बदलतोय ग्राहक अन्‌ बांधकाम क्षेत्रही

घर घेताना व्यक्ती व इतर सर्व गोष्टींचा आपण विचार करतो. ज्यात घराचा आकार, लोकेशन, बजेट, घरकर्ज, व्याजदर या सर्वांचा विचार झाला, की घरखरेदीचा निर्णय होतो. मात्र, याशिवायदेखील अशा गोष्टी आहेत, ज्या गोष्टींचा विचार ग्राहकाने करणे गरजेचे आहे. त्या म्हणजे ग्राहकाच्या निर्णयावर परिणाम करणारी स्थानिक, राज्य वा देशपातळीवरील कररचना, शासकीय धोरणे, अर्थव्यवस्थेतील चढ-उतार, तसेच या बांधकाम व पायाभूत सुविधा क्षेत्रासंबंधाने अस्तित्वात असलेले कायदे व प्रस्तावित कायदे आदी...

सध्या पारंपरिक सणांचा काळ आहे. हा काळ नवीन वास्तू खरेदीचा आणि वास्तूत गृहप्रवेशाचा मंगल काळ मानला जातो. या पार्श्‍वभूमीवर ग्राहकाने या गोष्टीचा थोडासा विचार करायलाच हवा.

अर्थव्यवस्थेतील चढ-उतार तुम्ही म्हणाल, आपल्या घरखरेदीच्या निर्णयात घराच्या पलीकडे या सर्व गोष्टींवर प्राधान्याने विचार करण्याची आवश्‍यकताच काय. मात्र, याबाबतचा थोडासा विचारदेखील तुमच्या आर्थिक व इतर गणितांवर परिणाम करणारा ठरू शकतो. याबाबतचे ताजे उदाहरण आपण पाहू यात. आपल्या देशाची अर्थव्यवस्था कठीण परिस्थितीतून जाते आहे. अर्थतज्ज्ञांनी व्यक्त केलेल्या अंदाजानुसार रुपयाचे गडगडणे अधिकच वाढले. रुपयाने ऐतिहासिक नीचांकी पातळी गाठली आहे. जानेवारी 2013 मध्ये तब्बल 20 ते 25 टक्‍क्‍यांनी रुपया गडगडला आहे. या रुपयाचा आणि घराचा दुरान्वयाने थोडा का होईना संबंध आहेच. लोखंड, सिमेंट इतर बांधकाम साहित्य या गोष्टींच्या रूपाने ही घडामोड घराच्या किमतीवर परिणाम करताना दिसते. ती कमी-अधिक प्रमाणात, वाईट वा चांगली असेल. एकूणच अर्थव्यवस्थेतील मंदीच्या परिस्थितीने ही वेळ आणून ठेवलेली आहे.

पुणे शहराची घोडदौड अबाधित नॅशनल हाउसिंग बॅंकेने केलेल्या ताज्या सर्वेक्षणानुसार देशातील 26 शहरांपैकी 22 शहरांमध्ये निवासी क्षेत्र कमी अधिक प्रमाणात बदलत्या आर्थिक व्यवस्थेशी दोन हात करते आहे. या अर्थव्यवस्थेचा परिणाम त्या शहरातील बांधकाम क्षेत्रावर, घरांच्या विक्रीवर व किमतीवर झालेला आहे. मात्र त्यातील एक महत्त्वाची नोंद म्हणजे या अर्थव्यवस्थेचा सर्वांत कमी फटका बसलेल्या चार शहरांमध्ये मुंबई आणि पुणे शहरांचा क्रमांक वरचा आहे. म्हणजेच मुंबई-पुण्यातील बांधकाम क्षेत्राला सर्वांत कमी फटका बसताना दिसतो आहे. एप्रिल- जून या तीन महिन्यांतील बांधकाम क्षेत्रातील परिस्थितीवरून हे निष्कर्ष मांडण्यात आलेले आहेत. सध्याच्या अर्थव्यवस्थेचा सर्वाधिक फटका हैदराबाद, कोलकता, पाटणा, चेन्नई, दिल्ली या शहरांना बसलेला आहे. नॅशनल हाउसिंग बॅंकेचे मुख्य कार्यकारी अधिकारी आर. व्ही. वर्मा यांच्या मते, घरकर्जाचे व्याजदर आणि घरांच्या किमती या परिस्थितीमागील मुख्य कारण आहे.

बदल बांधकाम क्षेत्रातील या सर्वांचा सामना करताना बांधकाम क्षेत्रही बदलतेय. मागील काही काळापर्यंत जिथे आरामदायी घरांच्या प्रकल्पांचा विचार प्राधान्याने होताना दिसत होता, तिथे आज वेगाने बदलणाऱ्या आर्थिक परिस्थितीत आवाक्‍यातील घरांचे प्रकल्प समोर येताना दिसत आहेत. पुणे शहरात व शहराभोवताली पाहिले असता आवाक्‍यातील घरांचे प्रकल्प (आवाक्‍यातील म्हणजे इथे वन, दीड, दोन बीएचके सदनिकांचे प्रकल्प) सादर होताना दिसत आहेत. ज्यासाठी सामान्य ग्राहकांची मागणी होती. अन्यथा मध्यंतरीच्या काळात आरामदायी प्रकल्पांची (तीन व चार बीएचकेच्या सदनिका) संख्या लक्षणीयरीत्या वाढली होती. पण, बदलत्या आर्थिक परिस्थितीत बांधकाम क्षेत्रात हा बदल घडवून आणलेला दिसतो आहे. याचा अर्थ असा नाही की, आरामदायी प्रकल्पांची संख्या कमी झालेली आहे, पण प्रकल्प सादर होण्याच्या संख्येत मात्र निश्‍चित फरक झालेला दिसून येतो. व्यावसायिक जागा विक्री वा व्यावसायिक कारणांसाठी जागा भाड्याने दिल्या जाणाऱ्या जागांवर या बदलत्या आर्थिक स्थितीचा परिणाम सर्वाधिक झालेला दिसून येतो आहे, असे तज्ज्ञांचे म्हणणे आहे. त्यामुळे नजीकच्या भविष्यातदेखील अशाच प्रकारे आवाक्‍यातील प्रकल्प सादर होतील, असा अंदाज व्यक्त केला जातो आहे.

