेल्या नाशिक शहर व परिसरात विकासासाठी मोठा वाव आहे. मात्र त्यानंतर नाशिक- पुणे- औरंगाबाद या सुवर्णत्रिकोणामुळे नाशिकचा विस्ताराला आगामी वर्षांत गती मिळणार यात शंका नाही. या सुवर्णत्रिकोणातील रस्त्यांचं जाळं पूर्णत्वास येत असून त्यामुळे नाशिक- मुंबई दोन तासांवर तर नाशिक- पुणे तीन- साडेतीन तासांच्या अंतरावर येणार आहे
आगामी काही वर्षांमधील नाशिक परिसरातील विकसनशील शहरांचा, गावांचा विचार केला तर या यादीत सिन्नरने सर्वात वरचा क्रमांक मिळविलेला दिसतो. त्या पाठोपाठ घोडी, ओझर, आडगाव, पिंपळगाव, पाथर्डी, इगतपुरी या शहरांसह नाशिक – धुळे रस्त्यांवरील गावांचा उल्लेख करता येईल. तीर्थक्षेत्र आणि पर्यटनस्थळ म्हणून देखील शिर्डी आणि त्र्यंबकेश्वरचा विकास देखील त्या शहरांच्या गतीने होतोच आहे...

कोल्हापूर – विकासाला ताकद उद्योगांची
तीर्थक्षेत्र व उद्योगांच्या माध्यामातून विकासाची चव सुरवातीलपासून चाखणाऱ्या कोल्हापूर आणि परिसरात कोल्हापूर – जयसिंगपूर – इचलकरंजी या त्रिकोणातील औद्योगिक कॉरीडॉरमुळे या तिनही शहरांमध्ये मोठ्या प्रमाणात विकास कामं होताना दिसत आहे. याशिवाय सीमेवर असलेल्या उद्योगकेंद्र कागलने ला सुद्धा स्वतःच्या क्षमतांवर विकास घडवून आणलेला दिसतो. सीमाभाग म्हणून हे ठिकाण उद्योगाचं आवडतं केंद्र आहे. त्यामुळे इथं सर्वांगिक विकासाला चालना मिळताना दिसते आहे. याशिवाय कोल्हापूरनजीकचं निसर्गानं भरभरून वरदान दिलेला गगनबावडा हे सेकंड होमसाठी मागणी असलेल्या केंद्र म्हणून समोर येतं आहे.

नागपूर – विकसनशील व्यापार केंद्र
उपराजधानीचे शहर व मिहान प्रकल्पांमुळे विदर्भात नागपूरची घोडदौड कायम आहेच. मात्र त्यातही मिहान प्रकल्पाभोवती असलेल्या चंद्रपूर व वर्धा रस्त्यांवरील गावांमधील मुख्यत्वे बुटीबोरी, हिंगणा, सोनेगाव परिसर या शहरांमध्ये प्रगतीची चक्रं आगामी वर्षांमध्ये गतीने फिरलेली दिसतील.

मिहानपाठोपाठ इथं आता आयटी कंपन्या येऊ घातल्यात. तशी मोठ्या केंद्राची घोषणा इन्फोसिसने यापूर्वीच केलेली आहे. त्याशिवाय विमान कंपन्या, बीपीओ, एलपीओंमुळे रोजगाराच्या संधी या परिसरात वाढत जाताना दिसतो आहे. केवळ मिहान प्रकल्पाचाच परिसर नाही तर रिंगरोडमुळे भंडारा बायपासवरील विहीरगाव, बाजारगाव आदी शहरं देखील विकस प्रक्रियेत सहभागी होऊन नवीन विकसित उपगनरं म्हणून समोर आलेली आहेत.

सुमारे दीडशे किलोमीटरच्या परिसरात मध्यप्रदेश, छत्तीसगढ आणि आंध्रप्रदेश या राज्यांचा सीमाभाग आणि मिहान प्रकल्पांमुळे विकसित होत असलेले व्यापार केंद्र म्हणून नागपूर आणि पसिसराची ओळख विकसित होताना दिसेल.

बांधकाम क्षेत्र आणि 2014

स्वतःचं घर घेणं ही मनाला सुखकारक कल्पना आहे. विशेषतः तुम्ही तुमच्या नोकरीनिमित्त स्थलांतरित झाला असाल, तर स्वतःच्या घराचा आनंद केवळ शब्दांत बांधता येत नाही. एका संकेतस्थळाने केलेल्या सर्वेक्षणात 65 टक्के लोकांनी 2014 मध्ये फ्लॅट घेणार असल्याचे नियोजन केले आहे. त्यामुळे बांधकाम क्षेत्रासाठी 2014 आनंदाचे वर्षे असणार हे नक्की. 

2013 चा वर्षभराचा बांधकाम क्षेत्राचा आढावा घेतला, तर असे लक्षात येते, की या क्षेत्रापुढच्या समस्या या बव्हंशी शासन, धोरणनिर्मित आहेत. ज्यात नवी विधेयके, कररचना यांचा समावेश आहे. यासोबतच सिमेंट, पोलाद आणि अन्य कच्चा माल यांच्या किमतींच्या नियोजनापासून ते वित्तपुरवठ्याच्या प्रश्‍नांपर्यंत सर्वांमध्ये असणारी गोंधळाची स्थिती बांधकाम व्यावसायिक आणि ग्राहक या दोघांनाही सारखीच तापदायक ठरली... 2013 मध्ये एकूणच देशपातळीवरील महागाई, रुपयाचे अवमूल्यन, आर्थिक क्षेत्रातील मंदीसदृश वातावरण, राज्य शासनाचे गृहनिर्माण नियंत्रण विधेयक, केंद्र शासनाकडून सादर करण्यात आलेले रिअल इस्टेट बिल, जमीन ताबा विधेयक ही नवी विधेयके, सर्व्हिस टॅक्‍स, व्हॅट अशा विविध घडामोडींनी बांधकाम क्षेत्र ढवळून निघाले. या साऱ्या घडामोडींच्या पार्श्‍वभूमीवर 2014 मधील नेमकी स्थिती कशी असेल? नव्या वर्षात तरी घराचे स्वप्न पूर्ण होईल का? घरांच्या किमती आवाक्‍यात येतील का? घरकर्जाचे व्याजदर आवाक्‍यात येतील का? असे अनेक प्रश्‍न समोर आहेत...

या सर्व घडामोडींत लोकसभेच्या निवडणुकांचे पडघम वाजण्यास सुरवात झाली आहे. याचा कितपत परिणाम बांधकाम क्षेत्रावर होईल? यातून काही आशेचा किरण ग्राहकास मिळेल का, हे पाहणे उत्सुकतेचे ठरणार आहे. प्रॉपर्टीशी निगडित एका संकेतस्थळाने मागील महिन्यात म्हणजेच नोव्हेंबर 2013 मध्ये घेतलेल्या एका ग्राहक सर्वेक्षणातून पुढील वर्षाच्या अनुषंगाने खालीलप्रमाणे निष्कर्ष समोर आले आहेत. दिल्ली, मुंबई, बंगळुरू, पुणे, चेन्नई, हैदराबाद, अहमदाबाद, कोलकाता आदी विविध टायर वन सिटीजमधून सुमारे अडीच हजारांहून अधिक संभाव्य घरखरेदीदारांकडून 2014 मधील बांधकाम क्षेत्रातील संभाव्य घडामोडींविषयी मते नोंदवून घेण्यात आली.