ग्राहकाची मानसिकता बदलतेय... जशी घडामोड आर्थिक पातळीवर होताना दिसते आहे, तशीच घडामोड ग्राहकाच्या बाजूनेदेखील आहे. मागील काही काळात वाढलेल्या घरकर्जाच्या व्याजदराने घरखरेदीत मोठा अडथळा निर्माण केलेला आहे. तो अद्यापही कायम आहे. केवळ गुंतवणुकीच्या हेतूने मालमत्ता खरेदीला प्राधान्य दिले जाताना दिसत होते; मात्र, तणातणीच्या आर्थिक गणितांमुळे त्यावर थोडासा चाप बसलेला दिसतो आहे, ही गोष्ट जगजाहीर आहे. त्यामुळे ग्राहक थोडासा थांबून होता. पण, त्याच्या या भूमिकेत हळूहळू बदल होताना दिसतो आहे. मोठ्या सणांचा काळ सुरू आहे. त्यातही गणपती, नवरात्र, दसरा- दिवाळी या कालावधीत बांधकाम क्षेत्रात अधिक उलाढाल होताना दिसते. याच कालावधीत चांगला मुहूर्त गाठत स्वप्नपूर्तीचा आनंद पूर्ण केला जातो. ही आपल्याकडील परंपरा म्हणा हवी तर. मात्र मागील वर्ष-दीड वर्षापासून थांबलेला ग्राहक आता पुन्हा एकदा हालचालींना वेग देताना दिसतो आहे. याची प्रचिती सकाळ माध्यम समूह आयोजित वास्तू प्रदर्शनात पाहायला मिळाली. प्रदर्शनादरम्यान अनेक इच्छुक घरखरेदीदार मोठ्या प्रमाणात चौकशी व सदनिकांची नोंदणी करताना दिसले. एवढेच नव्हे तर शहर आणि शहराभोवती सादर झालेल्या आवाक्‍यातील प्रकल्पांनादेखील चांगला प्रतिसाद मिळताना दिसतो आहे. एकूणच पुन्हा एकदा ग्राहक आणि बांधकाम क्षेत्राच्या आशा पल्लवित झालेल्या दिसत आहेत. याबाबत कॅशमन आणि वेकफिल्ड या सल्लागार संस्थेच्या म्हणण्यानुसार ही आर्थिक परिस्थिती ग्राहक आणि बांधकाम क्षेत्र दोन्हीसाठी काही सकारात्मक हालचाली घेऊन येईल, अशी आशा आहे.

घराच्या रूपाने स्वप्नपूर्तीविषयी बांधकाम क्षेत्र आणि आर्थिक परिस्थितीच्या अंगाने जरी हे अंदाज व्यक्त केले जात असले तरी ग्राहक मानसिकता आणि निर्णय या दोन्ही गोष्टी यापेक्षा खूप मोठ्या आहेत. या गोष्टी लक्षात घेतल्या असता येणारा काळ कसा असेल हा पूर्णपणे ग्राहकाच्या कृतीवर अवलंबून असणार आहे. ही परिस्थिती बांधकाम व्यावसायिक आणि ग्राहकाची परीक्षा जरी पाहत असली तरी सणांचा काळ नवा आशेचा किरण आणि मंगल घडामोडी घेऊन येईल, अशी अपेक्षा करण्यास काहीच हरकत नाही.

शहरीकरण - सुविधा मिळाल्या अन्‌ गंभीर प्रश्‍नही

महात्मा गांधीनी हाक दिली होती ...खेड्याकडे चला. मात्र स्वातत्र्योत्तर काळात झाले नेमके उलटे. रोजगार, शिक्षण आणि वैद्यकीय सेवा या इतर क्षेत्रातील सोय व संधी मिळविण्यासाठी स्थलांतर होत गेले आणि शहरीकरण वाढत गेले. या वाढत्या शहरीकरणाने जशा सोई-सुविधा दिल्या तश्‍या तसेच अनेक प्रश्‍नही निर्णाण केले.

शैक्षणिक आणि बांधकाम या दोन्ही क्षेत्रांमध्ये काही वेळा एकसारखी परिस्थिती आहे, असे मला जाणवते. एका उदाहरणावरून मी हे स्पष्ट करून देऊ इच्छितो. शैक्षणिक क्षेत्रातील त्यातही अभियांत्रिकी अभ्यासक्रमाच्या रिक्त जागांबाबत एका अभियांत्रिकी महाविद्यालयाच्या प्राचार्यांशी चर्चा सुरू होती. प्राचार्य म्हणाले, अभियांत्रिकीच्या रिक्त जागांचा मुद्दा लक्षात घेता पुरेशा संख्येने विद्यार्थी "सीईटी'त उत्तीर्ण होतात, मात्र सीईटी कॅप राउंडमध्ये ते देत असलेला प्रेफरन्स लक्षात घेता आणि प्रत्येकाला मुंबई, पुण्यातील अन्यथा शहरातील अभियांत्रिकी महाविद्यालयात प्रवेशाचा हवा असतो, तसा त्यांचा व पालकांचा आग्रह असतो. हा आग्रह, ही परिस्थितीचा बारकाईने अभ्यासली तर हे लक्षात येते, की प्रेफरन्स म्हणजेच सोयी-सुविधा व गुणवत्ताधिष्ठित प्राधान्यक्रमाचा मुद्दा इथे महत्त्वाचा आहे.

असेच काहीसे रोजगार व बांधकाम क्षेत्राबाबत आहे. स्वयंरोजगार करणाऱ्या व स्वतःच्या पायावर उभी राहणारी काही मोजकी तरुण मंडळी सोडली, तर उर्वरित तरुणांची झेप शहराकडे असलेली दिसते... आणि यातच प्रगती असल्याचे व्यवस्था मानते. ग्रामीण भागातील तरुणांचे लोंढे शहराकडेच येताना दिसतात. या सर्वांचा परिणाम म्हणून पर्यायाने वाढत जाणारे शहरीकरण आलेच.