2014 आणि बांधकाम क्षेत्र 
 सध्या भाड्याच्या घरात राहणाऱ्या आणि आपले घराचे स्वप्न पूर्ण करण्याची तीव्र इच्छा असणाऱ्या सर्वेक्षणातील बहुतांश घरखरेदीदारांनी 2014 मध्ये घरखरेदीचा मनोदय व्यक्त केला आहे. साहजिकच 2014 मध्ये गरजू ग्राहकांकडून अधिक प्रमाणात घरखरेदी केली जाणार आहे. 2014 मध्ये मालमत्तांचे दर सुरवातीच्या काही महिन्यांमध्ये स्थिर राहतील असा प्राथमिक अंदाज आहे. 26 टक्के ग्राहकांनी निवासी मालमत्तांचे भाव 2014 मध्ये स्थिर राहतील असे मत व्यक्त केले आहे. हे मत नोंदविताना 46 टक्के लोकांनी मालमत्तांच्या किमतीत वाढ होऊन परतावा सुमारे 10 टक्‍क्‍यांपर्यंत वाढेल, असा असा अंदाज व्यक्त केला आहे. सर्वेक्षणातील 28 गुंतवणूकदारांनी मालमत्तांच्या किमती कमी होतील, अशी आशा व्यक्त केली आहे, पैकी 17 टक्के लोकांनी या किमती 10 टक्‍क्‍यांपेक्षा अधिक कमी होतील, असा तर्क नोंदविला आहे.

फ्लॅटच हवा 
 सर्वेक्षणातील सुमारे 65 टक्के ग्राहकांनी आपल्याला पुढील वर्षासाठी खरेदीसाठी सदनिका (फ्लॅट) हवा असल्याचे मत नोंदविले आहे. यावरून बहुतांश लोकांची निवाऱ्याची गरज; त्यातही मध्यवर्गीयांना आपल्या हक्काच्या घराची गरज पूर्ण करायची आहे, हे यावरून स्पष्ट होते. सुमारे 15 टक्के ग्राहकांनी निवासी प्लॉटच्या खरेदीला प्राधान्य देणार असल्याचे म्हटले आहे. या सर्वेक्षणात आरामदायी सदनिकांच्या खरेदीबाबत फारसा काही कल दिसून आला नाही हे विशेष. निवाऱ्यासाठी घरांची गरज तर आहेच, मात्र स्टुडिओ वा सर्व्हिस अपार्टमेंटसारख्या सदनिकांची खरेदी करण्याविषयीच्या प्रश्‍नाला केवळ तीन टक्के लोकांनी प्रतिसाद दिला आहे. याचा अर्थ असा, की अशा सुविधांविषयी ग्राहकांमध्ये अधिक जागृती आणण्याची गरज यावरून स्पष्ट दिसते आहे. तर बंगला, रो हाऊस वा कुटुंबास स्वातंत्र्य देणाऱ्या घराच्या संकल्पनेला प्राधान्य असल्याचे मत सुमारे 4 टक्के लोकांनी नोंदविले आहे.

ग्राहक आणि त्याचे बजेट 
 घरखरेदीत सर्वांत महत्त्वाचा मुद्दा ठरतो तो बजेटचा. ग्राहकांनी त्यासंबंधातील प्रश्‍नांना खालील प्रमाणे उत्तरे देत मते नोंदविली आहेत. 2014 मध्ये सुमारे 23 टक्के लोकांनी आपण घरासाठीचे आपले बजेट कमी करणार असल्याचे मत व्यक्त केले आहे, तर सुमारे 19 टक्के लोकांनी आपण आपल्या घरखरेदीसाठी अधिकच्या रकमेची आवश्‍यकता भासल्यास ती खर्च करण्याची तयारी असल्याचे म्हटले आहे. घरासाठीचे बजेट ठरताना घराची किंमत हा सर्वांत महत्त्वाचा घटक असतो. त्यात सर्वसाधारणपणे घरखरेदीसाठी 40 लाखांपर्यंत बजेट असणारा पहिला गट, 40 लाख ते एक कोटी रुपये बजेट असलेला दुसरा गट, एक ते दोन कोटी रुपये बजेट असलेला तिसरा गट आणि दोन कोटी रुपयांपेक्षा अधिक किमतीची घरे खरेदीची क्षमता असणाऱ्या ग्राहकांचा चौथा गट असे चार गट सर्वेक्षणासाठी पाडण्यात आले होते. सर्वेक्षणात सुमारे 60 टक्के ग्राहकांनी आपले घरखरदीचे बजेट 40 लाख रुपयांपर्यंत असल्याचे म्हटले आहे, म्हणजेच 2014 मध्येही आवाक्‍यातील घरांची गरज कायम असणार आहे. त्यापाठोपाठ 40 लाख ते 1 कोटी रुपये बजेट असल्याचे 34 टक्के ग्राहकांनी, एक कोटी ते दोन कोटी इतके बजेट असल्याचे सहा टक्के ग्राहकांनी सांगितले आहे. तर दोन कोटी रुपयांहून अधिक घरखरेदीचे बजेट असणारा ग्राहकवर्ग केवळ 1 टक्काच आहे.

लोकेशन महत्त्वाचे... किंमत नाही 
 या सर्वेक्षणातून एक महत्त्वाचा निष्कर्ष समोर आला आहे. यामुळे ग्राहकांच्या मानसकितेतील मोठा फरक स्पष्टपणे समोर येताना दिसतो आहे, तो म्हणजे 2014 मध्ये घरखरेदीच्या वेळी घराच्या किमतीपेक्षा लोकेशनला अधिक प्राधान्य देतील. घरखरेदीचा निर्णय करताना 28 टक्के लोकांनी किमतीला, 18 टक्के लोकांनी कनेक्‍टेव्हिटीला, तर 13 टक्के लोकांनी शाळा, महाविद्यालय, हॉस्पिटल्स, हॉटेल्स यांच्या जवळीकतेसह शेजारी कोण असेल, या गोष्टीकडे जाणीवपूर्वक लक्ष दिल्याचे जाणवते. या सर्व सर्वेक्षणात आणखी एक महत्त्वाची गोष्ट म्हणजे 2014 मध्ये घरखरेदीतील सर्वांत मोठा अडथळा कोणता वाटतो, या प्रश्‍नाला उत्तर देताना सुमारे 61 टक्के ग्राहकांनी केवळ घरांची किमत हाच घरखरेदीतील अडथळा असल्याचे म्हटले आहे. त्यामुळे आवाक्‍यातील घरांची उपलब्धता हा मुद्दा 2014 मध्ये मोठा मुद्दा म्हणून समोर असणार आहे. या सर्वेक्षण अहवालात ग्राहकांनी घरखरेदीसाठी रक्कम कशी उभी करणार आहे, यावर फारसा प्रकाश टाकलेला दिसत नाही. अर्थव्यवस्थेची आजची स्थिती आणि भारतीय रिझर्व्ह बॅंक, राष्ट्रीयकृत बॅंकांनी आज रोजीला घरकर्ज व्याजदराबाबत स्वीकारलेले धोरण या संबंधाने यावर प्रकाश टाकणे आवश्‍यक होते. या सर्व निष्कर्षांनंतरही लोकसभेच्या निवडणुकांचे निकाल, 2014 मधील जागतिक व देश पातळीवरील आर्थिक स्थिती, घरकर्जाचे व्याजदर, कच्च्या मालाच्या किमती, बांधकाम क्षेत्रावरील नियंत्रण, या क्षेत्राला सामना कराव्या लागणाऱ्या समस्यांवर सामान्य माणसाच्या घराची स्वप्नपूर्ती अवलंबून असणार आहे, हे मात्र निश्‍चित.