मग पुढचा प्रश्‍न निर्माण होतो, की या सर्व स्थलांतरित लोंढे शहरीकरणाच्या लाटेत किती समाधानी आहेत. अन्न, वस्त्र, निवाऱ्यांची त्यांची मूलभूत गरज पूर्ण होते काय? हा एक संशोधनाचा व वादाचा मुद्दा आहे. पण राज्य आणि देश त्यातही किमान स्थानिक शासन व प्रशासन, या तिन्ही गरजांच्या पूर्ततेसाठी किती सक्षम आहे, त्या व्यवस्थितपणे उपलब्ध करून दिल्या जात आहेत का? हा अनुत्तरित राहणारा प्रश्‍न आहे.

शहरीकरणाची देशातील स्थिती 2020 मध्ये देशाची शहरीकरणाची टक्केवारी 66 टक्‍क्‍यांच्या वाढीसह 40 टक्‍के इतकी असेल, तर महाराष्ट्राची 50 टक्‍क्‍यांच्या वाढीसह सध्याच्या 42 टक्के वरून 60 टक्के इतकी असेल, असा अंदाज आहे. एवढा मोठा लोंढा शहराकडे येऊ पाहतोय. त्यातील 90 टक्‍क्‍यांहून अधिक निम्न व निम्न मध्यमवर्गीय गटातील असणार आहेत. एकदा स्थलांतर शहरात झाल्यानंतर त्यांच्याकडे घर असणे अपेक्षित आहे. अन्यथा भौतिक आणि सामाजिक पायाभूत सुविधांवरील ताण वाढीसह झोपडपट्टी, गुन्हेगारी वाढीची गंभीर समस्या उभी राहील, यात शंका नाही. विशेष म्हणजे हे साऱ्या देशभरात होऊ पाहतेय. जागतिक स्तरावर असेल वा देशापुरताच विचार करावयाचा झाल्यास शहरीकरणाचा वाढता वेग हा सर्वपरिचित आहे. यासंबंधाने येणारे विविध आकडे हेच सांगतात, की हा विकास, हे शहरीकरण आपण थांबवू शकत नाही. मात्र या शहर विकासाचे नियोजन झाले नाही, तर आपण शहराचा वाढता बकालपणा थांबवू, थोपवू शकणार नाही. शहरीकरणाच्या अनेक परिणांमापैकी एक नकारात्मक परिणाम म्हणजे वाढती झोपडपट्टी. झोपडपट्टी शहर विकासात अनेक बाधा निर्माण करते यात कोणाचेही दुमत नाही. शहराचा विकासही व्हायला हवा आणि शहरात सामावून घेण्यासाठी प्रत्येक घटकाला घरही उपलब्ध व्हायला हवेच. या दोन्ही गोष्टी स्वीकारार्ह आहेत, पण सर्वसामान्य घटकाला घर कसे उपलब्ध होईल याचा विचार होणे गरजेचे आहे. हा विचार करताना सर्वंकष विचार होणे अपेक्षितच आहे.

केंद्रीय नियोजन विभागाने जारी केलेल्या आकडेवारीनुसार शहरीकरणाचा हा बोजा देशभरातील केवळ 80 शहरांवरच पडताना दिसतो आहे. त्यातील शहरीकरणाचा वेग सर्वाधिक असलेल्या सात शहरांवर तो अधिक असेल आणि त्यात पुणे शहराचा समावेश आहे. तर इतर महत्त्वाच्या बारा शहरांमध्ये पुणे, मुंबई वगळता केवळ नाशिकचा समावेश आहे.

शहरीकरणासोबत नियोजन महत्त्वाचे...
आज घडीला हे नियोजन कोण करते असा प्रश्‍न जर उपस्थित केला तर "नगर नियोजन विभाग' हेच उत्तर येईल. हे नियोजन करताना बदललेला काळ, नव्या गरजा, वाढती लोकसंख्या यासह सर्वंकष विचार गंभीरतेने करणे गरजेचे आहे. मात्र हे सर्वंकष नियोजन करण्यासाठी आपल्याकडील उपलब्ध व्यवस्था सक्षम आहे काय, ही व्यवस्था अंमलात आणण्यासाठीचे कायदे तेवढे सक्षम आहेत काय असा प्रश्‍न सर्वांत आधी उपस्थित होतो. अशा नियोजनासाठी नगर नियोजन विभागाकडे असायला हवा तो "जागतिक दृष्टिकोन'. चीन, सिंगापूर, मलेशिया आदी राष्ट्रांत कमी जागेत अधिकाधिक विस्ताराने केलेल्या नियोजनाचा परिणाम आपल्याला पाहावयास मिळेल. दहा एफएसआय असूनही सिंगापूरमध्ये आपल्याला "व्हर्टिकल ग्रोथ'सह हिरवाई दिसते. हे इथेही नियोजनाने शक्‍य आहे. त्याच पद्धतीने इथेही नेमक्‍या पायाभूत सुविधांसह समन्वित विकासासाठी प्रयत्न होणे गरजेचे आहेत.

राज्याचा विचार करता जवाहरलाल नेहरू नागरी पुनरुत्थान योजनेंतर्गत काही कामे झाली आहेत, होत आहेत, मात्र ते पुरेसे नाहीत. यासाठी केंद्र, राज्य आणि स्थानिक प्रशासनाने एकत्र येऊन पूरक अशा धोरणांची आखणी, स्रोतांची उभारणी या विषयाशी संबंधित सहभागीदार (केंद्र, राज्य, महापालिका आणि विकसक) यांचे एकत्रित प्रयत्न व्हायला हवेत.

अपेक्षा बांधकाम क्षेत्राच्या...
बांधकाम क्षेत्रास उद्योगाचा दर्जा मिळावा, प्रकल्प उभारणीसाठी आर्थिक सहाय्य मिळावे, बांधकामांना मंजुरी देण्यासाठीची प्रक्रिया सुसह्य करावी यासाठी सर्व बांधकाम व्यावसायिक संघटना मागील अनेक वर्षांपासून झगडत आहेत. बांधकामास मंजुरी मिळण्यासाठीचा वेळच घरांच्या किमती वाढवितो, असे या संघटनांचे म्हणणे आहे. आणि त्यात तथ्यही आहे. जागतिक बॅंकेच्या ताज्या अहवालानुसार बांधकामांना जलदगतीने परवानगी मिळण्याबाबत 185 देशांच्या यादीत भारताचा 182 क्रमांक लागतो. यासंबंधाने अहवालात केवळ 34 परवानगी मिळविण्यासाठी 196 दिवस लागतात, अशी नोंद आहे. आपण आपला पारंपरिक प्रतिस्पर्धी म्हणत असलेल्या पाकिस्तानचा या यादीत 105 वा क्रमांक लागतो आहे. इथे 11 परवानगी 122 दिवसांत मिळतात. साहजिकच प्रथम क्रमांक चीनमधील हॉगकॉंगचा आहे. इथे कोणतेही नवे बांधकाम सुरू करताना लागणाऱ्या आवश्‍यक केवळ 6 परवानगी 67 दिवसांत मिळतात. तसेच विकसनशील राष्ट्रांत 60 ते 80 टक्के बांधकाम ही अनधिकृत उभारली जात आहेत. ज्यात कोणतीही परवानगी न घेता व कोणत्याही नियमाप्रमाणे ते बांधकाम होताना दिसत नाही. विचार करण्यास भाग पाडणारी ही गंभीर बाब आहे. यातील पहिली समस्या लक्षात घेतली, तर मुंबई, पुणे या मुख्य शहरांसह राज्यात अशा प्रकारच्या समस्येला सामोरे जावे लागते आहे. पुणे, मुंबई, ठाणे, नवी मुंबईत विविध इमारतींच्या दुर्घटनेत पडलेल्या बळींची संख्या आपण लक्षात घेता या समस्येने गंभीर रूप धारण केलेले आहे. नजीकच्या भविष्यात मोठी समस्या म्हणून या अनधिकृत बांधकांमांचा सामना करावा सर्वांना करावा लागणार आहे.

नगर नियोजन विभागाची नुसतीच शंभरी
वर उल्लेखिल्याप्रमाणे शहर व शहरीकरणाची परिस्थिती नियंत्रणाबाहेर असताना राज्याचे नगर नियोजन विभाग आपली शंभरी साजरी करते आहे. हे सुदैव म्हणावे की दुर्दैव. ब्रिटिशांनी केलेल्या नगर नियोजनाच्या जोरावरच आजही वाटचाल सुरू आहे. तब्बल 99 वर्षांनंतर राज्याचे नगर नियोजन विभाग नगरपालिका स्तरावर नगर नियोजनाविषयी आग्रही भूमिका मांडताना दिसते आहे. म्हणजे "वराती मागून घोडे' ही म्हणही इथे लागू पडते का, हा विचार करण्यास भाग पाडणारा मुद्दा आहे.

महाराष्ट्राची स्थिती अन्‌ वाटा
वर उल्लेखिल्याप्रमाणे केंद्रीय नियोजन आयोगाने जाहीर केलेल्या आकडेवारीनुसार देशातील सर्वाधिक वेगाने विकसित होणाऱ्या शहरांत राज्यातील नाशिकचा समावेश आहे. जपानच्या मदतीने होत असलेल्या औद्योगिक कॉरिडॉरमुळे ही नोंद असल्याचे सर्वज्ञात आहे. मात्र, याशिवाय स्वबळावर व टप्प्या-टप्प्याने विकसित होत असलेल्या शहरांत पुणे, नवी मुंबई, औरंगाबाद, नागपूर, कोल्हापूर आदी टू टायर गटातील शहरांचा समावेशाची नोंद घेणे अत्यावश्‍यक आहे. ही वाढ मोजताना तेथील पायाभूत सुविधा, शहरीकरण, अन्न, वस्त्र व निवाऱ्याची गरज ही शहरे नियोजनपूर्वक भागवू शकणार आहेत काय त्यासाठीची तयारी आहे हे आणि असे अनेक प्रश्‍न समोर आहेत. मात्र, तो "सोनियाचा दिनु' कधी उजाडेल, हे आज कोणीही सांगू शकणार नाही.

कायद्याच्या कचाट्यात बांधकाम व पायाभूत सुविधा क्षेत्र
बांधकाम आणि पायाभूत सुविधा क्षेत्र सध्या विविध कायद्याच्या अडथळ्याची शर्यत पार करता- करता पुरता दमून गेलेला दिसतो आहे. याचा दूरगामी परिणाम, घर, घरांची उपलब्धता, आवाक्‍यातील घर, घरांच्या किमती या सर्वच गोष्टींवर होताना दिसणार आहे. बांधकाम आणि पायाभूत सुविधा क्षेत्रांचा थोडक्‍यात आढावा घ्यायचा झाला तरी विविध केंद्र व राज्य शासनाची करव्यवस्था, केंद्रीय अर्थमंत्रालय व भारतीय रिझर्व्ह बॅंकेसह सर्व राष्ट्रीयीकृत व खासगी बॅंकांचे गृहकर्जाबाबतची धोरणे, केंद्र शासनाचे रिअल इस्टेट बिल 2013, राज्याचे गृहनिर्माण प्राधिकरण विधेयक (याचे कायद्यात रूपांतर होण्यासाठी केवळ राष्ट्रपतींची स्वाक्षरी होण्याचा विलंब आहे.), जमीन हस्तांतरण कायदा, बांधकामास मंजुरी देण्यासाठी पर्यावरण खात्याच्या मंजुरीसह एकूणच बांधकाम परवाना मिळविण्यासाठीचा लागणारा कालावधी. चटई निर्देशांकासाठीचे (एफएसआय) राज्य शासनाचे धोरण या व अशा विविध किचकट कायद्याच्या कचाट्याच ही दोन्ही क्षेत्र अडकलेली दिसते आहेत. कायद्याच्या कचाट्यातील हा ताण दोन्ही क्षेत्रांना सहन होताना दिसत नाही... आणि साहजिकच हा ताण मागणी-पुरवठा व किमतीच्या रूपाने ग्राहकांवर येताना दिसतो आहे. ही प्रक्रिया जाणून चांगला महसूल देणारे व ग्राहकहिताची रचना असणारे कायदे आणण्यावर विचार व्हायला हवा.