संधी साधण्याची वेळ ओळखा

सध्या लग्नसराई सुरू आहे. घर खरेदीची अन्‌ कार्याची लगबग लपून राहत नाही. घरखरेदी एखाद्या कार्यासारखीच असते. कार्याबाबत सारेकाही मनासारखे जुळून आले, की लगबग दिसतेच. घरखरेदीसंबंधाची देखील अशीच काहीशी मिळती-जुळती स्थिती असते. बांधकाम क्षेत्रात सध्या तशी जोरदार लगबग दिसत नाही. मात्र योग्य व्यवहारचातुर्याने तुम्हाला मंदीतही संधी साधता येऊ शकते. अर्थात तुमच्याकडे तशी संधी ओळखण्याची नजर आणि व्यवहारचातुर्य असायला हवे.

भारतीय रिझर्व्ह बॅंकेपुढे आज महागाई आणि रुपयांचे अवमूल्यन रोखणे, विकासदर वाढवणे आणि चलनवाढ अशा विविध अपेक्षा पूर्ण करणे यातील संतुलन राखण्याचे आव्हान आहे. परिणामी घर आणि वाहनांसाठीचे व्याजदर कमी केले जाणार नाहीत, हे स्पष्ट होते. भारतीय रिझर्व्ह बॅंकेने घेतलेल्या या भूमिकेमुळे घरकर्ज व्याजदरात तातडीने काही बदल होईल, लक्षणीय हालचाल होईल ही अपेक्षा सध्या तरी करणे सोयीचे दिसत नाही.

ईएमआयचा करा विचार
घरखरेदीचा विषय सुरू झाला, की घरांच्या किमती आवाक्‍याबाहेर गेल्या आहेत असे पहिले मत आपण व्यक्त करतो. ती बाब खरी असली तरी, या परिस्थितीमागील कारणे काय असतील याचाही विचार होणे तेवढेच गरजेचे आहे. घरासाठी लागणारा मार्जिन मनी, घराच्या एकूण किमतीच्या तुलनेत मिळणारी कर्जाची रक्कम, तसेच त्या कर्जासाठीचा मासिक हप्त्याचा (ईएमआय) आकडा आपली सारी गणिते बिघडवितात. त्यानंतर घराच्या एकूण किमतीविषयीचा आकडा हे सारे गणित आणखी बिघडवितात. परिणामी घरखरेदीच्या अंतिम निर्णयावर येण्याआधी थोडेसे थांबून व्याजदर कमी होण्याची वाट पाहू या... असा पवित्रा घरखरेदीदार घेताना दिसतो आणि तिथेच आपली काहीशी गल्लत होऊ शकते. कारण आपल्याला हवे असलेले लोकेशन, आवडता प्रोजेक्‍ट, फ्लॅट फ्लोअर प्लॅन, सोयी-सुविधांच्या शोधात आपल्यासाखरेच आणखी कोणीतरी असतोच.

जाणवणारी अस्थिरता...
बाजारपेठेच्या अर्थशास्त्राचे गणितच वेगळे, हव्या त्या वेळी आपणाला हव्या त्या गोष्टींचे भाव आवाक्‍याबाहेर असतात किंवा मागणी आणि पुरवठ्याचे प्रमाण व्यस्त असलेले दिसते. याला केवळ बाजारपेठ वा व्यावसायिकच कारणीभूत ठरतो असे नाही, तर त्यासाठी काही वेळा आर्थिक स्थिती, पतधोरण या गोष्टीदेखील तेवढ्याच कारणीभूत ठरतात. 2008 नंतर जागतिक आर्थिक स्थितीने उचल खाल्लीच नाही असे म्हटल्यास वावगे होणार नाही. सुरवातीच्या काळात भारतीय अर्थव्यवस्था तग धरून होती; पण जागतिक आर्थिक स्थिती आवाक्‍याबाहेरच राहिल्याने इथल्या व्यवस्थेचा डोलारा सांभाळणे कठीण होईल, अशी परिस्थिती बनत गेली. यांच्या परिणामांपासून बांधकाम व पायाभूत सुविधा क्षेत्रदेखील स्वतःला टाळू शकले नाही. या अडचणीत भर पडली ती रिअल इस्टेट बिल 2013, जमीन ताबा विधेयक 2013, सर्व्हिस टॅक्‍स, व्हॅटसारख्या इतर महसुली करांची. या सर्वांचा परिणाम म्हणून संथ गतीत सापडलेल्या बांधकाम आणि पायाभूत सुविधा क्षेत्रात सुद्धा फारशी हालचाल होताना दिसली नाही. ही सारी परिस्थिती पाहून ग्राहकसुद्धा आपल्या निर्णयावर येण्यासाठी थांबलेला दिसतो.

मंदीतली संधी...
बाजारपेठेची ही स्थिती घर व वाहन कर्जाच्या चढ्या व्याजदरांमुळे आहे. ही परिस्थितीची कल्पना रिझर्व्ह बॅंकेसह इतर बॅंकांनांही आहे. ती दुरुस्त होण्यासाठी व्याजदरांमध्ये कपात हा एकमेव मार्ग आहे. मात्र सध्याची आर्थिक परिस्थिती त्याला मान्यता देताना दिसत नाही. परिणामी आणखी काही महिने वाट पाहण्याशिवाय काही गत्यंतर नाही. अशी हतबलता दर्शविणारी परिस्थिती आजची आहे. अशा परिस्थितीतही तुम्हाला संधी साधता येणे शक्‍य आहे. गणपती, दसरा दिवाळीच्या निमित्ताने घरखरेदीदारांना आकर्षित करणाऱ्या अनेक सवलतीच्या योजना समोर आलेल्या दिसल्या. या योजना आजही काही प्रमाणात असलेल्या दिसतात. या परिस्थितीत आपले बजेट आणि या योजनांचा फायदा घेत चांगले निगोसिएशन (व्यवहारचातुर्य) केल्यास मंदीच्या काळातही घराची संधी साधता येईल.

ओळखा संधी
उत्तम व्यवहारचातुर्याच्या आधारे, विविध योजनांचा लाभ घेत आपण घरखरेदीची संधी साधण्यासाठी तुम्हाला संधी ओळखता येणे गरजेचे आहे. आर्थिक क्षेत्रातील बारकाव्यांचा विस्ताराने अभ्यास करण्याऱ्या तज्ज्ञांच्या मते हा संधीचा कालावधी फार कमी काळ असतो. ती कधी येते यावर लक्ष रोखून जो ती साधतो ती खरेदी फायद्याची ठरू शकते. याउपरही प्रत्येक गोष्टीचा गणित जमविता येऊ शकते, तसे पैशांचे होत नाही. ही संधी साधण्याची कला आपल्या निकडीवर अवलंबून असते. कारण परिस्थिती शहाणपण शिकविते. तेव्हा आधी आपली गरज जाणा, संधी ओळखा, ती साधा...