हवालदिल ग्राहक
शहरीकरणाच्या झपाट्यात हक्काच्या निवाऱ्याचे, पर्यायाने आयुष्यातील मोठ्या स्वप्नपूर्तीसाठी झगडत असलेला ग्राहक मात्र प्रयत्नांची शर्थ करताना दिसतो आहे. बांधकाम व पायाभूत विकास क्षेत्रावर असलेला विविध ताणांचा परिणाम ग्राहक मागणी पुरवठ्यातील तफावत, आवाक्‍याबाहेर असलेल्या घरांच्या किमती, शहरातील मूलभूत पायाभूत सुविधांचा अभावाच्या रूपाने सहन करताना दिसतो आहे. केंद्र, राज्य शासनाची धोरण व भूमिका, भारतीय रिझर्व्ह बॅंकेचे ग्राहकहिताचे धोरणे व ग्राहकांना कमी कालावधीत आणि कमी किमतीत घर उपलब्ध करून देण्याची बांधकाम व्यावसायिक संघटनांची भूमिकाच हा ताण कमी करू शकणार आहे.

चांगल्या परताव्याची संधी साधणे चांगलेच

मेहनतीच्या रकमेतून आपण कमविलेल्या मालमत्तेमधून आपल्याला चांगला परतावा मिळावा, तोही आपल्या वेळेला मिळावा अशी सर्वसाधारण अपेक्षा प्रत्येकाची असते, अशी अपेक्षा साहजिकच आहे. मात्र, कधी-कधी काळाच्या रूपाने आलेली नव्या व फायदेशीर गुंतवणुकीची संधी ओळखता यायला हवी. यातूनच तयार होत असते ते नव्या गुंतवणुकीचे व व्यवहाराचे गणित. हा व्यवहार ठरवितो जुनी मालमत्ता कधी विक्री करायची ते आणि त्यासाठीचे गणित...

नेहमी आपण सकारात्मक विचार करावा, असे वडीलधारी मंडळी व संत सज्जन सांगत आलेले आहेत. मालमत्तेबाबतीत विचार मांडताना गुंतवणुकीत, मालमत्तेमध्ये सतत भर घालण्याचा हेतू असावा असा विचार आपण मांडतो. मात्र गुंतवणूक केलली मालमत्ता विकून, त्यातून चांगला परतावा मिळवून भविष्यात त्यातूनही अधिक चांगला परतावा मिळविण्यासाठी पुन्हा गुंतवणूक केली तर... हा आणखी सकारात्मक विचार व प्रगतीच्या दिशेने पाऊल नव्हे काय? मात्र आपली मालमत्ता नेमकी कधी विक्री करावी याचा नेमका अंदाज घेणे कधीही फायद्याचेच ठरते.

गुंतवणुकीचे नियोजन व परताव्याची अपेक्षा साधारणपणे ज्या वेळी आपणाला नव्या गुंतवणुकीसाठी काही निधीची कमतरता जाणवत असते, त्या वेळी प्रत्येक जण जुनी मालमत्ता विकतो. नव्या गुंतवणुकीसाठी कर्ज घेण्यापेक्षा जुनी गुंतवणूक निकाली काढून, आलेली रक्कम व हाताशी असलेली रक्कम मिळून नव्या गुंतवणुकीचे नियोजन आपण करतो. नवी गुंतवणूक करताना जुन्या गुंतवणुकीतून आलेल्या परताव्यातून इमर्जन्सी म्हणून देखील आपण काही रक्कम हाताशी बाळगतो.

काही वेळा मालमत्तेसाठी आपण कर्ज घेतलेले असते. ती मालमत्ता विकून नवी मालमत्ता घेण्याआधी या जुन्या मालमत्तेवरील कर्ज फेडून आपण आपले हात मोकळे करणार असतो... या सर्व संबंधाने तुमच्या व्यवहाराच्या गणितातील बारकावे आधी जाणून घ्या आणि मगच व्यवहाराला सामोरे जा..

गरज आणि वेळ : मालमत्ता विक्री करताना प्रत्येकाची गरज ही वेगवेगळी असते. कोणी निधीची आवश्‍यकता म्हणून तर कुणी नवी संधी साधण्यासाठी ही गुंतवणूक केलेली मालमत्ता विक्री करतो. मात्र ही संधी साधण्यासाठी नियोजन केले तर होणारे नुकसान कमी आणि फायदा अधिकच होताना दिसेल.

प्रत्येकाची गरज आणि वेळ ही वेगळी असते. ही गोष्ट साहजिक आहे. मात्र केवळ गुंतवणूक या अंगाने भविष्यासाठीचे नियोजन केले, तर ही मालमत्ता विक्रीची वेळ तुम्हाला ठरविता येईल. जसे की, कोणत्या वर्षी ही मालमत्ता विक्री करून नवीन मालमत्तेत आलेला निधी गुंतविणार आहोत... पण हा निर्णय घेताना या नियोजनासोबत त्या वेळची बाजारपेठेची स्थिती देखील तेवढीच महत्त्वाची ठरते. ही बाब आपण लक्षात घेतली पाहिजे.

बाजारपेठेची स्थिती आपल्या विक्रीच्या निर्णयात महत्त्वाची भूमिका बजावित असली तरी त्या मालमत्तेमधून तुम्हाला किती परतावा हवा आहे, याचे अधिकतम रकमेचे गणित तुम्ही अनुभवच्या जोरावर ठरवू शकता.