घरासाठीचे उलटे गणित

आपल्याकडे खूप आधीपासून एक म्हण आहे... सारी सोंग करता येतात; पण पैशाचे सोंग करता येत नाही. खरे आहे ते. घशाला कोरड पडणे, सतत भुवया उंचवाव्या लागणे ही घरखरेदीदाराची सध्याची सामान्य लक्षणे म्हणावी लागतील... घरखरेदीची गणित मांडताना ही म्हण अन्‌ स्थिती अनुभवावी लागते. मात्र ही फार मनावर घेण्याची गोष्ट नाही.

सध्याच्या कठीण आर्थिक परिस्थितीत अशी बिकट अवस्था सर्वांचीच झाली आहे. ही देखील तेवढ्याच तीव्रतेने लक्षात घेण्याची गोष्ट आहे. हव्या असलेल्या लोकेशनला, आपल्या खिशाला परवडेल, असा घराचा पर्याय उपलब्ध न होणे, सुलभरित्या कर्जाची उपलब्धता न होणे, घराचे बजेट आपल्या सहनशीलतेचा अंत येईल इथपर्यंत ताणायला लागणे या मुख्य व इतर अडथळ्यांशिवाय घर उभे राहिलेय असे सर्वसामान्यांचे होतच नाही. अशा अनेक अडथळ्यांची शर्यत पार करून नंतर "ईएमआय'चा फेरा आहेच जोडीला अर्धआयुष्य पार होईपर्यंत...

उलट्या गणिताची सुरवात
ही आजची आर्थिक स्थिती लक्षात घेता आपण जरा उलटा विचार करू या का? म्हणजे घरखरेदीचे उलटे गणित मांडून पाहिले तर? महागाई, जागा व जमिनीची अनियंत्रित किंमत, बांधकामावरील वाढत जाणारा खर्च, अप्रत्यक्षपणे ग्राहकांचा खिसा रिकामा करणारे विविध महसुली कर आणि घरकर्जाचे अवाच्या-सवा व्याजदर, या सर्व गोष्टींचा परिणामस्वरूप घर आजही आवाक्‍याबाहेर आहे. परिणामी लहान, आवाक्‍यातील घरांचे स्वप्न तर दूर जाताना दिसते आहे. अशा स्थितीतही घराचे स्वप्न पूर्ण करण्यासाठी आपण बजेट व लोकेशननुसार सर्वप्रथम आपण कोणत्या प्रकारचे घर घ्यायेच आहे ते ठरवा...

जसे की नवं तयार घर घ्यायचे आहे
नवं पण अंडर कन्स्ट्रक्‍शन असलेलं घर घ्यायचं आहे की चांगल्या स्थितीतलं रिसेलचं घर घ्यायचं आहे, तसे पाहिले तर सद्य:स्थितीत पहिल्या दोन प्रकारातील किमतीत फारसा फरक असलेला जाणवताना दिसत नाही. नव्या तयार घरासाठी मोजावी लागणारी किंमत अखेरीस तुमची गरज आणि व्यवहार कौशल्यावर आधारलेली आहे. घराची निवड करताना असेच काहीसे मत तुमचे लोकेशनसंबंधाचे असेल तर तुम्हाला, तुमच्या मनाला आणि कुटुंबाला थोडेसे समजावून सांगावे लागेल. काही वेळा हे उलटे गणित मांडताना तुम्हाला लोकेशनच्या संबंधाने कॉम्प्रमाईज करावे लागेल. मनाला थोडीशी मुरड घालून थोडेसे वेगळे लोकशन देखील निवडावे लागेल. याची पूरेपूर जाणीव ठेवा.

उत्पन्न : उलट्या गणिताचा पाया
अंथरूण पाहून पाय लांबविण्याचे धोरण इथे लागू पडते... आणि इथे होते घर खरेदीच्या उलट्या गणिताला सुरवात. त्यासाठी तुम्ही तुमचे उत्पन्न लक्षात घ्या. सर्वांत आधी तुम्ही आधी एकटे बसून आणि नंतर कुटुंबीयांसमवेत बसून आपला घरखर्च किती, आपण महिन्याला किती पैसे वाचवू शकतो याचं गणित मांडा. हे गणित मांडताना नजीकच्या भविष्यातील व भविष्यातील अतिरिक्त व आकस्मिक खर्चाची दखल जरूर घ्या. ती समोर आलेली रक्कम ध्यानात असू द्या. याशिवाय अशी किती रक्कम आपण उभा करू शकतो जी रक्कम आपण मार्जिन मनी किंवा फ्लॅट खरेदीसाठीची दहा ते वीस टक्के रक्कम म्हणून बांधकाम व्यावसायिकास देऊ शकू, घराच्या नोंदणीसाठी भरू शकू. या अंदाजित रकमेचे गणित मांडा.

ही रक्कम मालमत्ता विकून, नातेवाइकांकडून, स्नेहीजनांकडून मदत, सोनेतारण, या व इतर विविध प्रयत्नांनी उभी केली जाताना आपण पाहतो. या उलट्या गणिताच्या आधारवर जो निष्कर्ष म्हणून जी रक्कम समोर येईल, ती रक्कम व घरासाठी प्रतिचौरस फुटासाठी सध्याचा बाजारभाव यांची एकूण रक्कम यांचा ताळमेळ मांडा. याशिवाय तुमचे उत्पन्न व ईएमआय भरण्याची क्षमता आदी विविध गोष्टी तपासून सर्वसाधारणपणे बॅंकेच्या नियमानुसार घराच्या एकूण किमतीच्या 80 ते 85 टक्के रक्कम कर्जरूपाने मिळू शकते. ही कर्जरूपाने मिळणारी रक्कम मिसळून घरखरेदीसाठी पूर्ण रक्कम जमा होते की नाही याचा अंदाज व गणित मांडा. ही पूर्ण रक्कम जमा होते की आणखी आपल्या बाजूने भरावी लागणारी अधिकची रक्कम एकत्र करावी लागेल याचाही अंदाज जरूर बांधा.

...मग ठरवा लोकेशन आणि घर
या उलट्या गणिताच्या अनुषंगाने तुमची जी रक्कम तयार होईल. त्यानुसार तुम्ही लोकेशन व घराची निवड करा. हे पाहतानाही घराच्या निवडीतील अवास्तव अपेक्षा थोड्याशा बाजूला ठेवा. अशा अवास्तव अपेक्षा या काळात तरी परवडणाऱ्या नाहीत. त्या पुढेही जाऊन नवं तयार घर, नवं अंडर कन्स्ट्रक्‍शन घर की रिसेलचं घर यातील एक बेस्ट ऑप्शन निवडा. आपल्या गरजेपुरते सुविधा, गरजेपुरता एरिया असलेले घर तुम्हाला निवडता येईल.

हे सूत्र इतरत्र कुठे वापराल?
काही वेळा हेच गणित प्लॉट वा जागेसाठीसुद्धा लागू पडू शकते. मात्र जागा (प्लॉट) व जमिनीसाठी हे गणित मांडताना काहीशी अपवादात्मक परिस्थिती देखील उद्‌भवू शकते. त्याचाही जाणीवपूर्वक विचार करणे आवश्‍यक आहे.

गुंतवणूकदारांसाठी चांगला पर्याय
पुण्यातील बांधकाम क्षेत्रात ज्याप्रमाणे गरजू लोक, निवासासाठी घरांचा शोध घेताना दिसतात, तसेच काही मंडळी गुंतवणुकीसाठी देखील रिअल इस्टेटच्या ऑप्शनला अधिक पसंती देताना दिसतात. सध्याच्या परिस्थितीत थांबून राहिलेल्या गुंतवणूकदारांना विचार करण्यासाठी हा चांगला पर्याय ठरू शकतो म्हणजे आपल्याकडे असलेली रक्कम ती गुंतविण्यासाठी असलेली मालमत्ता विकून, अधिक किमतीच्या मालमत्तेत गुंतवणूक करण्यासाठी या गणिताची मांडणी करून पाहता येऊ शकते. आवाक्‍याबाहेर असलेले घर आवाक्‍यात आणण्यासाठीचा हा काही रामबाण उपाय नव्हे; पण घराची किंमत, आपली गरज, आपली क्षमता यांचा फेरआढावा घेऊन घराच्या स्वप्नपूर्तीच्या आणखी जवळ मात्र निश्‍चितपणे जाता येईल आणि या उलट्या गणिताचे सूत्र स्वप्नपूर्तीचा हा एक मार्ग ठरू शकेल... पण जसे व्यक्ती तितक्‍या प्रकृती तसेच प्रत्येकाचे गणित मांडण्याची, आकडेवारी मांडण्याची पद्धत निराळी असू शकते हेदेखील इथे लक्षात घेणे आवश्‍यक आहे.

घरांची मागणी वाढता वाढता वाढे

देशातील सर्वाधिक मोठ्या आठ शहरांमध्ये दिवसागणिक घरांची मागणी वाढतेय. येत्या पाच वर्षांत सुमारे 1 कोटी 20 लाख घरांची गरज असल्याचे कॅशमन अँड वेकफील्डच्या ताज्या अहवालात सांगण्यात आले आहे. मागणी असलेल्या आठ शहरांमध्ये पुणे शहराचाही समावेश आहे. ही घरांची मागणी वाढतच असली तरी घरखरेदी सोपी आहे काय, या मुख्य प्रश्‍नाचे उत्तर सध्या तरी अनुत्तरित आहे. या प्रश्‍नाच्या उत्तरासाठी पर्याय निर्माण करणे आवश्‍यक आहे.

महात्मा गांधीजींनी हाक दिली होती- खेड्याकडे चला. मात्र स्वातंत्र्योत्तर काळात झाले नेमके उलटे. रोजगार, शिक्षण आणि वैद्यकीय सेवा या इतर क्षेत्रांतील सोयी आणि संधी मिळविण्यासाठी नागरिकांचे स्थलांतर होत गेले आणि शहरीकरण वाढत गेले. सारे काही होऊ शकले, पण हे शहरीकरण आपण थांबवू शकलो नाही. या वाढत्या शहरीकरणाने जशा सोयीसुविधा आणि संधी दिल्या त्याच प्रकारे अनेक प्रश्‍नही निर्माण केले आहेत. शेती, स्वयंरोजगार करणारी व स्वत:च्या पायावर उभी राहिलेली काही टक्के मंडळी सोडली तर बहुतांश तरुणांची झेप शहराकडे असलेली दिसते, आणि यातच प्रगती असल्याचे व्यवस्था मानते. ग्रामीण भागातील तरुणांचे लोंढे शहराकडेच येताना दिसतात. या सर्वाचा परिणाम म्हणून पर्यायाने वाढत जाणारे शहरीकरण आलेच.

शहरीकरणाची देशातील स्थिती
2020 मध्ये देशाची शहरीकरणाची टक्केवारी 66 टक्‍क्‍यांच्या वाढीसह 40 टक्के इतकी असेल, तर महाराष्ट्राची 50 टक्‍क्‍यांच्या वाढीसह सध्याच्या 42 टक्‍क्‍यांवरून 60 टक्के इतकी असेल, असा अंदाज आहे. एवढा मोठा लोंढा शहराकडे येऊ पाहतोय. त्यातील नव्वद टक्‍क्‍यांहून अधिक निम्न व निम्न मध्यमवर्गीय गटातील असणार आहेत. एकदा स्थलांतर शहरात झाल्यानंतर त्यांच्याकडे घर असणे अपेक्षित आहे. केंद्रीय नियोजन विभागाने जाहीर केलेल्या आकडेवारीनुसार शहरीकरणाचा हा बोजा देशभरातील केवळ ऐंशी शहरांवरच पडताना दिसतो आहे. त्यातील शहरीकरणाचा वेग सर्वाधिक असलेल्या सात शहरांवर तो अधिक असेल आणि त्यात पुणे शहराचा समावेश आहे, तर इतर महत्त्वाच्या बारा शहरांमध्ये पुणे, मुंबई वगळता केवळ नाशिकचा समावेश आहे. त्या सात शहरांत मग पुढचा प्रश्‍न निर्माण होतो, की या सर्व स्थलांतरितांचे लोढे शहरीकरणाच्या लाटेत किती समाधानी आहेत.

घरांची वाढती गरज
अन्न, वस्त्र, निवाऱ्यांची त्यांची मूलभूत गरज पूर्ण होते काय, हा अनुरुत्तरित राहणारा प्रश्‍न आहे. याच परिस्थितीचा परिणाम म्हणून घरांची गरज वाढताना दिसते आहे. कॅशमन अँड वेकफील्ड या मालमत्ता क्षेत्रातील संशोधन व सल्लागार संस्थेने केलेल्या सर्वेक्षणात येत्या पाच म्हणजे 2013 ते 2017 या वर्षांत देशात सुमारे 1 कोटी 20 लाख घरांची गरज असल्याचा निष्कर्ष नोंदविला आहे. त्यातील 23 टक्के मागणी ही दिल्ली, मुंबई, कोलकत्ता, हैदराबाद, चेन्नई, बंगळूर, पुणे आणि अहमदाबाद या शहरांमध्ये मुख्यत्वेकरून असणार आहे. देशातील व एकूणच वरील मागणी असलेल्या शहरांमधील दर वर्षी लोकसंख्येच्या वाढत्या प्रमाणावरून ही गरज नोंदली गेलेली आहे. वरील आठ शहरांमधील मागणी ही मुख्यत्वेकरून उच्च आणि मध्यम वर्गातील लोकांच्या घरांसाठीची आहे आणि त्याची संख्या सुमारे पंचवीस लाख इतकी आहे, तर एकदम निम्न वर्गातील गरज लक्षात घेता ही संख्या 3 लाख इतकी असल्याचे अहवालात म्हटले आहे. निम्न गटातील घरांची गरज इतकी कमी कशी, असा प्रश्‍न निर्माण होणे साहजिकच आहे. मात्र लोकसंख्येच्या प्रमाणात जीवनशैलीत होणारी सुधारणा लक्षात घेऊन हा अंदाज व्यक्त करण्यात आला आहे. वरील आठ शहरांत येत्या पाच वर्षांत उच्च व मध्यम वर्गातील लोकांसाठी सुमारे चौदा लाख घरांची गरज भासणार आहे. त्यातील मध्यमवर्गातील घरांसाठी दहा लाख, तर उच्च वर्गातील लोकांसाठी चार लाखांची गरज असेल. मात्र सध्या ज्या गतीने घरांची मागणी आणि पुरवठ्याचे गणित सुरू आहे त्या गतीने जर हा पुरवठा होत गेला तर येत्या पाच वर्षांमध्ये वरील आठ शहरांमध्ये मागणी आणि पुरवठ्यातील तफावत ही 45 टक्के असेल, असा तर्कदेखील अहवालात नोंदविण्यात आलेला आहे.