परताव्याचे समाधान परताव्याच्या समाधानाबाबत प्रत्येकाची समाधानाची पातळी वेगवेगळी असू शकते. या मालमत्तेसंबंधाने त्या मालकाची अपेक्षा व गरज जेवढी तेवढीच त्याच्या समाधानाची पातळी कमी- अधिक असेल असा प्राथमिक अंदाज बांधावयास काहीच हरकत नाही. त्यात भर पडते ती लोकेशन, जागामालक व खरेदीदाराची गरज (जशी जागामालकाची गरज असते तशीच काही वेळा खरेदीदारीचीही निकड असलेली जाणवते.) ऑफर केलेली रक्कम या व व्यवहाराच्या इतर कसोट्या मालमत्ता विक्रीच्या वेळी तपासून घेऊ शकता. कधी- कधी समाधानाची पातळी कमी असली तरीही मालमत्ता विक्री करावी लागते. कारण आपल्यासमोर निर्णय घेण्यासाठीचा वेळ कमी असतो व ती वेळ अगदी अटीतटीची असते. अशी वेळ नसेल तर सहसा कोणी मालमत्ता विक्री करण्याचा निर्णय घेत नाही. मात्र आपली वेळ ओळखून निर्णय घेतलेला कधीही उत्तम.

मागणी आणि पुरवठा
बाजारपेठेत जागा, जमीन प्लॉट आणि घर वा फ्लॅटच्या संबंधाने वेगवेगळी स्थिती असलेली आपल्याला जाणवते. त्याच्या गणितात विविध गोष्टींचा अंतर्भाव असलेला जाणवेल. प्लॉटसंबंधाने विक्री वा खरेदी करतानासाठीच्या कायदेशीर प्रक्रिया तुलनेने थोड्याशा अधिक आहेत. त्यासाठी अधिकचा वेळ देऊन त्यांची तपासणी केलेली बरी. ज्यात सातबारा, एनए, कररचना व करांचा भरणा या व आदी गोष्टींचा समावेश त्यात असू शकतो. घर, फ्लॅटसंबंधाने ही प्रक्रिया थोडीशी सोपी आहे. कारण इथे आवश्‍यक कायदेशीर कागदपत्रांची आवश्‍यकता ही तुलनेने कमी असते, तसेच सुरक्षितताही अधिक असते. घरांच्या कागदपत्रांची तपासणी आपण आपल्या पातळीवर जसे करतो तसेच बॅंकांच्या पातळीवर घरासाठी कर्ज दिले जाताना तपासणी केली जाते, त्यामुळे या प्रक्रियेत आपणाला कमी-अधिकच्या गोष्टी कळू शकतात. जशी ही गोष्ट खरेदीच्या वेळी लागू पडते, तशीच गोष्ट विक्री करतानाही आवश्‍यक ठरते. कर्जासंबंधाने व बॅंकेची सर्व प्रक्रिया पूर्ण करूनच ताबा देणे अपेक्षित आहे म्हणून ही कायदेशीर प्रक्रियेची गोष्ट दोन्ही पातळ्यांवर गरजेची आहे. कधी फ्लॅट तर कधी प्लॉट विक्री तेजीत असते. ही परिस्थिती मागणी आणि पुरवठ्यावर अबलंबून असणार आहे. मात्र नव्याने आलेल्या व येऊ घातलेल्या कायद्यांमुळे घर आणि प्लॉट, जमिनीची खरेदी -विक्री दोन्ही गुंतागुंतीची होताना दिसणार आहे अशी भीती व्यक्त केली जाते आहे.

संधी ओळखणे गरजेचे
ही संधी ओळखता येण्यासाठी वेगळा दृष्टिकोन हवा. हा दृष्टिकोन अभ्यासातून विकसित होईल. आत्ता आपल्याकडे असलेली मालमत्ता विकून एखादी मालमत्ता आपण खरेदी केल्यानंतर आपणास भविष्यात मोठा नफा मिळविता येणार आहे, याची खात्री असेल तर तुम्ही आता असलेली मालमत्ता विकून, जुनी मालमत्ता विकून आलेली रक्कम व आपल्याकडील रक्कम अशी दोन्ही मिसळून नवी गुंतवणूक करायला हरकत नाही.

गुंतवणुकीपूर्वी खालील गोष्टी तपासून घ्या !
- मालमत्ता विकताना बॅंकेकडून घेतलेले कर्ज किती शिल्लक आहे?
- त्याचा ईएमआय किती भरतो आहोत?
- किती रक्कम भरून आपणास या जुन्या मालमत्तेसाठीच्या कर्जातून क्तता मिळावायची आहे?
- नवी मालमत्ता खरेदीसाठी किती रक्कम लागणार आहे?
- हप्त्याची, कर्जाची रक्कम तसेच आपण अपेक्षित धरलेला परतावा ही सर्व रक्कम आपण विक्री करीत असलेल्या मालमत्तेमधून मिळणार आहे का याची खात्री करून मगच ती विक्री करावी.
- हा व्यवहार करताना समोरच्याची निकड जाणा आणि व्यवहाराची रक्कम ठरवा. मात्र ही व्यवहाराची चर्चा एका विशिष्ट पातळी पर्यंतच ताणली जावी. अन्यथा, तो व्यवहार फिसकटण्याची शक्‍यताच अधिक असते. अधिकच्या परताव्याच्या अपेक्षेने असे कधी-कधी नव्हे तर बहुतांश वेळा असे घडते. 