अडचणी स्वप्नपूर्तीतील...
प्रस्तावित रिअल इस्टेट बिल 2013, जमीन ताबा कायदा 2013 आदी विविध कायदे आणि राजकीय स्थिती यांच्यामुळे या घरांच्या उपलब्धतेतील अडचणी वाढतील, अशी भीती कॅशमन अँड वेकफील्डच्या दक्षिण आशियाई विभागाचे व्यवस्थापकीय संचालक संजय दत्त यांनी या अहवालात व्यक्त केली आहे. तसेच सध्याच्या तयार असलेल्या घरांमुळे येत्या काही वर्षांमध्ये मागणी आणि पुरवठ्यातील तफावत आवाक्‍यात आलेली दिसेल, असेही त्यांनी त्यात म्हटले आहे. ही गोष्ट काही अंशी खरी ठरू शकते. ग्राहकहिताला प्राधान्य देण्याची गोष्ट आवश्‍यकच आहे, मात्र जर कायद्याचा कचाटा वाढला तर साऱ्याच बाजूंनी घेरले गेलेले बांधकाम क्षेत्र घरांच्या किमतीसारख्या ग्राहकांच्या महत्त्वाच्या मुद्‌द्‌यावर लक्ष केंद्रित करणारच.

वर उल्लेख केल्याप्रमाणे ही सारी परिस्थिती भविष्यातील अर्थव्यवस्थेची स्थिती, राजकीय इच्छाशक्ती, घरांच्या आवाक्‍यातील किमती, घरखरेदीदारांना बॅंकांचे मिळणारे पाठबळ यावरदेखील अवलंबून असणार आहे.

ताबा सकारात्मक निष्कर्षांचा

पुणेकर घरखरेदीदारांचे स्वप्न पूर्ण करण्यासाठी आणि इथल्या घरबांधणी क्षेत्राला उभारी देणारा सकारात्मक निष्कर्ष असलेला अभ्यास समोर आला आहे. बांधकाम व पायाभूत सुविधा संशोधन क्षेत्रात कार्यरत असलेल्या जोन्स लॅंग लासले इंडिया (जेएलएल) या सल्लागार संस्थेने सादर केलेल्या अभ्यासात कमिटमेंट दिल्या गेलेल्या तारखांच्या आसपास घराचा ताबा दिला जाण्याचे प्रमाण पुणे शहरात सर्वोत्तम असल्याचे समोर आले आहे.

सर्वसाधारपणे भाड्याच्या घरात राहायचे आणि नव्या घराचा ताबा मिळविण्यासाठी बांधकाम कंपन्यांचे उंबरठे झिजविणाऱ्या अनेक घरखरेदीदारांची परिस्थिती आपण पाहतो. काही अंशी कमी- अधिक प्रमाणात आपणदेखील त्याच परिस्थितीचा सामना केलेला असतो. अशात या अभ्यास अहवालाचे निष्कर्ष समोर आलेले पाहता, सामान्य घरखरेदीदाराने वेगळी प्रतिक्रिया व्यक्त करणे साहाजिक आहे. मात्र या नव्या अभ्यासातून मात्र वेगळी सत्यस्थिती समोर आलेली दिसते आहे.

एकूणच मंदीच्या काळात पुणे स्थित घरबांधणी उद्योग तुलनेने चांगली कामगिरी बजाविताना दिसतो आहे, हे मागील काही दिवसांपासून समोर आलेल्या विविध अहवालांवरून स्पष्ट होताना दिसते आहे. अशा आर्थिक पेचप्रसंगातही 2013 या चालू वर्षात विविध बांधकाम कंपनींनी घराचा ताबा देण्याचे मान्य केलेल्या एकूण सदनिकांच्या चाळीस टक्‍क्‍यांहून अधिक सदनिकांचा ताबा ग्राहकास दिला गेल्याचे अहवालात स्पष्ट केले गेले आहे. ही आकडेवारी देशात सर्वाधिक चांगली कामगिरी म्हणून गणली जाते आहे. जेएलएलने नुकत्याच सादर केलेल्या अभ्यास अहवालात सर्वांधिक संख्येने सदनिकांचे ताबे पुणे शहरात दिले गेले असल्याचे सांगितले आहे.

परिणाम थेट स्वप्नपूर्तीवरच :
जागतिक आणि देशी आर्थिक परिस्थितीचा विचार करता त्याच्या परिणामांपासून बांधकाम आणि पायाभूत सुविधा क्षेत्र वेगळा राहू शकलेला नाही. देशातील विविध शहरांतील बांधकाम व पायाभूत सुविधा क्षेत्र याची झळ सोसताना दिसत आहेत. साहजिकच याचा परिणाम सामान्य घरखरेदीदारांच्या स्वप्नपूर्तेवर होताना दिसतो आहे. या परिस्थितीने घरखरेदीदार आणि बांधकाम विकसकांची आर्थिक गणिते ताणली गेल्याने त्याचा एकूणच परिणाम घराचा ताबा देण्यावर झाला. यामुळे देशभर बांधकाम क्षेत्राला ग्राहकांच्या नाराजीचा सामना करावा लागताना दिसतो आहे.

देशात एकूण 2013 या चालू वर्षात ताबा देण्याचे वचन (कमिटमेंट) दिल्या गेलेल्या 25 टक्‍क्‍यांहून अधिक घरांचा ताबा देण्यास उशीर होत असल्याची नोंद झाली आहे. विशेष करून उत्तर भारतातील (दिल्ली, गुडगाव आदी) प्रकल्पांना आगामी काळात ही परिस्थिती थोड्या प्रमाणात अधिक गंभीर होताना दिसेल. अशी भीती अर्थतज्ज्ञ व्यक्त करीत आहेत.

पश्‍चिम भारतात चांगली स्थिती
उत्तर भारतात चिंता निर्माण करणारी परिस्थिती निर्माण होत असली तरी पश्‍चिम भारतात त्यातही विशेष करून मुंबई आणि पुणे शहरांविषयी अधिक चिंता करण्याचे कारण नाही, असेही अहवालात स्पष्ट करण्यात आले आहे. मुंबई आणि पुणे या दोन्ही शहरांमध्ये नियोजित वेळेत घरांचे ताबे दिले जातील, असा अंदाज यात व्यक्त करण्यात आला आहे. या दोन्ही शहरांमध्ये 2013 या चालू वर्षात विविध बांधकाम कंपन्यांनी घराचा ताबा देण्याचे मान्य केलेल्या एकूण सदनिकांच्या चाळीस टक्‍क्‍याहूंन अधिक सदनिकांचा ताबा दिला गेल्याचे अहवालात स्पष्ट केले गेले आहे.