केंद्र व राज्य शासनाने सकारात्मक धोरणे राबिवल्यास, बांधकाम व पायाभूत सुविधा क्षेत्रासमोरील सध्या असलेल्या अडचणी दूर केल्यास देशातील बांधकाम क्षेत्र २०२५ सालापर्यंत देशाच्या एकूण राष्ट्रीय उत्त्पनात १३ टक्के इतका वाटा उचलेल असा निष्कर्ष सीबीआरई या आंतरराष्ट्रीय स्तरावरील बांधकाम क्षेत्रातील सल्लागार संस्थेने मांडला आहे.
संस्थेने केलेल्या `असेसिंग द इकॉनॉमिक इम्पॅक्ट ऑफ इंडियाज रिअल इस्टेट सेक्टर ` या ताज्या सर्वेक्षणातून हे निष्कर्ष मांडण्यात आले आहेत.असे झाल्यास बांधकाम क्षेत्राची ही कामगिरी सध्या पेक्षा दुपटीने अधिक असणार आहे.
सध्या २०१३ साली एकूण राष्ट्रीय उत्पन्नाच्या ६.३ टक्के इतका वाटा बांधकाम व पायाभूत सुविधा क्षेत्राचा आहे. ही आकडेवारी मागील महिन्यात समोर आलेली आहे.

http://goo.gl/o0k3RU

तीन घडामोडी व बांधकाम क्षेत्र

पहिली घडामोड : दोन दिवसांनी (ता. 5 ऑगस्ट) संसदेचे पावसाळी अधिवेशन सुरू होत आहे. घरखरेदीदार व बांधकाम व्यावसायिकांसाठी हे अधिवेशन थोडेसे वेगळे असणार आहे. या ठिकाणी केंद्रीय मंत्रिमंडळाने मंजूर केलेले रिअल इस्टेट बिल सादर केले जाणार आहे. या विधेयकाचे कायद्यात रूपांतर झाल्यास संपूर्ण बांधकाम व्यवस्थेचा "पाया' बदलेल असा अंदाज बांधकाम क्षेत्रातील तज्ज्ञ व्यक्त करीत आहेत. त्यामुळे बांधकाम व्यावसायिकांसह सर्वसामान्यांचेही याकडे लक्ष लागले आहे.

दुसरी घडामोड : रिअल इस्टेट बिल विधेयक सादर होण्याआधी केंद्रीय शहरी गरिबी निर्मूलन व गृहनिर्माण मंत्रालयास धनेंद्र कुमार यांच्या अध्यक्षतेखालील समितीने अहवाल सादर केला. तो नुकताच समोर आला आहे. त्यात बांधकाम परवानगी मिळण्यासाठी भारतात लागणारा कालावधी, त्यातील अडचणी यावर जळजळीत प्रकाश टाकला आहे. बांधकाम व्यावसायिक संघटना मागणी करीत असलेल्या एक खिडकी योजनेची शिफारस त्यात करण्यात आली आहे.

तिसरी घडामोड : जुलैमध्ये जागतिक बॅंकेने एक अहवाल प्रसिद्ध केला आहे. त्यात विविध देशांमध्ये बांधकाम परवानगी मिळण्यासाठी लागणारा कालावधी आणि त्याच्या परिणामांची चर्चा त्या अहवालात करण्यात आली आहे. त्या यादीत भारताचे स्थान पाहून आश्‍चर्य वाटायला नको. या 185 देशांच्या यादीत भारताचा तब्बल 182 वा क्रमांक आहे, तसेच विकसनशील देशात अनधिकृत बांधकामांची परिस्थिती खूपच विदारक असल्याची नोंद या अहवालात करण्यात आली आहे.

या तीनही घडामोडींचा घरखरेदी आणि घरखरेदीदारांशी काय संबंध आहे, असा प्रश्‍न पडला असेल. मात्र ही परिस्थिती तुमच्या- माझ्या व आपणा सर्वांच्या घरखरेदीच्या स्वप्नांवर, घराच्या उपलब्धतेवर आणि किमतीवर परिणाम करणारी ठरणार आहे. पहिल्या घडामोडीतून कार्पेट एरियाची व्याख्या स्पष्ट करणारे, नियोजित वेळेत घर ताब्यात मिळवून देणारे, ग्राहकहित जोपासणारे, स्वप्नपूर्तीच्या प्रवासात ग्राहकांना संरक्षण आणि दिलासा देणारे म्हणून या विधेयकाकडे पाहिले जाते आहे. यातील काही तरतुदींना बांधकाम व्यावसायिकांची संघटना क्रेडाईने विरोध दर्शविला आहे. या नव्या विधेयकात राज्य पातळीवर असलेल्या मोफा कायद्यातील तरतुदी नव्याने मांडण्यात आल्या आहेत, अशा कायद्यामुळे भ्रष्टाचाराला खतपाणी मिळेल, यामुळे घरांच्या किमतींमध्ये वाढ झालेली दिसेल, अशा प्रतिक्रिया बांधकाम क्षेत्रातून व्यक्त केली जात असली तरी, नव्या घरांचे स्वप्न या विधेयकामुळे सुरक्षित बनणार आहे, हे मात्र नक्की.

प्रस्तावित बांधकाम नियामक विधेयकाला केंद्रीय मंत्रिमंडळाची मंजुरी मिळालेली आहे. गृहनिर्माण क्षेत्रातील विशेषतः घरांच्या वाढत्या किमतींवर नियंत्रण राखण्यासाठी असे नियमन आवश्‍यक मानले जात होते. मात्र सादर करण्यात आलेला सुधारित नमुना तसे काही अधोरेखित करीत नाही. एकूणच केवळ हे एक पॉलिश्‍ड असेच हे विधेयक आहे. केंद्र शासनाने या विधेयकाद्वारे केवळ बांधकाम क्षेत्रावर नियंत्रण राखण्यात व ग्राहकांनी संरक्षणाचा दावा केला असला तरी सर्वांसाठी आवाक्‍यातील घर या सरकारच्या उद्दिष्टाचीही पूर्ती या विधेयकातून होणार का असा हा प्रश्‍न अजूनही अनुत्तरित आहे. आणि या सर्व प्रश्‍नांची उत्तरे कायद्याची अंमलबजावणी आणि येणारा काळच देऊ शकेल.

दुसऱ्या घडामोडींचा म्हणजेच अहवालातील निष्कर्ष थेट घराच्या किमतीवर परिणाम करतात. मॅकेंझी या प्रतिष्ठित संस्थेने केलेल्या एका सर्वेक्षणात गृह व व्यावसायिक प्रकल्पांना बांधकामासाठी मिळणाऱ्या परवानगीसाठी होणाऱ्या विलंबामुळे त्यांच्या किमतीत सुमारे 40 टक्के वाढ होते, असा निष्कर्ष व विस्तृत अहवाल या वर्षाच्या सुरवातीला सादर केला होता. हा विलंब टाळण्यासाठी बांधकाम परवानगी देण्यासाठी स्थानिक पातळीवर स्वच्छ व पारदर्शक अशी एक खिडकी योजना राबविण्यावर भर दिला होता. त्यानंतर ललितकुमार जैन यांच्या अध्यक्षतेखालील क्रेडाई- इंडिया संस्थेने मिशन ट्रान्फरन्सी अंतर्गतदेखील ही एक खिडकी योजना कशी असावी यासंबंधाने अनेक अहवाल केंद्र शासनाच्या गृहनिर्माण मंत्रालयाकडे सादर केले होते.

केंद्रीय नियोजन आयोगाचा अहवाल, गोंविदराजन समिती आणि त्यानंतर केंद्रीय गृहनिर्माण आणि गरिबी निर्मूलन मंत्रालयाने धमेंद्र कुमार यांच्या अध्यक्षतेखाली समितीचा अहवाल या सर्व समित्यांनी बांधकाम परवागनी सुसूत्रीत व सोपी करणारी एक खिडकी योजना व तत्सम व्यवस्था उभी करण्याची शिफारस केलेली आहे. मात्र अद्याप याबाबत काहीही झाले नाही. बांधकाम क्षेत्रातील तज्ज्ञांच्या म्हणण्यानुसार या शिफारशींची अंमलबजावणी झाल्यास घरांच्या किमती दहा ते पंचवीस टक्‍क्‍यांदरम्यान कमी होतील व त्यासोबतच या क्षेत्रात रोजगारवाढीलाही चालना मिळेल असे सांगितले जाते आहे.

तिसऱ्या घडामोडीचा विचार केला असता, लक्षात येईल की परिस्थिती खूपच विदारक आहे. सर्वांना सुसह्य अशी व्यवस्थाच उभी करू शकणार नाही अशी कायद्याची व देश, राज्य व स्थानिक पातळीवर शासन व प्रशासनाची परिस्थिती आहे.
 
जागतिक बॅंकेच्या ताज्या अहवालानुसार बांधकामांना जलदगतीने परवानगी मिळण्याच्या बाबतीत 185 देशांच्या यादीत भारताचा 182 वा क्रमांक लागतो. यासंबंधाने अहवालात केवळ चौतीस प्रकारच्या परवानगी मिळविण्यासाठी 196 दिवसांचा कालावधी लागतो अशी नोंद आहे. खरी परिस्थिती याहून वेगळी आहे. सध्या आपल्याकडे बांधकाम सुरू करायचे असल्यास विविध शासकीय कार्यालयांमधून साठहून अधिक परवानगी मिळवाव्या लागतात, असे बांधकाम संघटनांचे म्हणणे आहे.

आपण आपला पारंपरिक प्रतिस्पर्धी म्हणत असलेल्या पाकिस्तानचा या यादीत 105 वा क्रमांक लागतो आहे. इथे 11 परवानगी 122 दिवसांत मिळतात. साहजिकच प्रथम क्रमांक चीन आणि हॉंगकॉंग शहराचा आहे. इथे कोणतेही नवे बांधकाम सुरू करताना लागणाऱ्या आवश्‍यक केवळ 6 परवानगी 67 दिवसांत मिळतात. तसेच विकसनशील राष्ट्रांमध्ये 60 ते 80 टक्के बांधकामे ही अनधिकृत बांधकामे उभारली जात आहेत, असाही निष्कर्ष त्या अहवालांमध्ये मांडण्यात आला आहे. विकसनशील राष्ट्रांमध्ये कोणतीही परवानगी न घेता व कोणत्याही नियमाप्रमाणे ते बांधकाम होताना दिसत नाही. विचार करण्यास भाग पाडणारी ही गंभीर बाब आहे. यातील पहिली समस्या लक्षात घेतली, तर पुणे शहरात आणि राज्यात अशा प्रकारच्या समस्येला सामोरे जावे लागते आहे. पुणे शहराचाच भाग असलेल्या पिंपरी-चिंचवडमधील परिस्थिती दखल घेण्याजोगी आहे. यासंबंधाने बांधकाम व्यावसायिक व संघटनादेखील आपण हतबल असल्याचे सांगतात. ग्राहकांनी यासंबंधाने अधिक जागरूकपणे कृती करणे आवश्‍यक आहे. बांधकाम एखादा कोणताही गृह व व्यावसायिक प्रकल्प सुरू करण्यासाठी विविध शासकीय कार्यालयांमधून 60 हून अधिक परवानगी मिळवाव्या लागतात; पण या साऱ्याचा परिणाम मात्र सर्वसामान्य घरखरेदीदाराला सहन करावा लागतो. दुसऱ्या समस्येविषयी अधिकचे बोलायलाच नको. त्या समस्येचे परिणाम आपण पाहिले आहेत, पाहतो आहोत. पुणे, मुंबई, ठाणे, नवी मुंबईमध्ये विविध इमारतींच्या दुर्घटनेत पडलेल्या बळींची संख्या आपण पाहतोच आहोत.
 
वरील तिन्ही घटना व घडामोडींविषयी शासनाने गांभीर्याने विचार करून कृती केल्यास त्याचा परिणाम घरांच्या उपलब्धतेवर व किमतीवर झालेला दिसून येईल म्हणजेच आपली घरखरेदीची स्वप्नपूर्ती किती लवकर होणार वा उशिरा ही केवळ आपल्या बजेटवर वा पैशांची जुळवाजुळव किती होते यावर नव्हे, तर या आपल्या आर्थिक गणितांसह यासंबंधाने अस्तित्वात असलेल्या आणि प्रस्तावित कायदे आणि धोरणात्मक निर्णयावरही अवलंबून आहे. या सर्वांचा परिणाम प्रत्यक्ष व अप्रत्यक्ष आपल्यावर होतो आहे आणि हा परिणाम ग्राहकाने जाणून घेतला पाहिजे. त्याविषयी जागरूक राहिले पाहिजे.