मात्र पुणे शहराचा विचार करता आवाक्‍यातील घरांचे गृहप्रकल्प लक्षणीय संख्येने सादर होताना दिसत आहेत. त्यातच या प्रकल्पांना मिळणारा प्रतिसाददेखील दखल घेण्याजोगा आहे. या प्रकल्पात सादर होणाऱ्या सदनिकांचा विचार केला तर घर आणि खर्च या दोन्ही गोष्टी आवाक्‍यातील असतील तर त्या प्रकल्पांना नोंदणीचा प्रतिसाद मिळताना दिसतो आहे. आवाक्‍यातील घरांची गरज बांधकाम व्यावसायिकांनीदेखील ओळखलेली दिसते आहे. ही गरज अशीच पूर्ण होत राहिल्यास पुणे शहराची स्थिती निश्‍चितच देशातील इतर शहरांपेक्षा वेगळीच असलेली दिसेल.

ताबा मिळण्यास उशीर कशामुळे ?
जेएलएलचे मुख्य कार्यकारी अधिकारी संतोष कुमार या अभ्यास व निष्कर्षांसंबंधाने मत व्यक्त करताना सांगतात, की सध्याची बिकट आर्थिक परिस्थिती, महागाई, बांधकाम मंजुरी प्रक्रिया शुल्क व त्यास लागणारा उशीर, बांधकाम खर्च, त्यासाठी आवश्‍यक असलेल्या निधीच्या टंचाईने ही परिस्थिती ओढावली आहे. या व इतर गोष्टीदेखील या क्षेत्रावर परिणाम करताना दिसत असल्याचे त्यांचे म्हणणे आहे. आगामी रिअल इस्टेट रेग्युलेटरी बिल, जमीन ताबा विधेयक आणि इतर नव्या कायद्यामुळे ही परिस्थिती काही प्रमाणात होऊ शकते, अशी भीतीदेखील त्यांनी व्यक्त केली आहे. सध्याच्या आर्थिक परिस्थितीत ग्राहकांनीदेखील काहीशी काळजी घेणे गरजेचे आहे. अशा स्थितीत घर खरेदी करताना चांगली कामगिरी असलेल्या, नोंदणीकृत बांधकाम व्यावसायिकाकडेच घर घेण्याचे, नोंदणी करण्याचे ठरविलेले सोयीचे होईल. सर्वसाधारणपणे या सणांच्या कालावधीत म्हणजेच नवरात्री, दसरा, दिवाळीच्या मुहूर्तावर अनेक जण घर खरेदी आणि घरांचा ताबा घेऊन राहायला जाण्यासाठी आग्रही असतात. कारण हा सणांचा काळ त्यांना संस्मरणीय करायचा असतो.

अशा स्थितीत घरखरेदीच्या निर्णयासाठी थांबून राहिलेला ग्राहक पुन्हा एकदा समोर येऊन, आहे त्या परिस्थितीचा सामना करून घरखरेदीचा निर्णय घेईल, त्यामुळे पुन्हा एकदा या क्षेत्रात हालचाल वेग घेताना दिसेल, अशी आशा आर्थिक क्षेत्रातील तज्ज्ञांनी व्यक्त केली आहे. घरखरेदीच्या निर्णयाने केवळ बांधकाम व पायाभूत सुविधा क्षेत्रातील हालचालींना वेग येणार नाही, तर अर्थव्यवस्थेवरील मंदीचे मळभदेखील दूर होईल असा अंदाज बांधला जातो आहे.

सगळ्यात भारी आपले पुणे

सर्व महानगरांना अर्थव्यवस्थेवरील मरगळीची झळ बसताना दिसते आहे. गृहबांधणी क्षेत्रदेखील याला अपवाद ठरलेला दिसत नाही. अशा परिस्थितीत पुणे शहरात घरांची मागणी आणि पुरवठ्यामधील तफावत दिवसागणिक वाढतेच आहे. शहरातील बांधकाम क्षेत्रास ही झळ तुलनेने कमी बसताना दिसते आहे, असे म्हणणं आहे आर्थिक क्षेत्रातील तज्ज्ञांचे. याला दुजोरा दिला आहे तो सीआयआयच्या परिसंवादातील तज्ज्ञांनी व पुणे आणि बांधकाम व्यावसायिकांची संघटना असलेल्या क्रेडाईने.

राष्ट्रीय पातळीवरील उद्योजकांची संघटना असलेल्या "सीआयआय' या संघटनेच्या पुणे शाखेतर्फे नुकत्याच एका परिसंवादाचे आयोजन करण्यात आले होते. त्यात बांधकाम व्यावसायिक, आर्थिक क्षेत्रातील तज्ज्ञ, बांधकामांना विविध साहित्य पुरवठा करणाऱ्या कंपन्यांच्या प्रतिनिधींनी घरबांधणी क्षेत्राच्या सद्यःस्थितीबाबत आपली मते मांडली. याशिवाय आवाक्‍यातील घरांची गरज, टाऊनशिप आदी विषयांवर मते व अपेक्षा समोर मांडण्यात आली.

या परिसंवादात पुण्यात देशी आर्थिक परिस्थितीचा परिणाम कमी होताना दिसत असल्याची कारणमीमांसा स्पष्ट करण्याचा प्रयत्न झाला. ही कारणमीमांसा काही अंशी पटण्यासारखी आहे. या कारणांची यादी पाहिल्यास आपल्याही जाणवेल की, आवाक्‍यातील घरांची उपलब्धता करून दिल्यास पुण्यातील चोखंदळ ग्राहक त्याला प्रतिसाद देताना दिसतो. उर्वरित घरांची बाब आवाक्‍याबाहेरील आहे. ही बाजारपेठेची स्थिती बांधकाम व्यावसायिकांनी देखील लक्षात घेतलेली दिसत आहे. सादर होणाऱ्या गृहप्रकल्पांवरून याचा अंदाज आपणास येतो आहे.

पुणे उणे नाही अधिकच...
आपण या पुढे चर्चा करूयात ती परिसंवादात मांडण्यात आलेली आणि इतर कारणांचा. ज्यामुळे अशा आर्थिक परिस्थितीतही पुणे बांधकाम क्षेत्र वा पुणे बाजारपेठ तग धरून आहे. नॅशनल हाउसिंग बॅंक नुकत्याच जारी केलेल्या आकडेवारीनुसार देशातील 26 शहरांपैकी 22 शहरांमध्ये निवासी क्षेत्र कमी अधिक प्रमाणात बदलत्या आर्थिक व्यवस्थेशी दोन हात करताना दिसते आहे. या अर्थव्यवस्थेचा परिणाम त्या शहरातील बांधकाम क्षेत्रावर, घरांच्या विक्रीवर व किमतीवर झालेला आहे. मात्र, त्यातील एक महत्त्वाचा निष्कर्ष म्हणजे या अर्थव्यवस्थेचा सर्वाधिक कमी फटका बसलेल्या चार शहरांमध्ये पुणे शहरांचा क्रमांक वरचा आहे. म्हणजेच पुण्यातील बांधकाम क्षेत्राला सर्वाधिक कमी फटका बसताना दिसतो आहे. आता आपण हा फटका कमी बसण्यामागील कारणांचा विचार करूयात.

ग्रोथ इंजिन्सना पर्याय
शहरातील अर्थव्यवस्थेच्या घडीचा विचार केला तर पुणे शहरातील आर्थिक उलाढालीचा, ग्रोथ इंजिन्सचा विचार केला तर, पुणे शहर कोणत्याही एका क्षेत्रावर अवलंबून नाही. केवळ शिक्षण नाही, केवळ रोजगार क्षेत्र नाही ना केवळ ऑटो उद्योग नाही. शिक्षण, ऑटो, आयटी, आयटीज, बीटी, रोजगाराची केंद्रे, ही पुण्याची ग्रोथ इंजिन्स आहेत. ही क्षेत्रे पुणे शहराची पुण्यातील आर्थिक घडी, तिची व्यवस्था अबाधित राखण्याचे कार्य करतात. शिक्षण व ऑटो प्रमुख दोन क्षेत्राचा विचार केला, तर पुणे शहरातच 26 अधिक खासगी व शासकीय विद्यापीठे आहेत. त्यामुळे देशी व परदेशी शिक्षण घेणाऱ्या विद्यार्थ्यांची संख्या काही लाखांच्या घरात आहेत. इथे आंतरराष्ट्रीय स्तरावर मान्यता पावलेल्या संशोधन व प्रशिक्षण संस्था आहेत. ऑटो क्षेत्राची दखल घेतली तर सर्व आंतरराष्ट्रीय स्तरावरील वाहन कंपन्यांची उत्पादन केंद्रे पुणे शहर परिसरात आहेत. त्यामुळे रोजगाराचा आणि त्यासाठी आवश्‍यक असणाऱ्या कौशल्यपूर्ण मनुष्यबळाची उपलब्धताही पुरेशा प्रमाणात असलेली दिसते. एवढेच नव्हे तर याच्या जोडीला वैद्यकीय पर्यटन, ऐतिहासिक ठिकाण, सांस्कृतिक राजधानी म्हणून देखील पुणे शहर स्थलांतरासाठी प्राधान्यक्रमावर असते, ज्याची दखल आज घेतली जाते आहे. वरील सर्व कारणांमुळे स्थलांतरित नागरिकांचा ओघ सुरूच आहे. या स्थलांतरित नागरिकांची गरजच मागणी आणि पुरवठ्यात अंतर निर्माण करते. घरांच्या किमती आवाक्‍यात नाहीत ही बाब मान्य आहे. पण, घरांच्या किमती मागणी आणि पुरवठ्याच्या नियमांसोबत इतर कारणेही परिणाम करतात. याचाही विचार व्हायला हवा.

आयटी क्षेत्राची कामगिरी
देशी अर्थव्यवस्थेची कामगिरी दिवसागणिक खराब होत असली तरी जागतिक आर्थिक परिस्थिती मात्र काही अंशी सुधारताना दिसते आहे. या पार्श्‍वभूमीवर पुण्यातील आयटी कंपन्यांना चांगल्या पद्धतीचे व लक्षणीय संख्येने प्रकल्प निर्यात करताना दिसत आहेत. म्हणजेच पुण्यातील आयटी कंपन्या व त्याच्या आर्थिक उलाढालीवर देशी अर्थव्यवस्थेचा म्हणावा तसा थेट परिणाम होताना दिसत नाही. आयटीमध्ये काम करणाऱ्या तरुणांना कमी वयात अधिक चांगले वेतन हाती येते. त्यामुळे या तरुणांचे करिअर इतर शहरातील तरुणांच्या तुलनेने या शहरातच अधिक लवकर सेट झालेले दिसते. त्यामुळे देखील याचा परिणाम घरांच्या मागणीवर होताना दिसतो. याशिवाय मुंबई शहराशी असलेली पुण्याची जवळिकता ही पुणे शहरासाठीचा सर्वांत मोठी जमेची बाजू आहे. या भोगौलिक स्थितीचा आणि वेगवान अशा एक्‍स्प्रेस-वेचा खूप मोठा फायदा पुणे शहराला लाभला आहे.

विकास योजना मार्गी
विकास योजनाच्या मार्गावर पुणे शहराने घेतलेली आघाडी सुद्धा लक्षणीय अशी आहे. रिंगरोड, मेट्रो प्रकल्पाला राज्य शासनाने दिलेल्या मंजुरीने या विकास कामात मोलाची भर टाकलेली आहे. हे काही प्रकल्प प्राथमिक अवस्थेत असले तरी याचा फायदा शहर विस्तारासाठी व इथल्या भविष्यातील विकास नियोजनात होताना दिसणार आहे.

अपेक्षा विकासाच्या वाटेवरच्या
विकास योजनांच्या बाबतीत विचार करताना आणखी काही अपेक्षा आहेत. त्या मार्गी लागल्या तर या मंदीचा फारसा परिणाम होताना दिसणार नाही, असे बांधकाम व आर्थिक क्षेत्रातील तज्ज्ञांचे मत आहे. ज्यामध्ये शहर विकास आराखडा, पीएमआरडीएची स्थापना, बांधकामांच्या मंजुरीकरिता प्रशासकीय पातळीवर एक खिडकी योजनेच्या रूपाने गतिमानता, वाहतुकीच्या समस्यांवर तोडगा निघून सार्वजनिक वाहतूक अधिक सक्षम करणे, शहराच्या हॉरिझॉंटल (आडव्या) विकासापेक्षा व्हर्टिकल (उभ्या) विकासासाठी प्रोत्साहन देणे या सर्व योजनांच्या पूर्ततेसाठी प्रयत्न म्हणून पायाभूत सुविधांच्या विकासावर धोरणकर्त्यांनी अधिक लक्ष देणे गरजेचे आहे.

शहर वाढीचा विचार केला तर यात जुन्या सोसायट्यांचा व पेठांमधील वाड्याच्या पुनर्विकासाचा मुद्दादेखील तेवढाच महत्त्वाचा आहे. त्यांचा विचार करताना या इमारतींना अधिकचा एफएसआय, इमारतीत ग्राह्य धरली जाणारी पार्किंगची उंची या यासंबंधाने असलेल्या विविध मुद्यांचा सकारात्मक विचार करून धोरणकर्त्यांनी धोरणांची आखणी केल्यास ते शहर विकासाच्या हिताचे ठरले. अशी आग्रही मागणी परिसंवादही व्यक्त करण्यात आली.

येणाऱ्या सणांच्या काळात गृहबांधणी क्षेत्रावरील ही मरगळ काही अंशी काही होईना दूर होईल असा अंदाज व्यक्त केला जातो आहे. मात्र, त्यापेक्षाही ही मरगळ दूर होण्यासाठी घर आणि घरकर्ज या दोन्ही गोष्टी सामान्य ग्राहकांच्या आवाक्‍यात आल्या तर सध्याच्या आर्थिक परिस्थितीला चालना तर मिळेलच शिवाय सामान्य घरखरेदीराचे स्वप्न देखील पूर्ण होईल. हीच गोष्ट सणांचा आनंद द्विगुणित करणारी ठरेल.